接上篇崔元星：2006地产新政八大看点评述(一)

未利用地也要管了：最后的晚餐

针对近年来建设用地猛增、固定资产投资规模居高不下的局面， 2006年8月31日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》对土地利用规划和计划有了新的规定，用地计划管理的范围拓宽了，效力增强了，其中的关于未利用地管理问题尤其值得业界关注。《通知》规定，“将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据”。同时强调，“实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。”这是土地利用计划管理的重大变革，也是土地政策参与宏观调控的又一有力举措。

据统计，2005年全国新增建设用地427.4万亩，其中占用耕地208.1万亩，占用未利用地219.3万亩；“十五”期间，全国共新增建设用地3285万亩，占用耕地1641万亩，占用未利用地1644万亩。也就是说，近年来，每年的新增建设用地有一半都来自于未利用地。

至此，上山下海的拓荒行为再次成为关注的焦点，以前被鼓励、有政策倾斜的项目，现在限制了，面对沿海、沿江、沿湖的滩涂和大片的荒山荒坡，再不能为所欲为了。已经批准的为海造地、河道治理等政策性项目一下次成了商家垂涎的肥肉，当然，各地千差万别，响应程度各异，预计还有分享最后的晚餐的机会。

大幅提高新增建设用地门槛：存量地、合作开发走俏

2006年11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行出台《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。从2005年全国实际收缴情况看，当年中央和地方收取的新增建设用地土地有偿使用费共计214.5亿元，而全国新增建设用地出让纯收益为763亿元，各地缴纳土地有偿使用费后的可支配土地收益为548.5亿元。如果将土地有偿使用费标准提高一倍，各地应缴纳的土地有偿使用费为429亿元，则地方政府的新增建设用地的可支配土地收益还有334亿元。由此可见，调整新增建设用地土地有偿使用费标准实际是调整中央和地方的利益分配关系，中央是想通过切断财路来遏制地方政府卖地的冲动。虽然，新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是市、县人民政府，而不是直接的用地者，从理论上说，新增建设用地土地有偿使用费与地价没有关系，而实际上，地方政府不会傻到掏自己的腰包，肯定会或多或少地转嫁到用地者头上，也就是说提高新增建设用地土地有偿使用费标准会间接地抬升地价。另一方面，新增建设用地门槛的大幅提高，会逼迫地方政府和开发商在存量地上打主意，避免无序、无限扩张，这就使保护耕地、节约集约用地的基本国策得到有效实施。目前，旧城改造、退二进三等存量地项目开始走俏，一些大开发商也在尝试与囤地的“地主”合作开发或整体收购项目的路子。

别墅、高尔夫再次遭禁：编故事的高手和精彩的故事越来越吃香了

2006年12月12日，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》，两目录自《通知》发出之日起实行，别墅、高尔夫被列入《禁止用地项目目录》。

别墅、高尔夫遭限、遭禁早已经不是新鲜事了，但是每一次的禁令之后总是收效甚非、甚至适得其反，就其屡禁不止的原因，大致有三，一是禁令容易被商家作为炒作的卖点，越禁越稀缺，越是禁果越有人想尝，二是别墅、高尔夫的定义不好下，执法的官员把握不准，挣钱的商家又挖空心思打擦边球，三是新区开发确实需要概念、需要故事，政府和商家不得不合谋共赢，欺上瞒下，顶风行事。

新区开发需要引擎项目，政府和开发商早已经黔驴技穷了。没那么大本事搞产业带动，行政中心带动又不让搞了，大学城虽然冠冕堂皇些，出了一个郑州龙子湖事件，谁也不敢搞了，相比之下，别墅、高尔夫要商业化、市场化得多。小开发商惯用挖水塘、堆土堆、打井来造湖景、山景、温泉，别墅、高尔夫不让搞，游艇经济、总部经济、会展经济等又不能随处搞，大开发商快被逼疯了。

据报道，全国200余座营运的高尔夫球场中有合法手续的不足10%，面对越来越紧的风声，没有准生证的已经建成、在建的2000余座球场及与其伴生的无数栋别墅，等待他们的将是怎样的命运安排？

土地出让金收支两条线管理：封堵地方小金库

2006年12月17日，国务院办公厅发布了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，接受地方人大的监督，实行彻底的“收支两条线”。 任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。该《通知》规范了土地出让金使用范围，明确土地出让收入重点向新农村建设倾斜，土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出等。土地出让金除了支付土地获得成本，只有投入合理的土地开发成本，才能使土地得到应有的增值，土地出让金收支两条线管理制度表面上给开发商带资、垫资的土地成片开发、土地一级开发的开发成本返还增加了难度，但使得土地整理、开发过程中的收支管理有了明细帐、明白帐，土地出让金再也不是地方政府可以随时、随地支配的小金库了。

政策不仅仅是一堆枯燥数字和条文，从数字背后读出玄机，从条文背后悟出商机。

可以看出，新政的实施会有效遏制各地方政府补偿缺斤少两、开发偷工减料、税费吃拿卡要及饥饿疗法人为抬升地价等“土地敛财”行为，但由于我国实行政府垄断的土地经营体制及自上而下的考核体系，新政并未触及“土地财政”的根基，再加上“价高者得”的招拍挂游戏规则仍在一段时期内大行其道，开发商的企业公民道德水准不会在一夜之间提升，地市、房市的健康发展还有漫长的路要走。

当然，应该看到，新政也给有准备的地产、房产商家带来了新的商机和发展空间。

 (崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)