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海珠要卖8万!广佛目前房价都变洼地了

文 邓浩志



震惊:楼面地价高达5.5万元/㎡

今天,时代地产以5.5万元/㎡的高价夺得海珠广纸的地块。

在今天之前,似乎没有人想到会有land king诞生。一是广州刚刚调控加码,而且新政是广州史上最猛烈的调控政策;二是广州房价从去年开始已经经历了两轮上涨,尽管与北上深房价的绝对数和涨幅还无法比拟,但广州市场已经产生了怀疑:市场是否仍能继续保持快速攀升?

今天的结果着实让市场震惊。

房企在赌自己未来的命运

项目盈亏平衡点近8万元/㎡,大幅高于目前广纸板块所有在售的项目,地块周边的一手价格也就在5万附近。所以,除非两年内全市房价仍保持年30%左右的上涨速度,否则该项目只有亏损。

但纵观我国商品房历史,还没有出现连续2年以上的快速攀升;而目前广州房价上涨已接近两年,还

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杂谈

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楼市新政出台 房企急调销售计划

邓浩志接受《信息时报》采访

3月17日晚,广州紧随北京出台楼市调控新政,完善房产限购政策。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》内容,此次广州楼市新政内容包括:社保缴费年限由3年改为5年,单身限购一套,同时执行认房又认贷。增城、从化仍未纳入限购范围,继续执行此前的政策。业内人士认为,新政实施之后广州楼市成交量可能减少,个别供应过大的板块,价格会有所回调,但幅度不会大。

业界分析  二季度成市场合理调整重要时段

广州楼市调控新政从今年3月18日起执行,购房资格“社保三年变五年”,对单身人士限购一套,并进一步完善差别化住房信贷政策。3月20日晚间,广州公积金中心发布新政,规定在广州无住房但贷款结清,购房首付也要四成。

克而瑞广州首席分析师肖文晓认为,广州限购区域(9区)的一二手楼市成交量将受到显著影响。参考上一次社保年限“1改3”的影响,本次社保

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杂谈

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公积金新政影响甚微

文 邓浩志

继上周广州市收紧楼市调控政策后,20日晚广州公积金新政也紧跟着出台了。

其中规定:本市无住房但有已结清住房贷款记录的首付款比例不低于40%;有1套房无贷款记录者/首套房贷还清者,首付最低5成。仅此两条已经是广州历史上最严厉的公积金政策了。

而最近这两周,政策密集出台显示了管理层的意愿和态度。

其实,公积金新政影响的是舆论层面,主要是要营造“政策密集出台”的效果,希望想向市场传达“调控潮”的信息,用以对冲市场过热的情绪,相信能在一定程度上影响市场心理。但政策本身不会对市场产生太大影响,因为以目前的房价来算,单纯做公积金是不能满足绝大多数客户对贷款额度的要求的,多数客户都是要进行混合贷的。

目前广州单人公积金贷款的上限是60万,夫妻额度上限是100万;但是现在刚需产品的套均价格在200万左右,7成贷款就140万,所以公积金额度本来就不够用,超出部分只能用商贷。所以尽管这次公积金局部额度调减,影响范围也极小,特别是对于贷款额度较高的买家,可

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市区盘“淡定”增城盘“红火”佛山盘涌入广州客

邓浩志接受《羊城晚报》采访

新政首日,天河区的楼盘人气并未受到影响。

3月17日深夜,广州出台“升级版”楼市限购政策,从18日起,广州不少买家被加上了买房“紧箍咒”。

18日中午,就市民关注的执行时点等疑问,广州市住建委进行了权威解读:3月17日及之前未网签但有证明的,按原政策执行。

18日,羊城晚报记者分别走访广州市区、不限购的增城区以及邻近的佛山楼盘发现,广州楼市限购升级首日,市区盘表现淡定,增城盘则热度猛增,佛山盘涌入了大批广州客。

实地走访  限购区域  市区盘人气未受影响

新政首日,羊城晚报记者专程来到市区盘销售的大热板块广钢新城走访了几个在售楼盘。在保利某楼盘,人气还算不错,下午时分,销售中心的洽谈区坐了10多台客户,销售人员称,目前可售的货量不多,只有几十套,主力户型是98平方米的三房两厅两卫,但东北朝向较多,均价约4.2万元/平方米(包装修)。

