4月16日，当时正值二套房贷首付五成最先出台，当天下午接到一个投资客户的电话，问我对首付五成的政策出台，对房价会有什么大的影响没有，我当时觉得这个政策不会有太大的影响，觉得如果没有配套的政策辅助，那这个首付五成的政策只会是一个空架子，4月17日新国十条出台，虽然当天我看完政策后，觉得会给房地产市场造成一定的冲击，但是影响应不至于这么快。

然而到了4月19日，不曾想新政出台后的第一天上班，一个上午居然接到十几个电话，大部份都是买家咨询，有部份是跟开发商买房，要退房的，有一部份是想要跟卖家解约的，还有小部份是卖家咨询说买方要违约了，如何处理。随后的几天虽然咨询量有所下降，但也还是比在新政出台之前的咨询量要大。现在就新政出台之后所造成的违约情形进行说明。

因房价下跌预期而要退房肯定造成了根本违约，而合同中一般都会约定违约金，例如房价的20%。至于买家能否不要定金就能轻松退房，要看业主是选择要买方赔偿定金还是违约金。约定的违约金肯定比定金要高很多，但至于能否达到房价的20%最终也需要法院的判定。

而因为贷款缩紧之后无法成交，如买家因为“贷不了款”或“贷不足款”导致不能买房，针对这样的情况如果在合同中已经约定了“贷款不足或贷款不成就要补足房款”，那买家就非常被动，起诉法院至于以政策变动是作为不可抗力解除合同，这从2007年房价下跌时的官司来看，法院并不给予支持。