关于appraisal（估价）

5月1日后贷款银行不能再出appraisal，Appraisal需要两周的时间，必须由独立的估价机构做，贷款方不允许接触估价师。我的买房过程就在这里遇到了最大的一个关卡：估价竟然比买价低20%！银行是根据估价贷款的，如果估价比实际买价低，要么你将差价补足，要么就no deal。公正的估价当然是保护买家不要overpay的，也是买家做最后讲价的砝码，但估价其实是个非常不科学的行业，估价师的水平参差不齐，特别是在情况复杂的芝加哥，隔条街的房价都可能差好几万。网上的估价更是不准，每天查都可能出现不同的价格。你也可以通过看估价报告里的对比房产自己得出准还是不准的结论。可你说当然不算数了……

事到如今，所有人都是拴在同一条绳子上的蚂蚱，这个deal一黄，没人有钱拿，还都损失了时间和精力。我的贷款经纪很有耐心但也无可奈何，他也觉得很搞笑——这不是BOA自己给自己拆台嘛！卖方经纪也把最后的牌摆到了桌面上，证明买价的确已经比他们一个月前的估价还要低了。我的经纪要求review估价，估价机构虽然出了个review证明新的估价确实低了，但BOA的政策仍然不认可。由此可见，银行卖房的部门和贷款的部门，把这笔交易当成了两笔交易，互不认账。无奈，卖方再花钱做了次估价。这次出来的价格和买价一样了，报告也用了和我的房子状况最相似的最近交易记录。应该能行了吧？NO! BOA说仍然要跟最低的报价走！有三份官方文件说这房子更值钱也不行！我们一干人等对银行的不合理政策之“仰慕”简直是滔滔不绝……

从6月底折腾到7月底，closing date一拖再拖，我们把出路都想了想，三条路：第一，我们取消合同，退出，损失前期费用近2000元，而且我们要重新看房，我眼看要开学，实在拖不起这个精力时间；第二，换贷款方，重新做估价，不仅要再拖3个星期，而且未必不会遇到相同的估价低的情况，毕竟房市还是在跌；第三，要求他们降价。比较起来，当然是第三条路对于买方最有利。不过，要求降价20%并不切合实际，于是我对自己的现金量计算了后做出让步：如果卖方降价10%，我可以补足与最低估价之间的差价，损失就是我只能给10%的首付且要给PMI（首付不到20%的私人贷款保险），不过因为房价低了，实际月供比原来还要低。卖方如果把房子再放上市，一来春夏旺季已过，二来说不定还是要降价，三来还要继续赔维护费用，所以他们也很有动力降价。

所以，谈判的结果，是我最后以比原卖价低15%的价格买到了房子。注意，我最初就没有和银行砍太多价，喜欢这个房子没办法……

（待续）