现场一位准买家告诉记者,他很不走运,

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杂谈

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佛山调控加码,增城将成暴涨带头大哥

文 邓浩志

佛山楼市调控加码,昨晚深夜终于有消息了。想知道调控全部内容的朋友,可以在文末查看。

其实,此次调控加码的威力不大,影响有限。新政只要求外地买家购买限购区域内一手住房时提供1年社保,注意,对二手房交易并不限制。所以佛山楼市仍然开了个口子,买家仍然能够进入。

其次,目前佛山一手房实际库存应该不足3个月,而禅、桂等热点板块更是无房可卖,所以短期内可调控的对象都没有几个。因此,新政的影响不易觉察。

新政一出,二手房将急速升温。由于新政对二手房没有限制,加上目前广佛差价仍然过大(例如,金融高新区房价低于3个地铁站外的广钢2万/平方米,佛山明显性价比更高),所以佛山楼盘对广州买家仍有较大的吸引力。在一手无货且限外的情况下,二手肯定承接一手之前的趋势,量涨价升。而佛山的一手房由于限价无法上涨。

广州方面,增城将成为下一阶段暴涨的带头大哥。由于广州及佛山热点板块调控加码。剩下的不限购的增城、从化、三水、高明以及顺德、南

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楼市新政首日 增城出现排队买房

邓浩志接受《信息时报》采访

3月18日起,广州执行新的楼市限购政策。记者走访多个楼盘发现,由于增城从化不受限购影响,吸引了众多买家。业内人士表示,未来广州成交量会明显萎缩,楼价涨幅放缓,但价格不会大幅下跌。

增城从化不限购买家早上5点排队买房

广州限购新政出台,不限购的增城和从化吸引了众多买家。

位于增城新塘板块的某楼盘昨日开盘,开售方式为先到先买,按排队先后而非摇号。昨日,销售中心现场排起长龙。由于需要排队等候上二楼选房购房区,所以现场比较拥挤。

销售人员表示,早上五六点就有人来排队了。原本要推300套新货,但由于新政出台,增城不限购利好,所以只推200套。“没想到那么多人,本来预计只有之前登记的买家,很多买家都是临时决定来买的。”

昨日该楼盘开盘价为2.2万元~2.5万元/平方米。据中介统计,昨天到场客户超过2000人。

位于增城朱村的荔富湖畔,昨日也加推76~107平方米“N 1”二至三房单位,吸引近500名买家到场,均价1.7万元

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两会发利好,至第二轮上涨行情

文 邓浩志

3月15日,李总理回应70年产权到期问题:已责成相关部门提出议案。一直悬在房地产市场的最最重大的土地使用权到期后的处置问题,从最近接连的高层表态中已经看出端倪。按照总理的表述为:“可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易”。

产权问题既定,这将促进长期资金入市。

除了土地续期问题之外,两会上释放的地产利好也非常多,包括:1、房地产税立法今年没有安排,市场心理压力大幅减轻;2、今年实现进城落户1300万以上,新城城镇人口的居住需求对市场产生支持;3、在适当增加二孩家庭开支扣除项目,这点释放了更多二孩家庭的购房需求……

除了直接的楼市利好外,基本面平稳也让市场更加“放心”:一是中国经济触底迹象已更加明显,市场对经济下滑导致的消费萎缩担忧进一步降低;二是货币政策并没有收紧的迹象,相反在通胀越来越不明显的情况下,降准反而成为一种可能;三是汇率平稳,加息压力降低。

经济平稳加楼市微利好频出已使得市场有重新升温的迹象。尽管

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00后还愿意住祖辈房吗?

