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杂谈

“老破小”楼梯楼值得持有或买入吗?

邓浩志接受《新快报》采访

目前在购房资格非常珍贵的情况下,购房者出手都比较谨慎。对于一些刚需买家来说,因为预算有限,市区能选的可能就是“老破小”,要么就选近郊楼盘。另外,一些手上持有“老破小”的业主,有人想置换成新的电梯楼,有人想出售。那么“老破小”楼梯楼值得持有或买入吗?

楼梯楼总价低实用率高受关注

据中原地产二手成交数据显示(统计周期:2017年1月1日—10月25日),经中原成交的电梯楼占比约57%,而楼梯楼则约43%。楼梯楼方面,楼龄20年以上的成交占比最多,达到50%。而楼龄约15-20年的则占约41%;15年以下楼龄的占比最少,仅9%。不少楼梯楼以总价较低、实用率高等原因受到买家的追捧。

此前,链家市场研究员刘镜棠表示,楼梯楼之所以受买家欢迎,主要有以下几个因素:一是价格相对实惠,适合预算不多的置业人群;二是楼梯楼有加装电梯的可能,适合老年人或想住电梯楼但预算不够买电梯楼的人群;三是楼梯楼多是房改房,格局方正,实用率高;四是楼梯楼物业大多位于老城区,生活配套齐全,居住氛围浓厚;五是有不

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杂谈

业绩分化明显,楼市集中度持续提升

邓浩志接受《中国经营报》采访

近年来,房企对市场规模的诉求愈发强烈,打响了一场你追我赶的规模竞逐赛。

日前,2017年前三季度房企销售百强榜出炉,各大房企也陆续发布了相关业绩公告。《中国经营报》记者注意到,在房企销售业绩不断攀升的背后,市场集中度进一步提升,百强房企的市场份额在不断扩大。此外,房企业绩分化凸显,不少房企的销售规模或净利润遭遇大幅下滑。

需要注意的是,在调控趋严的形势下,未来市场前景难言乐观。业内认为,楼市调控短期没有放松迹象,若是升温,不排除会出台更加严厉的政策,而近期市场火热的三四线城市将是未来调控加码的重点区域。

百强房企销售额破5万亿

克而瑞研究中心发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》显示,在2017年前三季度,百强房企销售规模已突破5万亿大关,与2016年同期相比,增幅达36.7%。

记者发现,市场集中度持续上升的势头依然强劲。TOP100房企销售金额的市场占比,在2015年仅为40%,2016年达到44.85%,同比上升了近5个百分点。在2017年前三季度,这一

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杂谈

再议房地产税:逐步“回归正途”

文 / 邓浩志

房地产税和个人所得税如何改革?地方收入体系如何构建?这些问题最近又被拿出来进行了进一步的讨论。

以“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。这是官方对房地产税的最新表态。所以,用针对工商物业的房产税打“擦边球”来征收住宅的方式,应该不会扩大使用了。同时,既然立法先行,那审议、程序就是必须的环节,所以就不可能一蹴而就,若要顺利通过,最快也得是下届人大了。

官方发文中还谈到了:“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担。”评估征收是合理的,但建立评估系统会有难度,这不但需要技术,更需要共识,因此这是需要时间的。而“降低建设、交易环节税费”这点,也说明房地产税会统筹考虑其他税种的相互关系,不会单边增加社会负担。

我感觉,房地产税的最新表态已逐步“回归正途”,不再和控房价挂钩,不以增加民众税负为目标,不只为讨好20%无房族,也没有时间讨好了。

方案预计将以让地方政府有稳定税收为主要目的,兼顾新、旧相关税种关系

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杂谈

首个REITs具有里程碑意义

文/邓浩志

国内首单REITs项目,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划成功获批。

这对租赁市场发展具里程碑式意义,因为发展租赁市场最突出的矛盾——融资问题获得了解决方案。由于租赁业务属于重资产模式,中小房企资金有限,根本无法参与,大房企也因沉重的财务成本望而却步,资产证券化是目前已知最可行的方案。

在未来租赁业务的发展上,央企国企或成主力。

本次获批的保利属央企,政策对央企国企开绿灯支持更加顺理成章,所以相对而言,未来国企央企背景的开发商或许能获得更多的融资支持。这也可能导致央企国企在未来一段时期内,会成为国内发展租赁业务的主力。“国主民次”也将是未来租赁市场的总体格局。

