番禺地价破3，房价奔4上5吗？

文 /邓浩志

11月22日，番禺汉溪地块以2.8万楼面价刷新番禺土地记录，25日另一款位于南村地王一3.07万/㎡成交，再次刷新记录，番禺地价都破3万了，未来房价会奔4上5吗？

我认为，奔4概率大，上5可能性小，主要因为3万/㎡的标杆项目是环境优质的低容积率土地，最终只会做类别墅产品。

地价上3万的南村地块容积率仅为1.01，同时地块背靠全绿小山坡，景观资源好，绿化程度高，也不存在干扰问题。所以该项目除了配建的保障房以外，其余商品住宅部分一定是发展低密度的类别墅产品，也正因为预期售价高，所以房企才敢相对大胆高价拿地。换句话说，此个案不代表番禺市场的基本大势。

但是，如果单以两块地的地价计算，两项目盈亏平衡点都将超过4万。目前番禺优质项目价格已经破3，所以两年后进入“4时代”并不足为奇。当然3万地价的南村项目做别墅，因为产品上的差异，或者也能卖个近5万的价格。

总之，出了这两块标杆土地之后，尽管番禺在广州各区库存量名列第二，但也不妨碍其房价的上涨预期

然而有一点还是值得大家去注意的，目前广州的大户型库存太多了，开发、投资均需谨慎。

某机构在广州市一手住宅总体库存还有9个月的时候进行统计，200㎡以上的大户型库存超过20个月，而且番禺区的大户型又尤其多，所以也提示南村那块新的标杆土地项目，可以高端，但面积要控制。

当然这也提醒各位投资者，谨慎入手大户型。