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杂谈

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“地产三强”今年冲击4000亿业绩

邓浩志接受《信息时报》采访

近期,多家房地产企业先后公布2016年度业绩,并亮出2017年业绩目标。其中,恒大、万科、碧桂园2016年度销售额均超过3000亿元,同时将2017年度业绩定在4000亿元以上。这三家房企所占市场份额已接近10%,“寡头”特征正在加剧。不过,根据中指数据显示,包括绿地、保利、中海、融创、华润、金地在内12家迈入千亿销售行列的房地产企业追击之势也不容忽视。

恒大:设下4500亿元销售目标

3月28日,中国恒大在香港召开业绩发布会。业绩报告显示,2016年恒大在销售额、核心净利润、总资产、现金余额等核心指标均位列行业第一。其中销售额增至3733.7亿,同比增长86%。在过去三年里,恒大销售额实现每年千亿的大跨越,从1000亿量级增长到3000亿量级。而公司总资产达13508.7亿,同比增78.4%,继续保持行业第一;现金余额也高达3043亿,同比增85.5%,达上市以来最高水平。而在未来三年内,恒大设下的销售目标分别为4500亿元、5000亿元、5500亿元。

2016年,恒大已完成地产、金融、

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杂谈

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壹周志识 地产大佬真的看空后市吗?

文 邓浩志

限贷新政收紧楼市杠杆,供不应求仍突出

在增城从化有两套房的,在市区再买房需付全款。新的限贷政策出台,对两地乃至广州都有影响,在两地买房会消耗贷款指标,这会让广州投资增城从化的资金产生犹豫。实际上,这条政策等于收紧了广州楼市的整体杠杆。

但现在的大问题是,供求矛盾仍然十分突出,广州仅剩不足5个月的库存。所以光靠这一招,是绝不能改变目前趋势的。

16668套公租房,为广州点赞

广州一口气推出16668套公租房,白云、黄埔、天河、荔湾都有。为广州点赞,至少管理层为留住人才做了工作。

但如果我们能让“商改住”提速,让公寓充当公租房,那既能增加保障性住房的供应量,更能盘活商业用房,也不占用住宅的指标,最终还能增加住宅供应起到稳定房价的作用——一箭三雕,何乐而不为?

看空VS看多?

《房产大佬集体看空,中产还在拼命买房》这篇文章最近被官媒普遍转载。

我说一下我的

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杂谈

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从化:不限购引人眼球 “刚需”买要看需求

邓浩志接受《广州日报》采访

前不久,广州紧随北京出台了楼市调控新政,对增城、从化尚未纳入限购范围,对当地楼市无疑是一大利好,至少到增城、从化看楼客户增加了不少。

从化盘多了睇楼客

在广州楼市新政的第二天恰逢周末,刘先生就带着老婆孩子来到了从化太平镇的珠江壹城看楼,他和太太都在白云新城附近上班,“我们两口子都是茂名人,在广州工作刚过3年,近期一直在白云、芳村看楼,还没定下来,新政一出,已无购买资格,只能到从化看楼了。”刘先生说,再过两年孩子要上小学了,希望给孩子一个安稳的环境。刘先生的想法是沿地铁14号线站点看楼,太平、神岗、江浦、街口几个地铁站周边的楼盘是重点考察对象,“越近广州的越好。”

销售人员告诉记者,“今天一个上午已接待了20多台客人。”记者在大城云山、珠光御景山水城、御湖城、珠光山水御苑等楼盘采访时,销售人员明确告诉记者,广州楼市限购限贷升级,到从化的看楼客明显增多。

记者查看“阳光家缘”统计数据,从2月1

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杂谈

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广州库存再创新低,佛山郊区表现亮眼

文 邓浩志

广州:库存跌破5个月,成交总额超200亿



3月过后,广州一手住宅库存跌破5个月,这是有数据统计以来首次出现的情况。

这个数据说明供不应求的状况已经非常突出,尤其是一些热点板块,早就无货可售。所以尽管330调控新政非常严厉,但在“低库存 地王潮”的双重夹击之下,最多只能打个平手。

