万科能让南站升值吗？

文 / 邓浩志

双12这天，万科以被转让方式获得了广州南站的6块商业金融用地，楼面地价在8K~9K元/㎡左右。

加上之前在南海、番禺等地的商业项目，今年万科已经成为在广佛地区获取商业项目最多的房企。究竟是万科看好商业项目呢？还是万科能把商业项目玩出价值？广州南站到底有多少潜力？

先说说南站。有人说它潜力多大多大，我信，只要是一线城市的住宅，一定有潜力。可商业呢？好的方面是整个南站片区规划高大上，作为交通枢纽，人流极为密集；不好的方面呢，全国消费下滑，电商冲击这都是大背景，还有就南站远离中心城区，周边缺少商住氛围，所以消费力一直无法凝聚。

南站除了离中心区太远以外，“周边没有商住氛围”这个点也很致命。虽说一年来这里有数百万的乘客经过，但他们并不会在这里逗留太长时间，一则不住再这，二是也不在这里办公——这和广州东站、老火车站是无法比拟的。所以南站乘客一般出站后就立即换乘其他交通工具离开，人根本就留不住嘛。

规划上这个片区住宅供应似乎并不多，办公倒是有不少。但这里远离传统办公区，高大上的企业看不上这里，他们宁愿去天河；小企业在这里也没有什么政策扶持的优势，加上这个片区地价并不便宜，所以也没有成本优势。于是南站板块住宅、办公都难成气候，商业前景有限就理所当然了。

但是，万科可不是傻子，万科是我最尊敬的中国房企之一。他们拿下这些地块与其“八爪鱼战略”中已经成熟的公寓产品可以很好地结合，无论是出售型公寓，还是租赁型公寓，又或者底下的街区商业，他们的这类项目运作都已经很成熟了，也聚拢了一批跟随的粉丝，所以市场他们一定都不担心。

还有一个就是，当今住宅地价如此之高，万科也是留一份心眼，没地也不能发展，于是他们选择地价更便宜的商办土地，发展公寓这种他们已经成熟的类住宅产品去规避土地市场

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