虽然有政府的大力支持,REITs的持续融资能力及总规模仍需关注。

首个REITs项目产品总规模50亿元,这个资金量在一线城市核心地段只能支撑一个中小型项目;如果在全国大规模发展租赁业务,REITs的总规模可想而知。那这时候金融风险该怎么控制?市场能承载的总量有多大?投资者的回报及安全性如何保障?……这些都是决

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杂谈

广州拍地,趋势改变价格不变

文/邓浩志

番禺大石地块

最终以1.6万/㎡成交,价格不贵,碧桂园算是捡了个便宜。目前周边二手价格都是2.5万上下,而且房龄都比较老,所以该片区属于一手非常缺货的板块。另外,目前番禺市桥一手房全都过3万/㎡,亚运城也在2.5/㎡附近,更加临近广州市区的大石板块,如果有一手房,售价肯定更高,预计会在4万/㎡附近。

萝岗长岭居地块

楼面价1.9万/㎡,但有15%的自持面积不可销售,所以实际成本每平方米肯定是过2万的。目前周边的在售项目不多,价格在2.5万/㎡左右,而本项目的盈亏平衡点会在3万/㎡以上,房价若不持续走高项目就会亏本,所以这个价格成交说明房企还是看好后市的,也说明了长岭居这个板块依

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杂谈

广州推19宗商服和商住用地 全部设定了严格的产业门槛

邓浩志接受《南方都市报》采访

南都记者根据今年广州卖地记录做的统计显示,截至8月中旬,广州今年一共挂牌了21宗商服和商住用地,其中只有两宗地块没有对竞拍人设定产业门槛。这两宗地分别是琶洲互联网创新集聚区跨市政道路连接体3号地块和2号地块,由于跨了市政道路情况较为特殊,两宗地面积都非常袖珍,仅为613平米和1852平米,故而没有设定产业门槛。不过即便如此,两宗地依然被唯品会和阿里巴巴拿下,地价也非常便宜,分别为3330万和316 .8万。剩下的19宗商服和商住用地,则全部设定了严格的产业门槛。成为发展总部经济的这19宗地,主要在海珠区琶洲、黄埔区科学城、南沙区黄阁镇和番禺区,基本上都是产业大区。

吸引企业篇

番禺

房企需与实体企业合作 并负责一部分招商引资工作

细看之下,各区所列的产业门槛高低不一、各有侧重。产业门槛最高的无疑属于今年5月份出让、面积约合210 .6亩的番禺思科智慧城地块。该地块的产业门槛主要有三条:首先,竞得人必须为思科授权的合作企业

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杂谈

年末供地潮 高端项目扎堆

邓浩志接受《羊城地铁报》采访

10月末11月初,广州市国规委供地再次“放大招”,6宗商住商服用地累计81.3万㎡挂牌出让,总起拍价达247.5亿。根据广州2017年的供地计划,四季度土地供应量充足。此外,广州在售或即将入市的高端项目越来越多,按照近年来的地价,业内认为这种结构未来会成为常态。

10月30日,广州一口气卖掉5宗商住用地,总成交价95.62亿元,除了花都区的宅地创出新高,其他区域的楼面地价均未突破前高,番禺大石地块和黄埔长岭居地块的成交单价与半年前相比还明显下降。“经过多轮调控,土地市场有所降温,过去高歌猛进的势头基本停止了。”方圆地产首席分析师邓浩志说。

年底再推“巨无霸”地

算上本月3日挂牌的5宗地块,截至目前广州2017年公开出让商住用地达288.7万㎡,已超过2016全年221万㎡的供应量,但对比2014、2015年仍有一定距离。据今年国规委公布的《广州市2017~2021年住宅用地供应计划》,对比其中提及“每年平均供应475万㎡普通商品住宅用地”的目标仍有一定差距,广州中原研究发展部认为

