深圳房地产律师：保障性住房保障的是什么？

随着房价的又一轮暴涨以及人们对房价的一个期待，更多的开始关注于经济适用房和合作建房，同时国家也明令2011年将以保障房建设为主,并且要投入万亿,大家开始更加关注保障房。

其实国家对于经济适用房以及合作建房有过明确的规定，在2004年5月13日的时候，建设部, 国家发展改革委, 国土资源部, 人民银行共同颁布了《经济适用住房管理办法》，其中对于经济适用房以及合作建房就有了明确的规定。国家对于经济适用房有过很大的一个优惠政策，那就是经济适用房建设用地，实行行政划拔供应，同时在经济适用房建设和经营中的行政事业性收费进行减半征收，经济适用住房项目小区基础设施的建设费用，由政府负担。

在很长一段时间里，我对国家的这个政策都觉得欢欣鼓舞，觉得也许明天，我可以用二三十W左右就可以买到自己所希望买到的房子了，可是从这个政策颁布至今，我看到的只有房价的飞涨。我开始思索这个政策。并且对于经济适用性住房的销售应明码标价，并且房价保持在微利，房价确定后应向社会公示。并且这种经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证一年后方可按市场介格上市。

第一个，就是经济性适用房的建设用地，实行划拔供应，国家的这个政策是好的，但是这个政策又有多少能落到实处？？划拔供应，意味这块地所支付的费用，也许不如出让所取得的百分之一，而在中国大部的地方政府还在靠卖地来供补地方财政的时候，这个政策一但实行，只会让地方的财政陷入赤字困境。更何况这个政策关不具有强制性，也就是他并没有确定一个地方政府，每一年，每一个季度应当划拔出多少土地来支持经济性适用房的建设，这样的结果只会让政府根本就不会选择进行经济适用房的建设。我为什么不拿这一块地来出卖呢？

第二个，就是有的地方虽然偶有经济适用房，却没有形成规模。我曾听闻广州的市长说要让广州市的经济适用房达到多少，我不清楚现在广州的经济适用房的规模是什么样的，至少我在深圳鲜有耳闻说，哪个地方又出现几千户经济适用房住户。我听到的只是说今天的房价又涨了一千。如果在经济适用房无法达到规模的情况下，就是偶尔有些经济适用房，也无法形成对目前房市的冲击。我曾关注过一段时间王石先生的博客，以前我不知道万科是干嘛的，后来我知道了，它是进行房地产开发的，我在王石先生的博客中留言道：我现在佩服你的成功，却不尊敬你，如果有尊敬的话，只是因为你的年龄，如果哪天万科成为平民大众的经济适用房的开发者，并且致力于此，我才真正尊敬你这个。我觉得现在做经济适用房的企业太少了，只怕得和法国一样，如果你一个平民没有住房，你可以起诉政府，在那种情况下，经济适用房才会多起来。

第三个，有部份经济适用房成为权利人士的盛宴。

我实在不知道现在哪一年深圳经济适用房最终申请人士的公示，哪一年没有出问题？最近的问题出得更是大，都上中央电视台了。保障房也就是成为了一部份权利人士的盛宴，其实与很多普通民众无关的。

第四个，合作建房的可行性。合作建房，到现在还没有看到成功的案例，深圳前一段时间媒体一直在炒作，合作建房破冰，其实那是在欺骗大部份的人，深圳的那种情况，最多只算得上联合竞买罢了，他只不过是发起人，拉了一批人买了一幢“烂尾楼”。根本算上是合作建房，我倒是曾听闻在长沙有人在组织进行合作建房。合作建房不是这么容易，首先你作为房屋的开发者，你买下一片地，你要先成立一个房地产公司，而成立一个房地产公司听说要有800万的注册资本才行，并且还你的开发资格，这一系列的工作相当的麻烦和复杂。这也是至今为止，真正的合作建房难于实行的原因。前一段时间特区的报业不是开了次关于合作建房是不是会对房价造成冲击的座谈吗？我比较赞成戴欣明先生的观点：那就是当合作建房达到70%的情况下，房价会下涨。就现在目前所处的状况，合作建房只是杯水车薪，根本无法形成影响力。除非国家对于合作建房放开更多的政策，对于其开发资质等作出特残规定，以保证能有更多的人能加入合作建房。

我是非常期望经济适用房和合作建房政策的放开，但更希望看到的是政府的强硬政策，不是说我国现在是市场经济，政府就不应当参加进来，我觉得正因为是市场经济，市场经济的盲目性注定了必需要政府的干预，如果没有政府的干预，市场只会脱离轨道，无法控制，也无法真正的服务于人民。前几天听闻证监会对某一个股票进行紧急调查，可能涉及有人恶意炒作。而政府为什么看不到房地产市场中的恶意炒作行为和房地产市场的危险呢？我国现在有几个城市的房价比已经超过了国际的警戒线。我个人并不寄望玩经济适用性住房和合作建房，一个普通百姓能得到其中一项政策的可能性，相当于买福利彩票中五百万。