我坚持市场将进入3个月左右的心理影响期,之后供求关系重回市场主导,房价慢涨


再看看全市的成交总额,3月全市成交破200亿,大幅超去年同期,整个一季度的成交也都大幅超过去年。如此看来,去年楼市平开

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杂谈

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全市库存下降 黄埔、增城库存紧张

邓浩志接受

邓浩志接受《南方都市报》采访

广州楼市即将在“买买买”的节奏中进入第二季度。最新数据显示,今年3月(截至3月24日)广州一手住宅成交已破万。其中,表现最为突出的,是不限购区增城、从化。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,上周(3月20日-3月26日),增城一手住宅网签1200套,从化网签381套;而此前一周(3月13日-3月19日),增城仅网签448套,从化仅网签190套。两区环比增幅均超过100%,远超其他区域。

按照广州3·17新政,社保年限3年变5年,单身限1套,使“合资格”买家基数显著缩减;全面认房认贷后,二套最低首付由30%提高至50%,二套购房者“杠杆”被削减,改善型买家首付门槛也有较大提高。新政出台后,供需失衡的状况能否得到有效改善?中国指数研究院监控阳光家缘数据显示,截至2017年3月24日,广州全市商品住宅库存的情况是622.56万平方米,去化周期为5.2个月。各区方面,黄埔、增城库存紧张,去化周期分别为1.47个月和3.08个

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南沙就是华南的雄安新区

——10大基本面对照惊人雷同

 邓浩志

我知道看标题就会有许多人反对我的观点,而所有反对的理由其实就一条,一个由老大主导,另一个不是。

但我想说一个平地而起的新区发展是需要漫长的时间的,这种战略规划通常是10年才能初具规模,20年才能逐步树立地位。而20年的时长,管理层是已多次换届,所以一个区域是否能发展起来,个人意志不是决定性的,而是区域地理综合条件决定的。这里所说的综合条件包括基本地貌、人文、对外关系等,以及由此引发的长期扶持政策的力度。

比如深圳,面向南海,旁边就是经济发达的香港,还有东南国家,那里有众多爱国华侨资源,只要有政策,一推就动;再比如上海,中国面向太平洋最前沿的港口,租界时代就有着深厚的洋务文化,政策不选这里都不行。

所以我认为,这些国际化大都市貌似都是由总设计师“圈”出来的,但实际上我更愿意理解为:只是设计师

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新购住房满两年才能卖

邓浩志接受《羊城晚报》采访

距3月17日广州限购升级版出台刚过半月,广州再出楼市调控“加强版”——3月30日19时,广州政府网站发布最新楼市政策《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“通知”),调控政策中“新购住房满两年才能交易”“商住房不能转让个人”等政策向厦门、北京看齐。

解读  二手交易量或缩减

条文 (一)居民家庭新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买,下同)的住房(含新建商品住房和二手住房,下同),须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位(简称法人单位,下同)新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

方圆地产首席市场分析师邓浩志:此轮新政最引人关注的是对二手交易时间的限制,出证后至少两年以上才能再次交易,相当于锁住了市场的游资,威力颇大。这或将降低二手房市场交易量,预计二手交易量可能从即日起明显收缩

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聚焦佛山限购升级首周楼市

邓浩志接受《珠江商报》采访

政策  楼盘销售最怕的一招:“首套也要1年社保或纳税证明”

在广州限购时,记者曾采访房产销售人员最怕政府出那一招,其表示“首套房也要一年以上的社保或纳税证明”。而升级版佛山限购政策恰恰提出这一招。

佛山市住建管理局出台的政策解读中表示,新政收紧了非本市户籍家庭购房资格。对在本市无房的非本市户籍家庭,由原来可在限购区域购买两套新建商品住房,改为只能在限购区域内购买一套新建商品住房,且需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

