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杂谈

散户不宜赌“旧改” | 壹周志识

文 / 邓浩志

  • 散户不宜赌“旧改”

广州刚启动一大批三旧改造项目,其他大城市也如此。土地越来越少,只能挖掘存量。然而依据过往经验,旧改速度通常非常缓慢,尤其是旧城改造,过去广州几年才出一个,其他城市甚至从未成功过,旧村旧厂情况稍好。另外,旧城变数很多,拆、建、补、审等各个环节都存在不可控性,多数石沉大海。

  • 惠州若非严格限价,早就限购了

最近很多同行抱怨惠州限价严格,稍有问题就立即封盘,而限价线又比市场承受的价格低太多……实际上,惠州虽属大湾区城市,但经济、人口等都对住房需求有限,房地产市场发展高度依赖深圳。若真限购,切断了深圳客源,市场可能惨不忍睹。所以,领导只能两害相权取其轻了。

  • 资金便宜时代已过

碧桂园年报显示,去年加权平均融资成本为5.22%。据我所知,国内房企去年平均融资成本在7%-8%左右,个别实现爆发性增长的中型房企,其平均融资成本更高。房地产这种资金密集型行业,钱就是材料,材料价格下降,竞争力自然提升。

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杂谈

房贷利率攀升下的投资策略

文 / 邓浩志

年后又一波房贷利息提升,某些地区首套房贷上调至基准利率40%,二套房贷上调至60%,要知道去年同期还有很多城市能够享受首套房贷85折……

如果按100万贷款30年计算,基准利率85折本息总额175万,上浮30%本息总额224万。上浮60%本息总计260万。房贷利息快速攀升,贷款者突然压力山大。

大城市情况稍好一点,利率基本上浮10%,但问题是很多银行都需要排长队等候审批,等候放款。总体来说,目前虽然房价稳了,但利息暴涨,购房者似乎仍然捞不到什么好处,购房负担依然在加重。但想象一下,如果政策放松,利息下去了,可能房价又起来了。这已经不是炒不炒房造成的了。

房价稳,利息涨,到底买还是不买?

我的建议是三买三不买:刚需自用者买,长期持有者买,一二线城市核心区域买;第二居所目的不买,短期投机者不买,经济欠发达区域不买。以上操作建议的原因在之前的内容已经有详细分析,在这里就不展开,只简练归纳,以供参考,也方便大家操作把握。

那贷款问题到底该怎么破?

我认为可采用组合

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杂谈

租房只是权宜,拥有个人资产才是房价的支撑 | 壹周志识

文 / 邓浩志

  • 租房是权宜之计

租房只是权宜之计,人们最终都还是想在大城市拥有自己的房子。所以,租赁市场无论再怎么发展都替代不了有产权的房屋。目前所谓的住房矛盾,表面上是外来人口在大城市居住困难,实际上则是人们尽快发家致富的梦想能否实现,而拥有一套房便是一个无论从面子到实际都非常综合的体现。所以即便租赁市场发展了,房价都不会降的。

  • 万达又卖,富力又买

这里代表了两种扩张方式。一种是高杠杆,钱是借来的,但只要收益为正数,边际利润就无所谓;只要能融到资,利息便无所谓。想用这种方式,规模效应很重要。

第二种是自有资金,标的必须足够好,价格也必须足够低,无需经常出手,一次赚个够就行。若想采取这种方式,安全边际与足够的想象空间很重要。

  • 中金:茅台会涨到900元以上

有些人说这太夸张了,但是在楼市被压,股市不争气的情况下,有个稍微像样的投资物就能吸引无数的钱,不然很多钱真不知道能干啥。另外,好

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杂谈

新税种问题短期内无法解决

文 / 邓浩志

最近某税被讨论得很凶,各大媒体仿佛看到了一个香饽饽,都一窝蜂地报道起来。对于这个税种,我之前就略谈了一些看法,这次我就再来具体的说说吧。

某税若按套数征收,像是第一、二套免征,第三套开始征收,那小城市就惨了。四线城市的房价本来也就几千块钱,10套都顶不上北上深一套的价格。同样的总值,北上深免征,小城市却征到你受不了?所以,按套数征收的结果是:回乡置业、第二居所、养老地产、旅游项目、海南的候鸟楼市等,全部歇菜。到时候全民的唯一目标就是:减少套数,先割三四线。