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杂谈

增城第二机场利好,但有限

文 / 邓浩志

一张知识城外联轨道交通规划示意图暴露了广州第二机场的选址。这算是基本敲定增城了,只待官方宣布。

其实早在高明珠三角干线机场敲定后,增城已经成为广州第二机场的唯一候选,剩下的问题只是放在哪个镇而已。以目前情况来看,最终可能落户正果镇——这个广州最东部的地区。

新机场离广州、惠州、河源三地直线距离相近,与其说是“广州第二”不如说是为了照顾粤东北经济欠发达区域而设。但毕竟是个利好,相关题材也将逐步发酵、炒作。然而,有几点是需要注意的:

第一,利好兑现时间较远。就算是首先定下来的高明机场,最早也要2025年才能启用,而广州第二机场估计是要10年后了。

第二,作为支线机场,航班客流有限,带来的效益也有限,并且主要辐射区域的经济实力都相对较弱,所以绝不可能与白云国际机场相提并论。当然,也有机场带来的空港周边产业及人口聚集所产生的消费力,这个力量是不容忽视的。

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杂谈

广州首次明确租赁住房人均居住使用面积不得低于5平方米

都市年轻人租住有“新欢”

邓浩志接受《广州日报》采访

两房租赁需求最大 三房合租多

伴随长租公寓兴起 广州住房租赁市场将发生新变化

10月30日,广州一连出台3份有关房屋租赁的文件,从多角度规范房屋租赁市场。其中。《广州市房屋租赁合同网上备案规则》(以下简称《规则》)开启租赁合同线上备案模式;《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》(以下简称《通知》)首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米;《广州市住房租赁合同》(以下简称《合同》)示范文本让租房签约有范本可依。

记者发现,在三份有关房屋租赁文件中,除了开启租赁合同线上备案模式让租赁更便利、首推“住房租赁合同网签范本”更维护租赁双方的利益外,最大的亮点还体现在《通知》上。

具体而言,《通知》首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米,同时还明确个人改造住房租赁的标准:单套住房改造不得加建厨房、卫生间的规定,以规范性文件的形式明确禁止“房中房”。《通知

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杂谈

房住不炒 自住买家支撑市场

邓浩志接受《南方日报》采访

与去年楼市成交火热的局面相比,今年的“金九银十”显得有些冷清。由于调控政策的出台,购房门槛抬升,银行房贷利率的上调,放款时间的延长,购房者面临资金压力增大和时间成本提高的难题。

其实,基于“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,本轮调控针对的是投资客炒高房价的行为,因此对于买房自住的刚需买家而言,限购政策并未对他们完全关上大门。现在距离2017年结束仅剩两个多月的时间,有业内人士认为,接下来不排除房企为了缓解资金压力,采取降价或优惠促销的措施,这对购房者而言是个机会。

10月广州楼市保持平稳

网易房产数据中心监控阳光家缘的数据显示,截至24日,10月广州一手住宅网签共计4721套,均价为16366元/平方米。

从全月整体来看,国庆 中秋长假期间,广州一手住宅经历了一个低迷的阶段,8天内一手住宅网签量为541套,远不及去年黄金周期间的4208套。假期结束后,成交量出现回升,10月9日至15日的一周内,广州一手住宅网签2386套,节后楼市回温迹象明显。

此后,广州一手

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个人简介

   邓浩志:地产经济学家,方圆地产首席市场分析师,著名房地产策划人。

   从业经验:地产从业近20年,足迹遍布全国各地,操作项目数百个,规模从单体楼至万亩超级大盘,类型从住宅、商业、办公至目前各种新型产业地产等,涵盖几乎所有类型的地产项目。对市场具有精准、深刻的见解;长期统筹市场研究工作;整理并发表了一大批房地产最前沿的发展趋势分析报告;统筹组织编写的《中国楼市白皮书》年度楼市研究报告成为华南地区具有重要影响的行业分析参考资料。

   媒体影响力:为国内最具影响力行业自媒体人之一,在全国多个业内专业媒体开设个人专栏,先后被多家电视台、电台聘请为主持人主持节目,专业评论财经、地产及投资。先后被多家机构评选为年度最具影响力行业思想者称号。

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新浪乐居粤博汇理事会主席。

新浪乐居粤博汇创会顾问成员。

2009年度新浪乐居最具影响力博客

2009搜房网“迎春星博客”活动第一名星博客。
2008年度焦点地产网广州地产博客“博客新秀”大奖。
2008年新浪乐居“广州十大人气博文”大奖。

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