据官方报道，至2007年间，深圳特区内可开发利用土地面积只剩下20余平方公里，而特区外尚待开发土地面积也只有250平方公里。当2020平方公里版图几乎开发殆尽，深圳开始强调与香港的共同发展，开始认识到与珠三角城市群其它城市的协调并进的重要性。

    深港双城模式：深港联动、共谋发展已是大势所趋，资本的、消费的及民间的、官方的互动愈演愈烈。更让人兴奋的是，双城之间的关系由以往的深圳主动正在转向互动、甚至香港主动，近一两年来，香港政府已主动向中央提交港深共建打造国际大都市圈的建议，引起了专家及政界的强烈关注。深港双城模式的推进正在对房地产投资及消费产生深远的影响，继口岸地产之后，河套地区的开发正在成为深港双城模式下的新一轮焦点，当然，双城模式的影响远不止这些，正在引起深港、尤其是深圳以房地产为依托的生产方式与生活方式的全新变革。

    撤关：深圳撤关的讨论由来已久，但在不知不觉中，让人难以置信的是，作为敏感的政治话题与行政区划概念，“撤关”正在悄悄地淡出人们的视线。因为，随着区域经济发展，尤其是交通条件的改善，地铁贯通，关内关外一体化已经成为现实，讨论“撤关”已经过时了。从人为设置的障碍、政策差异到一体化，蕴含着的巨大商机自不必说。

    深莞惠及珠三角同构：更大范围的一体化正在形成，相比之下，珠三角虽然是中国三大经济圈发展最早、发育最成熟的，但区域经济一体化的步伐显然比长三角及环渤海要慢，也许是珠三角都是广东省内的原因吧，龙头之争喋喋不休，内耗大于外联。也正因为一体化进程缓慢，基础实力雄厚，后发优势突出，包括深圳在内的各城市间的融合、错位发展显得尤为重要。随着长三角杭州湾跨海大桥、长江口苏通大桥及京津城际高速开通带来的区域经济格局升级，珠三角以番禺作为南部新广州为中心的城际高速铁路网正在纳入规划，深圳作为连接珠三角与香港国际自由港的桥头堡作用凸现。近年来，同处珠三角东翼的深莞惠三城之间的抱团行动也值得关注，连续几届的深圳房地产展会也已把周边城市纳入了视野，正在构建所谓的一小时、两小时生活圈。

    关内三大旧村改造：随着全国一系列严控新增建设用地政策的出台及深圳关内新增用地的日趋减少，关内以旧村改造为主的存量地项目正在成为开发商垂涎的香饽饽。大冲村与华润、白石洲与华侨城、岗厦与金地的结盟正在成为深圳及全国地产界的旧改典范，动辄百万平米、百亿元的投资，必将拉动局部区域的地产升级，大大改善城市整体形象及功能定位。

    关外四大新城开发：与关内三大旧村改造相呼应，深圳正在启动史无前例的光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城等关外四大新城战略，大大促进城市功能升级、资源重新配置。光明新城及依托2011年世界大运会的龙岗体育新城的正式挂牌建设，为深圳新城建设确立了新模式，更为深圳地产的投资与消费市场打通了瓶颈。

    深圳滨海地产、尤其是东部滨海地产：相比之下，深圳地产虽然相对超前，领跑全国，但拥有海岸线200多公里、滨海资源异常丰富的深圳，滨海地产确相对滞后，这也给深圳滨海地产留下了发展空间。早在2002年7月份，深圳就编制完成了《深圳市东部海滨地区发展规划》，这是有关东部滨海地区规划得比较早、比较权威也比较详尽的方案，该规划当时将整个东部滨海地区范围划定为：东邻大亚湾与惠州接壤，西抱大鹏湾遥望香港新界，涵盖东部三镇—葵涌、大鹏、南澳以及马峦山、三洲田和梅沙地区，该规划对东部滨海区域定位目标是发展成为“高标准的生态型山海旅游区”。随着巨型山地生态型景区东部华侨城的开启及东部第二通道的开通，以及华侨城地产、万科、新世界等地产大鳄的捷足先登，深圳地产已进入实实在在的东部时代。更值得期待的是，香港新恒基集团有意与深圳政府合作开发深圳东部172平方公里的大鹏半岛，正在进行市场调研及前期定位，计划借鉴世界最顶级的项目，建设成为国际知名的休闲度假胜地，成为中国的“巴厘岛”。

    本文不是为了帮政府炒地，也不是为了帮开发商炒楼，只是希望在深圳地产全线低迷之际投一些星光。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)