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杂谈

或整或分?万科将如何下活荔湾这盘棋?

广信资产包拍卖追踪

邓浩志接受《羊城晚报》采访

6月29日,广信资产包由万科地产以551亿元总价竞得。一大片被闲置了近30年的土地以及一大堆被搁置了十多年的债务,随着万科的接盘画上了阶段性的句号。

拍卖成交后,周边楼盘欢呼者有之,行业欢呼者有之,而对万科这个新东家而言,金灿灿的前景何时到来,目前谁也不敢打包票。

有盘周末成交增五成

市场反应

此次万科接盘,最大的诱惑在于尚未开发的大面积土地,最大的负累则是相关的债务。不管其间关系纠纷何等复杂,市场对万科接盘,已给出了相对积极的反应。

距离广信花地湾地块最近的楼市热门板块,就是广钢新城。羊城晚报记者实地了解到,万科接盘后,上周末广钢新城楼盘的人气和成交都略有增加。

在中海花湾壹号,楼盘人士介绍:“万科接盘后,增强了买家的信心,周末的成交多了一些。”当然

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杂谈

融创半年千亿疯狂收购,万达成功身退商业地产

文/邓浩志

融创以335.95亿收购万达76个酒店,而万达,也以295亿转让13个文旅项目和91%的股权给融创,这大概是今年迄今为止国内最重磅的商业交易了。

我们先来分析万达,其实,出让上述资产并不能说明万达资金链有问题,而是符合了万达的战略规划——逐步退出地产板块,转入文化旅游产业。而万达战略转型第一阶段就是要减少房地产开发。这一点,从万达的销售排名由全国前5,到如今接近要跌出前50就能够看出,万达在前几年就已经开始执行这个策略了。

所以万达现在就要正式进入第二阶段:出售前景不好的资产,诸如:酒店、商场、写字楼。而万达这一做法也情有可原,一方面,以上物业类型全国整体供大于求,再加上后续供应仍然较多,所以在租金、出租率方面,市场均不看好。​另一方面,万达出售的这批资产可以让自己在重资产运作的模式下,逐步“解放”出来,同时也可腾出更多的资金,为其文旅产业的后续发展提供支持。而这次万达出售文旅项目的部分,其实并不包括市场

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杂谈

万科551亿拿下广信资产包

邓浩志接受《信息时报》采访

昨日上午,受广东国际信托投资公司(以下简称“广东国投”)破产清算组委托,广东国际持有的广信房产三项权益在南方联合产权交易中心公开拍卖。经过多轮现场竞价,万科以551亿元竞得该项目,创下了广州最大资产拍卖交易金额记录。

万科吞下巨无霸资产包

昨天参与拍卖的有万科、中海、保利、越秀、碧桂园、华润、信达等大集团。全部债权和投资权益为捆绑拍卖,挂牌标的价格为446.77亿元。其中,广信未开发用地备受追捧。在荔湾区花地湾一带1500亩的土地里,未开发用地还有2/3左右,另外还有越秀、白云等区的可开发用地。最终,万科以551亿拿下资产包。

此次拍卖会上的广信“资产包”,包含广州中心城区7大未开发的地块,可谓“寸土寸金”。包括:花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,广信旗下的资产放了

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杂谈

楼市调控满百日 “滚粥”撤火

邓浩志接受《羊城晚报》采访

从“317”新政施行,到“330”新政加码,楼市如滚沸的一锅粥,瞬间遭撤火,如今已满百日矣!

百日过去,市场如同这一锅粥,表皮渐冷而余温仍在,暗中沸腾,一口啖落,滚烫依旧;但毕竟已经撤火,时间总会让它渐渐冷却,渐变正在发生中。

上涨约10%,楼价依然热

毕竟是大火沸腾之后,就算骤然撤火,楼价依然保持热度。新政百日,广州楼市仍未见“降价”二字。

目前广州楼市的一手网签价,无法完全反映真实的市场价格变化信息,建议观察广州二手楼市价格的变化。

广州链家研究院发布的数据显示,近十周二手楼价变化较大,跌幅最大的一周,跌幅超过5%;涨幅最明显的一周,涨幅超过10%。从十周的平均数来看,楼价依然上涨。

根据链家与中原地产提供的数据,广州的二手楼价,第二季度比第一季度保持大约8%的增长。在一些成交活跃的区域,比如海珠区和白云区,其涨幅还要更大。

成交腰斩,但谈不上“惨淡”

在百日内,广州楼市最明显的变化是

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杂谈

限购后环一线楼市怎么走?

