新房买卖中的法律问题

本文仅就新房商品房买卖中应注意的一些地方告诉大家，请大家以后在商品房的买卖中注意这些细节，因为买受人在与房地产商买卖商品房的过程中，总是处在弱势地位的，连买卖合同都是房地产商提供的格式合同，而非平等主体之间的协商的结果，提醒大家注意保护好自己的合法权益。

第一面积误差

很多人经常拿到房地产证后，发现签定合同时的房产面积会与实际上的住房面积有出入，很多人往往原本希望自己的是一个大户型，最后到手的却是一个中等户型，而且一般的开发房在提供的格式合同中对于面积的误差有一个约定，我所看到的合同中，约定的最高误差比例为允许误差为5%，也就是100平米的房子，最后可以允许变为95个平米。其实这种约定是不符合法律规定的，法律的规定是允许的误差值为绝对值3%，也就是说如果误差在3%（含3%）内，那么就是房屋的买受人不得要求解除合同，但是同时注意的是，房屋的买受人是按照房屋的实际面积支付房款。也就是说最后房产证上所确定的面积加上买受人应分担的公用面积，才是买受人应实际支付价款的面积。当然也有房地产开发商故意加大房屋面积，让买受人多支付房款，而这种人行为却被法律所允许，当然加大的面积要控制在3%以内。那种5%的约定很显然违法了，对双方都不具有约束力。

如果超出了面积误差绝大值超过3%的情况下。实际面积大于合同约定面积的话，买受人同意履行的，补足3%的房款，超过3%的部份由出卖人承担，所有权归买受人；如果实际面积小于合同约定面积的话，如果买受人同意履行，那么出卖人将3%以内部份的房款退还给买受人，超过3%的面积由出卖人双倍返还价款。当然超过误差超过3%的话，买受人可以选择解除合同，并且要求返还房款及利息。

所有的买房者马上回去对照吧，看你是不是开发商黑了你的面积。

第二开发商迟延交房

你可以催告要求开发商交房，但同时记得保全好你的催告证据，最好的是发个快件，因为那样你会有一个邮局给你回执，以确实其是不是收到，同时将内容在快件的封面写好，或写一个书面的东西让他们签收，这样你就有他们接受到了你催告的证据。如果你催告过完三个月后，开发商还没有交房，那么你就选择去法院起诉吧，要求解除合同。而这种合同解除权是有法定期限的，如果你催告后，开发商催告你去解除合同，那么你就要三个月内去法院起诉解除合同；如果开方商对你的催告不理睬，那么你就要要你的催告满三个月后的一年内去法院起诉解除合同。注意这三个月以及一年的解除权行使期限是和诉讼时效不同的，是不适用中止或中断重新计算的，在法律上叫做除斥期间。如果你在除斥期间没有行使，那么你的解除权就消灭，你以后就只能等了，哪天开发商高兴了，就把房子给你了，当然，他迟延交房给你造成的损失你还是可以计算的。不过得注意，解除合同，得在合同没有另外的约定的情况下。

第三合同中并没有约定迟延交房的违约金

并不是就意味着开发房能随心所欲的，想哪天给你房，就哪天给你房，你的损失就没有地方赔偿。如果你的损失是容易计算的话，虽然没有约定违约，但是你的损失还是可以要求其赔偿。如果你的损失确实难于计算，又没有违定，法律对你的损失也给了一个计算公式，那就是按照同地段同类房屋的租金标准确定，不过这个损失的计算标准比较低罢了，因为就是在深圳这种地方，3房一厅一年下来，租金也就5万左右，如果你的房子被拖一年，开发商不给你，你还不得烦死啊，所以买房者要随时注意行使解除权，有时长疼不如短疼。

第四房产证无法办理：

你可以告开发商违约，要求其承担违约责任，当然前题是没有在合同另外有约定。以下情况下可以视为出卖人违约：

1合同约定的房屋所有权的办理期限；

2合同标的为尚未建成房屋，自房屋交付使用之日起90日；

3合同标的为已竣工的房屋的，自合同订立之日起90日。

上述三个期间内，出卖人没有把房屋的权属证办理过户给你，你都可以要求出卖人承担相应的违约责任。如果违定有违约金的，或损失难于计算的，那么就按已付购房款数额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房产证是你的权利证明，更是可以对抗第三人的依据，如果房产证没有到手，就不能证明这个房屋是你所有的，那么你的房屋就处于权利不确定的状态。

第五无法办理房屋所有权登记：

合同约定或《城市房地产经营管理条例》的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，致使买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。这时的建议也是你赶快和出卖人解除合同吧，因为这时你的权利根本无法得到保证，你根本无法证据这个房子是你的，一但你的房屋的权益受到侵犯，你都无法举出证据，证明你的该房屋的合法所有人，你拿出一辈子的积蓄，如果得到的只是一个临时的家，我看大没有必要。

以上五点，大家在商品房买卖中应当注意的，如果大家有条件的情况最好在签合同时就带律师。一但出现问题，首先自己找开发商交涉，一但开发商不理睬，及时听取律师建议。