邓浩志接受《羊城晚报》采访

在“421”(注:祖辈4人,父母2人,孩子1人)结构的家庭当中,00后还需要买房吗?专家的观点反倒不如00后那么坚定。

中原地产项目部总经理黄韬认为,未来00后是否买房,要看自己的需求,当城镇化逐渐完成后,由于“421”家庭结构的存在,中国的房地产市场需求会有所回落,特别是三线、四线城市,以广东为例,像广州珠三角以外的地区,也有很多城市的房地产市场已经出现回落。

广东省房地产研究会副会长韩世同认为,未来的00后不需要终身背负一套房子,职业生涯会决定他们落地在哪里,很多年轻人出国后未必会回到国内。但韩世同也认为,00后观点的改变也很难改变楼市的运行,必须是顶层设计的变化才可以。他借用马云的一句话说:“未来房地产的困难可能会比我们想象的多。”

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志认为,具体到广州楼市,以前广州楼市的上涨是因为人口在增加,广州的人口从

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佛山地价重估,三山新城必破2万

文 邓浩志

佛山三山新城地块因竞价超过上限,最终终止出让。

按推算,政府上限大概在15700元/㎡左右,以目前地价接近周边一手在售房价的趋势,该项目的成交价格肯定要破2万,所以如果拍地条件不改,再推出也会流拍。目前的土地市场陷入两难,高地价推高房价的上涨预期,但熔断机制又阻碍了土地供应的增加。

除了今天的三山新城,今年佛山计划供应的金融高新区、顺德北滘、陈村等板块如果以此规则拍卖,均可能全部熔断。以上板块的土地都是潜在的地王,而地价纪录大幅刷新又是管理层难以接受的。

但是,按目前佛山库存仅剩三个月的情况看,不尽快增加土地供应,恐怕未来两年住房供不应求的情况将持续。

其实,实施土拍熔断的城市最后都无法坚持,因为价格总会超过控制目标,后来超过报价的都采取抽签决定土地归属,佛山会否效仿这个做法值得关注。但只要人口增速大于住房供应速度,地价低房价也不见得会便宜到哪里去,抽签只是让好运者能有赚钱的机会而已。这样的做法既亏了地方

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楼市“稳”字当头成共识

邓浩志接受《信息时报》采访

在今年的全国两会上,房地产成为热门议题,楼市“稳”字当头成为共识。房地产界的代表委员更是积极为楼市去库存建言献策,其中房地产税、70年房屋产权、分城调控等成为业界关注焦点。

焦点1  房地产税

两会消息:房地产税法列入五年立法规划

据新华社报道,十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹表示,房地产税法的确列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。傅莹表示,加快房地产税立法并适时推进改革,已列入党的十八届三中全会提出的改革任务中,本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。“这部法律涉及面比较广,也涉及方方面面的利益,所以围绕这个问题的讨论比较多。”她说。

著名财税专家、原财政部财政科学研究所所长贾康表示,房地产税将促进房地产稳定,它无法改变中国城镇化发展中很多中心区域楼价整体上扬的趋势,但至少会让房价在一个相对稳定的区间,对楼价的肆意炒作会起到抑制作用。

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个人简介

   邓浩志:地产经济学家,方圆地产首席市场分析师,著名房地产策划人。

   从业经验:地产从业近20年,足迹遍布全国各地,操作项目数百个,规模从单体楼至万亩超级大盘,类型从住宅、商业、办公至目前各种新型产业地产等,涵盖几乎所有类型的地产项目。对市场具有精准、深刻的见解;长期统筹市场研究工作;整理并发表了一大批房地产最前沿的发展趋势分析报告;统筹组织编写的《中国楼市白皮书》年度楼市研究报告成为华南地区具有重要影响的行业分析参考资料。

   媒体影响力:为国内最具影响力行业自媒体人之一,在全国多个业内专业媒体开设个人专栏,先后被多家电视台、电台聘请为主持人主持节目,专业评论财经、地产及投资。先后被多家机构评选为年度最具影响力行业思想者称号。

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新浪乐居粤博汇创会顾问成员。

2009年度新浪乐居最具影响力博客

2009搜房网“迎春星博客”活动第一名星博客。
2008年度焦点地产网广州地产博客“博客新秀”大奖。
2008年新浪乐居“广州十大人气博文”大奖。

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