邓浩志接受《每日经济新闻》采访

新政“来袭”后,一直承接着广州溢出需求的佛山楼市,似有降温的迹象。

佛山市住建局的数据显示,5月份佛山一手房楼市月成交套数为6512套,环比成交套数下滑了21.31%;二手房方面因尚未纳入限购范围环比略升,全月成交12426套,环比微涨2.89%。

事实上,在调控持续加码的背景下,依然有各路资本进入佛山楼市,比如万科、世茂等纷纷在佛山拿地,这是看好佛山楼市的后市吗?

开发商抢滩佛山房地产市场

6月24日,《每日经济新闻》记者走访位于泌冲海北大道南的一超大型楼盘时发现,现场看房的客户并不少。一位置业顾问表示,“我们这个楼盘几乎全是广州的刚需客。随着6月8日佛山二手房也加入限购后,很多刚需客又看回一手楼盘了。目前市场比前几个月好一些了。”

位于南海里水的一大型开发商楼盘于6月22日开盘,截至6月24日中午,去化已近七成。该楼盘置业顾问指出,这个楼盘的客户多数是佛山本地客。“有的客户一下买了两套,一套给自己住,一套给儿子。也有一些借亲戚名字

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杂谈

下半年新货上市缓解“饥渴”

邓浩志接受《珠江商报》采访

核心提示:

上半年,受限购政策及外来需求导入的影响,顺德楼市成交气氛较浓,但上半年总体而言产品货量并不足以满足市场的大量需求。有业内人士预测,顺德下半年楼市在价格和成交量方面将趋于平稳,建议购房者在适当时机可以购入。此外,下半年顺德将有多个楼盘推出新项目以缓解市场需求。

上半年小结:

上半年成交呈下滑趋势

今年上半年,“限购”“贷款收紧”成为楼市关键词,加上顺德楼市由于去年快速且大量消化后,楼市存货比较紧张。限购、缺货双双作用下,与去年同期相比,上半年成交下滑,而网签均价变成“9字头”。

前五月顺德卖房1万套

根据顺德商品房交易信息网统计数据,今年1-5月份顺德一手住宅成交10973套。6月1日至21日网签了1577套,网签面积173664.89平方米,日均网签约为75套。若此网签速度不变,预计6月份成交大概2200套,那么,今年1~6月份合计成交不超1.4万套。去年的1月至6月份,网签20545套,预计今年成交量下

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杂谈

万科551亿“啃”下中信1200亩资产包

文 邓浩志

6月29日,万众瞩目的广信地块终于公开拍卖,该标的整体挂牌价高达446.772亿元,而万科最终以551亿元的价格,单独拿下广州花地湾地块过千亩的未开发地块。这成为了广州产权交易史上的史诗级案例。

万科这次获得如此大的项目,稳定了其在广州的市场地位,未来N年都不用太烦心缺货的问题,“强者恒强”在房地产业内将更加突出。而且广信项目位置极佳。花地湾既在老城区,又临近珠江,而且没有污染问题,所以未来的前景可能比广钢新城的还要好,在未来,该项目应该会打造中高端的刚需产品。

但是项目是否合算没人知道,单方的成本最终也只有万科清楚。广信旗下的资产放了近20年,而债权债务是其背后的老大难问题了,法律纠纷等情况极为复杂,此前大量广州房企想盘活都未果。如今551亿还不是土地的全部成本,万科后续仍需投入时间、资金来进行处理。故此项目的楼面地价不能单单以551亿除建筑面积来计算。

其实,广信后续还有很多项目,此次开了一个好头,

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杂谈

壹周志识 | 518万一个车位,内地车位或跟香港步伐

文 邓浩志

广信地块终迎拍卖

广信地块终于要拍卖了。芳村花地湾一带约1500亩闲置30年的优质土地,之前关于它的江湖传闻就从来没有停过。无论如何,它一直都是各大房企垂涎已久的对象。如果盘活了,对房企、政府、民众、市场都是利好。一线城市要破土地供应不足这个结,除了加快旧改就是盘活这些历史遗留问题。是有难度,但也是出路。