如果是按价格呢?那就轮到北上深惨了。由于房价高,就算是只征到2%就几万十几万了,职工工资连交税都不够。

若是学重庆那样按地区限定价格以上征收,那这回政府就惨了。且看重庆这几年收回来的钱都不够系统支出就知道了。

如果学上海版本就是农村麻烦——老大的破房子可能也要征税。

总而言之,我的结论是:

1、中国不比国外,商品房的总量都不到50%,产权多样且差异大,问题复杂,很难一刀切;

2、所有困难的突破不是两年

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杂谈

楼市小阳春已到来 | 壹周志识

文 / 邓浩志

  • 一进三月,楼市小阳春即刻到来

一是过了春节传统淡季,看房的人多起来了;二是房企开始开足马力推货,市场供应量大幅增加;三是三月份即将临近新生报名,学位导致的换房需求集中释放。当然,今年小阳春肯定比不上去年,首先去年是个历史高峰,难以逾越;其次是调控仍旧高压,供应不能重复释放。

  • 2017年度胡润全球房价指数公布

房价涨幅排行榜,无锡、合肥、广州、厦门、惠州等7个城市进入全球前十。这可以往两方面解读:一是胡润根本不了解地产,去年房价已在政策重压下平稳了,个别区域甚至开始回调,所以非地产专业的统计没什么参考价值;二是国人真的有钱了,强大的购买力会推高一批城市的房价。

( 查看完整《2017年度胡润全球房价指数》 可点击http://www.hurun.net/CN/Article/Details?num=61C2A98F9932

  • 不确定货币供应量增长是实事求是?

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杂谈

三四线库存问题仍突出

文 / 邓浩志

关于房地产的话题,今年明显减少了许多,而在较少的篇幅中,还是提及了一个问题:三四线去库存明显。

的确,过去一年,三四线城市一手住宅卖得快了,未售房源总量也下降了。但这中间有大量的只是库存转移,既库存从开发商手中转移到了个人或家庭手中而已。三四线城市的泡沫远比一二线城市严重,最近的价升量增其实是假象,必须看清问题的本质。

这波所谓的三四线城市去库存,基本是几股购买力推动的:1、大城市调控政策趋严后,资金外溢到政策宽松区域;2、房价上涨的轮动效应——大城市估值提高后,推动了小城市住房估值的预期;3、收入提高后出现的购买力提升,在回乡置业上得到体现。然而以上需求均无“住房需求”的支持,因此不可持续。

真正的去库存,应该是销售后的房屋用于自住或出租。但过去一年我们并没有看见三四线城市人口增长,也不见流动人口增多。人口没有增加也就不存在对住房需求的增加,现在三四线城市的购房需求,或是资产沉淀需求,就是把钱换成房子;或是投资需求,即资产增值预期推动的需求。

但三四线城市这波快速消

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杂谈

买房,还得跟着城市规划走

邓浩志接受《中国经营报》采访​​


2月24日,《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案(以下简称“规划”)公布,并进行为期30天的公示,这份规划甫一问世便引发巨大关注。根据这份规划草案,到2035年,广州常住人口规模将控制在2000万人左右,城市轨道网络将达2000公里。

在这份规划中,番禺广明高速以北地区被正式纳入主城区,再加上黄埔九龙镇以南、白云北二环高速路以南等地,主城区的范围被进一步扩大。与此同时,规划提出“强南沙”的概念,并提出将南沙打造为广州副中心和功能完整的滨海新城。此外,广州第二机场选址增城正果镇等内容,也令东部城区迎来新的发展契机。

外行看热闹,内行看门道,对于广大意向购房或者正在观望的人群而言,这份规划的出台究竟意味着什么?相应地区的发展布局,对于租购住房、选址置业又有哪些利好和注意点?对此,广州地产业界给出了自己的见解与建议。

南沙增城再腾飞?买房先看地区价值潜力

《规划》提出要把广州打造成为“美丽宜居花城,活力全球城市”,草案干货很多,对外包括广州要做“一带一路”重要枢

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杂谈

“一地两房”矛盾迭起 配建小区如何实现融合共享?