此前,有业内人士表示,最怕限购的一招是“首套房也要一年以上的社保或纳税证明”。方圆地产首席市场分析师邓浩志在其微博表示,这点对限购区域楼市影响较大,广州买家没有社保,本地买家买不起,让一手房成交面临大问题,短期内将有较大幅度的成交下滑。有些已经预售收筹的楼盘,先与客户签订内部合同,补交社保后再购房,也就是将交易延后两年,但未必有买家愿

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广州限购火了佛山土地

文 邓浩志




3月21日佛山出了两个“山旮旯”地王:西樵地块楼面价9346元/㎡成交,周边一手房1万出头;另一陈村地块由万科获得,以13827元/㎡成交,附近项目1.8万左右。

相对而言,陈村地块更具性价比,该板块今年内的价格就可以过2万了,因此有一定的盈利空间。而西樵地块则有点过于乐观了,周边看不到太多的长远前景。

然而,西樵土地都以破纪录的价格成交,说明了佛山楼市几个问题:1、广州限购后,购买力加倍看好广州周边的市场,尤其是限购政策宽松的区域,这些区域地价已经大幅刷新记录;2、广州无房可售,佛山核心城区同样无货可售,所以现在购买力已经被迫进入到佛山西部的一些经济相对落后的乡镇了。

高价土地不但会推高市场对

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杂谈

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从东莞新政“拗痕”,谈三线城市控房价之纠结

文 邓浩志

东莞是最新一个楼市调控加码的城市,本来一个接一个的城市发新政也没有什么特别的,但是东莞的新政却别具看点,其规定:楼盘涨价超备案价5%的不予网签。如此新政可谓隔靴搔痒——“拗痕”而已。

新政笑点颇多,首先突破限价的办法很多,这里不能多说,你懂就行;其次新规定涉嫌违法,市场经济怎么能限价呢?这在卖地时也并无约定的呀。

如果说限价政策涉嫌违法,那这是管理者不懂法呢?还是习惯了官老爷作风呢?感觉都有,这是风气。再有,哪怕政策能够执行,就算一手价格控制住了,但二手房在小业主手上,价格仍是无法控制的,只要供不应求的情况还在,就还得涨价。

所以,未来可能出现一二手价格倒挂的“奇观”,难道这就是调控的目的?

还有,限价的结果是一手房最终变成了限价房,政府变相强制要求开发商向社会发放“福利”,自然是谁买谁捡便宜。但问题是,低于市场价格的这种限价房“福利”难道不需要甄别吗?有钱能买到的自然是赚了更多,那买不起的呢

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个人简介

   邓浩志:地产经济学家,方圆地产首席市场分析师,著名房地产策划人。

   从业经验:地产从业近20年,足迹遍布全国各地,操作项目数百个,规模从单体楼至万亩超级大盘,类型从住宅、商业、办公至目前各种新型产业地产等,涵盖几乎所有类型的地产项目。对市场具有精准、深刻的见解;长期统筹市场研究工作;整理并发表了一大批房地产最前沿的发展趋势分析报告;统筹组织编写的《中国楼市白皮书》年度楼市研究报告成为华南地区具有重要影响的行业分析参考资料。

   媒体影响力:为国内最具影响力行业自媒体人之一,在全国多个业内专业媒体开设个人专栏,先后被多家电视台、电台聘请为主持人主持节目,专业评论财经、地产及投资。先后被多家机构评选为年度最具影响力行业思想者称号。

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新浪乐居粤博汇理事会主席。

新浪乐居粤博汇创会顾问成员。

2009年度新浪乐居最具影响力博客

2009搜房网“迎春星博客”活动第一名星博客。
2008年度焦点地产网广州地产博客“博客新秀”大奖。
2008年新浪乐居“广州十大人气博文”大奖。

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