刚从广播里听到今天是2011欢乐海岸城市风雅文化节开幕的日子，也是著名音乐人高晓松出狱的大喜日子，借助这两个毫不相关的纪念日，我也借势写这篇短文试图追溯华侨城的发展历程，并作为我博客停摆一年多后的二度处女博发表。

    作为国内旅游第一品牌的华侨城，在旅游领域、尤其是旅游地产领域的带动、示范作用是无法估量的，这就像万科与王石对住宅地产领域的影响、观澜湖与朱树豪对中国高尔夫产业的影响。

    欢乐海岸是华侨城正在建设的深圳市十一五规划的旅游重点项目，位于深圳湾填海区的高端居住区与核心商圈，这里聚集了各类高端休闲文化艺术，融合了各类主题会所，在满足市民高端休闲需求的同时，把全球顶级商务人群作为自己的目标客户群。在欢乐海岸，象征性地设计了一个直升机停机坪，通过与香港机场、深圳机场等珠三角空港的点对点对接实现了欢乐海岸与全球的无缝链接。可以预见，在未来五年甚至更长的时间里，各地来深考察的政府官员、来深商务活动的企业家及旅行者们，将会把曾经落脚欢乐海岸作为自己来过深圳的第一记忆。欢乐海岸是华侨城的最新杰作，表面上看，取名“欢乐”以惠及大众，实质上聚焦高端人群，欢乐海岸的核心是高端商务休闲会所群，我把它归类为华侨城第四代产品，这既是华侨城未来扩张的杀手锏，也是各地政府及各类开发商效仿的示范，欢乐海岸的横空出世必将开启中国高端会所时代的新纪元。

    华侨城的第三代产品当属位于深圳大梅沙片区的东部华侨城，这里曾是三洲田茶场与三洲田水库区域，后来被政府规划为市民体育郊野公园，再后来被华侨城逐步建设成了现在这个样子，8.3平方方公里生态景区，含2大主题景区、3大主题街区、8大主题酒店及2个高尔夫球场，当然，最核心的肯定不是这些，纯粹靠旅游门票及饭店食宿收益，估计光景区里的一般工作人员劳务费都付不起。东部华侨城的核心卖点是生态加文化，是山林湖海加人造温泉的特殊组合造就的生态背景，再加上移植的佛教文化、异域建筑文化、美轮美奂的演艺文化等，东部华侨城的核心盈利模式是在自己营造的景区里长出房子，在1万余亩的景区里只用了不足1000亩的土地造房子，其收益已足以全部收回景区全部投资的3-4倍了。东部华侨城自开业以来，就一直是各地官员、各类开发商考察学习的楷模，顶礼膜拜，争相效仿，但却无法复制东部华侨城的盈利精髓，因为东部华侨城所在的特殊地域。华侨城自己也在以此为模板进行异地扩张，即将开业的依托东湖生态资源的武汉华侨城及正在建设的依托东丽湖的天津华侨城，都有些东部华侨城的生态影子。当初华侨城选择刚刚建立地级市的泰州开发泰州华侨城，除了出于政治考虑外，也有作生态旅游地产的打算，只是这个相对欠发达的地方究竟有多大的市场空间让华侨城决策者一直骑虎难下。华侨城获得了2014年青岛世界园艺博览园项目开发权，深圳华侨城股份有限公司公告称全票审议通过了《关于设立青岛华侨城项目公司的议案》，为了推进青岛华侨城大型旅游综合项目进程，公司拟成立青岛华侨城实业有限公司，注册资本拟定为10亿元，其中公司占比60%，公司全资控股子公司深圳华侨城地产公司占比40%，这曾被业界公认为华侨城开始高举生态大旗高调扩张的信号，但注意到近期华侨城官方资料全部删除了有关青岛项目的报道，华侨城是否退出青岛顿生疑云，这也再次印证了生态景区作为旅游地产开发的依托是否靠得住。

    我个人认为华侨城的欢乐谷是最成功、最值得连锁扩张的产品，最具有异地扩张的市场价值，当属华侨城第二代产品。华侨城人在充分研究并多次考察了世界旅游主题公园第一品牌迪斯尼之后发现，主题公园不仅仅是花钱造景观、购置大型游乐设施，更主要的是给游客记忆深刻的体验，并拉长旅游产品线，于是，华侨城引进一系列巨无霸游乐设备，并赋予特别的、本土化的故事包装，创造了以带给人们欢乐为主题的欢乐谷，与迪斯尼的梦幻主题既有别、也一脉相承。欢乐谷项目需要依托城市原有的市政配套，很易实现“旅游+地产”的组合。

    华侨城的第一代产品就是以世界之窗为代表的微缩景观主题公园，从策划角度来说，就是简单移植法，或者叫做“山寨”，从旅游消费心理来说，就是满足人们的好奇心理，属于旅游消费心理的最底层面。因为孕育了华侨城的深圳具有特殊的市场环境，来深圳的暂住人群、国内出境及国外入境路过人群庞大的市场需求是国内其他各地无可比拟的，相继开业的锦绣中华、民俗村及世界之窗演绎了华侨城的第一代产品辉煌。相比之下，华侨城在长沙与湖南广电合作开发的长沙世界之窗却遭受了空前的滑铁卢，受华侨城的带动，全国各地陆续大兴土木建造了形形色色的主题公园，但也基本都是惨淡经营，但曾经以主题公园概念圈下的大片土地却使得第一代主题公园主们挣得钵满盆满。

    26年前，华侨城从政府划拨的6平方公里的国营沙河农场上走向了全国各地，如今又回到了位于深圳湾畔的填海区，从当初的以移植为主的“山寨”，逐步发展到现在的顶级商务会所群，虽然一贯坚持着“旅游+地产”的模式，在经受过一轮又一轮的蜕变与洗礼之后，其核心内涵正在一次次升华。

（崔元星  中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）F&?M*p+M--购房者俱乐部 www.0898fdc.com 海南购房专业诚信 更好服务 €$#@3G}bcr?k--海*南*购*房 www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信更好服务K*f$,|[1]K