518万港元!香港车位刷新纪录

香港车位新纪录,518万港元一个,平均涨幅超房价。我们的一线城市呢?肯定是相似的命运,原因很简单:

首先地价越来越贵,这个不用解释;其次车的数量仍在增加,本地虽有牌照限制,但外地牌依旧涌入;再有就是老城旧改的开展让车位一点点地减少,而且老城车位的新增供应几乎为零;最后,政策压根儿没打算调控车位……

住建部:特色小镇建设需要降温

住建部提出:特色小镇建设需要降温,应警惕房地产化、产业简单复制。其实特色小镇一开始就房地产化了,常规的建设用地

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杂谈

2017下半年预测——整体平稳中局部或下跌

文 邓浩志

行业政策

一、二线仍然维持高压态势,下半年看不到一点放松的可能,许多去年房价上涨过快的城市被要求必须不准涨价,所以政策只会进一步加码,特别是部分成交仍然活跃的二线城市及一线城市周边的三、四线城市。对于足够严格的一线城市,继续加码的可能性也不大,毕竟房价有松动的迹象了。

信贷政策

二季度货币政策全面收紧,首套房贷利率不断上调甚至停贷。下半年楼市怎么走,关键要看信贷政策怎么走。继续维持现状,则国内多数地区房价必跌;如果适当回头,则保持平稳可能性大。而信贷政策怎么走又取决于经济增速,GDP增速能维持在6.5附近,相信央行会更积极地收紧。

土地市场

大城市土地供应不可能大幅增加,而需求又是刚性的,房企是看透了这一点,所以一线城市及强二线城市的土地仍会非常受欢迎,而限价拍卖也会继续。另一个趋势是,会有更多房企在一线城市一小时车程范围内圈地,毕竟大城市土地僧多粥少。

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杂谈

广州东部交通枢纽项目启动

邓浩志接受《南方都市报》采访

“货仓”增城一手住宅成交位居全市前三。

尽管目前增城新盘价格主要都在2万元/平方米以上,但随着日前广州东部交通枢纽征地拆迁的启动,以及一系列大项目的陆续进驻、完工,使得增城的区域地位不断提升,住房需求不断增加,购买力不断提升,专业人士认为增城楼市仍具有明显的投资价值。

新塘交通枢纽征地拆迁启动

6月14日,新塘镇召开征地拆迁专项工作动员会,启动广州东部交通枢纽中心项目(新塘镇)征地拆迁工作,规划控制新塘站周边269公顷(40 35亩)建设用地。根据相关文件,新塘镇要求,要根据相关村社的实际情况,采取一村一策、一社一策的方式推进征地拆迁工作;要进村入户到企,有序开展培训宣传、土地测量、落户签名、签订协议、拆迁安置等工作;确保按照时间节点推进,并在今年12月底前完成征拆任务。

除了广州东部交通枢纽中心项目(新塘镇)征地拆迁启动,增城国家经济技术开发区仙村园区项目征收土地通知也广为人知。按照通告内容,将对仙村镇上镜村、

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个人简介

   邓浩志:地产经济学家,方圆地产首席市场分析师,著名房地产策划人。

   从业经验:地产从业近20年,足迹遍布全国各地,操作项目数百个,规模从单体楼至万亩超级大盘,类型从住宅、商业、办公至目前各种新型产业地产等,涵盖几乎所有类型的地产项目。对市场具有精准、深刻的见解;长期统筹市场研究工作;整理并发表了一大批房地产最前沿的发展趋势分析报告;统筹组织编写的《中国楼市白皮书》年度楼市研究报告成为华南地区具有重要影响的行业分析参考资料。

   媒体影响力:为国内最具影响力行业自媒体人之一,在全国多个业内专业媒体开设个人专栏,先后被多家电视台、电台聘请为主持人主持节目,专业评论财经、地产及投资。先后被多家机构评选为年度最具影响力行业思想者称号。

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新浪乐居粤博汇理事会主席。

新浪乐居粤博汇创会顾问成员。

2009年度新浪乐居最具影响力博客

2009搜房网“迎春星博客”活动第一名星博客。
2008年度焦点地产网广州地产博客“博客新秀”大奖。
2008年新浪乐居“广州十大人气博文”大奖。

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