本文已刊登在《中国不动产》第十期。

城市中央的住宅、商业、商务地产热还没有降温，商家们又把眼光盯在了偏远区的工业园区开发上，一时间，民营、境外资本与各地、各级政府签订的园区开发协议铺天盖地，这些协议的共同特点是“规模大得离谱、法律依据不足”。

针对日益高涨的工业圈地风潮，全国性的土地调控风暴即将展开，新规将直指工业用地。 8月13日至14日，全国土地调控工作座谈会在昆明召开。据新华社报道，国务院副总理曾培炎在会议上强调，坚决遏制各种土地违法违规行为，把最严格的土地管理制度落到实处。同时，他要求各地集中开展一次以惩处非法批地、非法低价出让国有土地为重点的专项行动。一位国土资源部高官表示：“这次国务院要求的专项行动，措施将更为严厉，目标更为集中，重点落在工业用地上。”如何逃过这场“劫难”，真正使“发展地方经济”的初衷得以实现，使商家自己的利益得到合法保障，笔者结合实际操作经验，提出以下“合法、合理、有效”的“四个基本点”和“五种备选方案”供参考。

一、四个基本点

1．对非国有的资本来说，园区开发的盈利只有两种情况，一是通过特别的操作方式获得局部的、短期内的盈利，二是通过长期持有等待土地收编增值，而常规的土地倒卖、工业厂房开发是不可能盈利或只能微利。依据如下：全国“六通一平”及征地等一级开发综合成本平均15-20万元/亩，而政府操作的开发区工业用地出让价格一般在10万元/亩，主要是期望眼前政绩和未来税收而做出的财政补贴，工业厂房出售增值很小、出租回收期长（一般在13年以上），可以肯定，民营、外资企业用常规思路进行园区的一级或二级开发均无利可图，但这并不掩盖园区开发的品牌效应及社会效益。

2．土地的变性（集体转国有）、改用途（农转非）必须首先符合土地利用总体规划和城市总体规划（国家重点工程除外），一般每五年或十年修编一次，最近一次的土地利用总规全国性修编将在2006年底前展开，预计明年底完成。没有纳入规划的园区是不能公开操作的。

3．土地流转（出让、转让等）必须依法，包括《土地管理法》及当地相关法规及年度计划指标，市政基础设施、公建配套土地可以划拨，工业用地仍可协议出让（已经是末班车了），居住、商业、旅游等经营性用地必须招拍挂公开出让（除非暗箱操作），任何一级政府或高官承诺的不合法的流转形式都是无效的，梦想签个大协议就能拿到数千亩甚至数十平方公里的土地是不现实的。

4．保证园区开发商合法利益（能使项目合法、有效）的手段有四个层面：与政府签订投资协议、计划部门立项、纳入规划、合资注册项目公司，一句话，通过经济法、公司法等来规避土地法规盲区。

二、五个备选方案（可组合使用）

1．实投自建法：实质是以最低的土地成本获得二级开发增值，工业土地协议购得，自建出售、出租，或以土地合资、合作，配套的居住、商业、办公等经营性用地公开获得（定向招标、找托等暗箱操作）。即将开业的、坐落在扬州市邗江开发区的扬州国际珠宝城项目就是如此操作的，原为工业项目，通过合法的规划调整，配套十大功能板块，总建筑面积85万平米。

2．土地经营法:实质是快进快出倒卖土地,两次土地流转会增加成本,无论是工业还是经营性用地均须以项目拿地和转让。选择这种方案的前提是一定的启动资金，一定的下游买家，周边地价过高或无供地指标，其他竞争者无直接拿地的渠道。很多商家起初都想采取这种办法，实际情况是，这种做法基本无利可图，基本没有空间，即使具备上述一些前提。

3．招商代理法：实质是由政府委托企业进行园区招商，相当于代理销售而非批发转零售，土地设定底价，溢价部分提成。为了增加政府及下游企业的信任，可以自购一部分土地。目前这种做法还无法可依，只能短期操作，因为利益返还难以操作。为了促进招商，一些园区经济发达地区在前期往往委托一些地方商会或财团来招商，类似于这种招商代理模式。

4．一级开发法：与政府所属国有企业合资成立一级开发公司专注于园区的一级开发运营，这样做的好处是解决了企业与政府的利益关系，并搭建了战略融资的平台。非营利性基础设施、公建配套项目以地置换或货币偿还（BT），盈利性基础设施、公建配套项目设定经营期限后移交（BOT）。目前暂没有全国性的一级开发政策制度，北京、杭州出台了相应办法，比较大的城市均有了一定的操作经验和成功案例。例如，上海融建集团、香港李嘉诚及金山区人民政府三方合资开发的上海新金山国际生活社区项目，就是典型的一级开发模式，总面积17平方公里，通过土地增值来获利。

5．项目转让法：成立独资的园区项目公司，搞定立项、规划等相关手续批文及配套优惠政策，投入一部分形象工程，通过一次性或逐步的股权转让获得利益，前提是该项目必须有足够的吸引力。如正在建设的浙江海盐黄沙坞填海项目，总面积15平方公里，原为香港凯东集团与该县水利局合作投资，设计总投资3.5亿元，已完成投资1亿元左右，现作为嘉兴市滨海新城规划，预计土地评估市值已逾20亿元，众多商家正在寻求项目合作、甚至整体收购。

（崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240）