2006年是“地产调控年”，中央出台了一系列相关新政，每年的 5月1日至8月31日及12月份是新政的密集期，今年也不例外，但是一阵“组合拳”的狂轰滥打之后，效果并不尽人意。尽管如此，2006年新政的一些精彩看点还是值得关注的。

70.90：附加条件显化

2006年7月6日，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，《意见》规定，自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。这一意见立即引起“地震”：专家对“单项目”还是“总量控制”及“面积”概念的大讨论；绝大多数地方政府持观望态度，迟迟不出台相应细则；开发商集体沉默或闭门联手研讨对策。笔者认为，这一政策犯了“一刀切”和“太具体”的毛病，既使各地方政府难于操作，又给开发商提供了炒作的素材。其另一个作用是让后来各地陆续推出的公开出让地块带附加条件有了依据，10月份，带回购条件的北京白家庄地块被炒得沸沸扬扬，2006年12月26日，带有附加条件“限定买家必须是世界500强或其子公司”的上海市真如地块以22亿元人民币的身价毫无悬念地嫁给了最终买主——李嘉诚的“长和系”，也许过不了多久，会有一个地块在招标条件上写上“年社会捐资额达1亿元的开发商方可参与竞标”也不足为怪。

土地督察制度：老调新弹

2006年7月13日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，标志着国家土地督察制度正式批准建立和实施，这是党中央、国务院作出的一项重大决策，是国土资源管理部门“完善体制、提高素质”的一件大事，也是落实土地的国家管理和加强土地调控的重大举措。其实，早在1995年6月12日，当时的国家土地管理局就发布了《土地监察暂行规定》，这期间也陆续出台相关督察政策，但土地违法事件却从来没有停息过，2006年6月召开的全国土地执法会议上，国土部执法监察局负责人称，严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关，足见地方官员土地违法之猖獗。

2006年6月14日，《人民日报》刊登题为“地方政府不能与开发商合谋双赢”的文章，暗示土地风暴来了，同一天的《中国国土资源报》刊登“让土地执法风暴来得更猛烈些”的文章说，“国土资源部日前紧急召开土地执法会议，要求各地迅速行动起来，坚决查处严重土地违法案件，会议明确，省级国土资源行政主管部门要在今年6月公开、依法、严肃查处3起以上严重土地违法案件，年底前达到 8起以上。”对查案的数量制定如此的量化指标，实在让人费解。半年来，确实有不少的高官因土地问题而落马，但土地严管本来是个长期的艰巨任务，搞一场或者几场政治风暴、杀几个本来就该杀的贪官是根本不能解决实际问题的，也不能治本。

平心而论，国家土地督察制度是个好制度，因为土地是最涉及“钱”与“权”的交易，也需要督察，可是仅凭自上而下地派几个督察官就能顶用吗？公共监察（公众、社会舆论及媒体等）是社会稳定的基础，除了法律，道德准则是每个公民应当遵守的起码底线，犯了事的官员，早已经丧失了做人的资格，更不用说做官了。可以肯定地说，所有涉及土地的问题官员，早已经在其他方面露了马脚，根本不用再扣专用的帽子。中央、国家设立的方方面面的纪检、审计、监察机构已经够多了，多一个土地督察除了能多安排几个官员、多花一些财政估计起不了多大的作用。

历朝历代，钦差大臣与地方官员同流合污、密谋反叛的案例不在少数，当然，并不担心中央派下来的国土监察官员谋反，社会大环境不治理，很难保证出污泥而不染，或者最多是个摆设。

工业用地公开出让并划定出让底线：催生工业地产市场

2006年8月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定有竞争要求的工业用地等六类情形用地必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。2006年8月31日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》指出，“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任”。2006年12月23日，国土资源部发出《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》，划定全国工业用地出让最低价标准，全国工业用地被划分为15个等别，最低价标准从最高等别一等的840元/平方米递减到最低等别十五等的60元/平方米，该标准自2007年1月1日起实施。

从长远来看，工业用地出让价格标准和出让方式趋于市场化会带来以下两方面的益处：一是从根本上抑制房地产用地价格的飞涨并间接地平抑房地产价格，笔者曾在接受2006年12月15日《中国青年报》专访时阐述了这一观点，住宅房价过高和工业地价过低是当前土地、房产市场最为突出的现象，在工业用地与住宅用地的价格平衡上，几乎所有地区都是选择牺牲民众的短期利益来换取政绩，竞相压低工业用地价格招商引资获取眼前政绩与后期税收，盲目抬高房地产用地价格获取高额利润弥补工业用地窟窿。根据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，一个重要的原因就是地区之间的恶性竞争，压低地价招商引资，一旦堵住了工业用地窟窿，各地方拉高住宅地价就没有了动因。二是促进工业地产市场的繁荣，以往，因为政府主导，挥泪大甩卖，工业地产开发无利可图，开发商只能挤在住宅、写字楼和商业地产领域，现在有政策保障了，有实力的民营、外资企业可以参与开发区、园区的土地一级开发及招商运营，钱不多的可以搞工业厂房开发，因为工业地价抬升了，生产企业就会考虑首期投入成本由自建转为租赁或分期购买。

用地预申请：土地交易越来越阳光

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》中明确提出“用地预申请制度”，规定“有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格”。“用地预申请制度”其实就是曾经炒得沸沸扬扬的源自于香港的“勾地制度”。这一制度的目的是为了增加土地部门对市场需求情况的了解渠道，也为发挥土地专业机构、人员和使用者的能动性，及时参与土地出让和使用策划提供便利。而且，意向用地者提出用地预申请后，仍必须通过“招拍挂”公开竞争才可能取得土地使用权，这是对“招拍挂”出让制度的进一步细化和完善，而不是设定新的制度。中央关于土地预申请制度一出台，各地开始这着手制定相应的实施细则及并探索实践其操作性。可以肯定，预申请制度的推行，至少可以使土地交易行为产生两方面的变化：

一是土地暗箱操作大大减少，因为商家如果看上已纳入出让计划内的哪一块地，可以向政府提出预申请，而没有必要搞偷偷摸摸的小动作了。再者，因为引入预申请制度，相对延长了土地公告时间及交易时间，使原本通过信息不对称来实施的官商勾结行为基本没有太大的生存空间了。

二是土地营销策划行业将应运而生，促进阳光下的钱权交易。随着房地产市场的成熟，房地产营销策划已经架起了开发商与购房者之间的桥梁，并成为房地产业链上一个不可或缺的节点。同样，土地预申请制度的出台，给土地营销策划提供了时间和空间。营销是双向的，无论作为土地供应者的政府，还是作为土地消费者的开发商，都可以进行土地营销，制定有针对性的土地营销策略，只不过营销目标不一样而已。土地营销的最终目的是实现公开、公平、公正交易，让有价值的资源与有实力、有信誉的开发商对接，使政府手中的“权”与开发商手中的“钱”实现阳光下的交易，达到多方的共赢。

土地预申请制度的出台，正是预示着以价高者得为唯一标准的招牌挂制度正在被公开公平公正的“自由恋爱”方式的土地出让制度所取代，随着政府的腰包逐渐鼓起来及政府的脑袋的逐渐开化，“野蛮”的土地交易方式正在向“文明”进化。

未完转崔元星：2006地产新政八大看点评述(二)

 (崔元星国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)