邓浩志接受《中国经营报》采访​

方圆地产首席市场分析师邓浩志也向记者分析称,项目地段、产品等因素虽然已经基本确定,不过因为居住人群有参差,所以会对房价带来一定的影响,“但影响不明显,很轻微。”

在阳光灿烂的南方冬日里,工人们在一个狭长的小区里忙碌着,准备迎接大量即将陆续入住的租客。

草地青绿,树木茂盛,一道上面布满刺绳的铁栅栏却格外突兀,与周遭环境极不相称,也将另一边开阔的社区花园挡在了外面。

这里是广州首个配建保障房的商品住宅项目。2011年,保利地产以7.9亿元、配建3万平方米保障房的代价拿下项目所在地块,后定名为保利紫林香苑。围栏一边的狭长小区里,三栋前后而立的楼房即是保障房。

随着北京首开龙湖天璞自住房与商品房的拆墙之争持续发酵,各地配建小区存在的不公与矛盾逐渐呈现在公众眼前。在各地大力推进保障房建设的大环境下,如何在配建小区实现真正的融合共享,从而打造和谐的混合居住社区,牵系着多方的利益,也是城市社区建设此时需要面对的一道难题。

  • 配建小区
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杂谈

《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案从2月24日至3月25日进行为期30天的公示,下面我来对其重点内容进行简单的分析和评价。

  • 定位为“中国特色社会主义引领型全球城市”

总体定位非常高,在国内属第一梯队,相关配套政策也是往这个方向走的。目标上更趋综合,与深圳有所错位。未来广州不但会留在一线城市之列,而且会进一步强化其综合优势与国际地位,所以对资金、资源、人才、技术等都会有较强的引力。

  • 2035年人口控制在2000万,公共设施按2500万配置

首先,大城市从来都是人口增速高于计划的,因此2035年人口近2500万的可能性较大。按计划,未来17年人口平均年增速在29—59万之间,按大城市户均人口2.5个计算,即每年增加11.6—23.6万户家庭;但广州过去20年商品房年新增8—10万套——这中间缺口巨大。

  • 2020年后新增建设用地规模逐步递减

这意味着广州土地将逐步进入“紧张”阶段,情况可参考深圳。其影响主要有:1、广州土地价值与价格都将逐步提升,附加值低的产业与人口将面临压力;2、部分需求将逐步辐射或外溢到周边区域,如佛山清远

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杂谈

《广州市城市总体规(2017-2035年)》草案公示引关注

邓浩志接受《金羊网》采访​


《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案从2月24日至3月25日进行为期30天的公示。根据该规划草案,到2035年,广州常住人口规模将控制在2000万人左右,比2016年末的人口数增加600万。至2035年广州城市轨道网络达2000公里,为现在的5倍。该规划特别提出要“强南沙”,南沙将实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽。另外,除了荔湾、越秀、天河、海珠等区外,番禺区广明高速以北地区等区域也明确纳入了主城区的范围。

草案公示,立即引起广泛关注。羊城晚报记者采访了规划、城市研究、地产方面的专家,对草案做了点评和实施提醒,认为草案的公布,充分显示了千年商都广州新一轮改革开放的预见性和前瞻性,未来的广州将更开放,更包容,更创新。创新科技、新文化创意将不断涌现,广州人将迎来新的生活方式。

高定位将引领广州进一步走向国际化

长期以来,广州被定位为广东省省会,华南地区中心城市,国家历史文化名城。尽管广州近年已被国务院列为“国家中心城市”“国际商贸中心”,但广州

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个人简介

   邓浩志:地产经济学家,方圆地产首席市场分析师,著名房地产策划人。

   从业经验:地产从业近20年,足迹遍布全国各地,操作项目数百个,规模从单体楼至万亩超级大盘,类型从住宅、商业、办公至目前各种新型产业地产等,涵盖几乎所有类型的地产项目。对市场具有精准、深刻的见解;长期统筹市场研究工作;整理并发表了一大批房地产最前沿的发展趋势分析报告;统筹组织编写的《中国楼市白皮书》年度楼市研究报告成为华南地区具有重要影响的行业分析参考资料。

   媒体影响力:为国内最具影响力行业自媒体人之一,在全国多个业内专业媒体开设个人专栏,先后被多家电视台、电台聘请为主持人主持节目,专业评论财经、地产及投资。先后被多家机构评选为年度最具影响力行业思想者称号。

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新浪乐居粤博汇理事会主席。

新浪乐居粤博汇创会顾问成员。

2009年度新浪乐居最具影响力博客

2009搜房网“迎春星博客”活动第一名星博客。
2008年度焦点地产网广州地产博客“博客新秀”大奖。
2008年新浪乐居“广州十大人气博文”大奖。

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