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杂谈

返乡置业时代要注意

文 / 邓浩志

“返乡置业”这几年很火,原因也很简单:

首先是大家的钱多了,买得起的人也多了;其次“衣锦还乡”的显摆心理始终在起作用,谁都不愿“锦衣夜行”;再有就是高速公路、高铁等交通网络建设提供了机遇。于是,某些房企就抓住这些点,大肆在交通节点上打广告,“荣归故里”成为三四线城市项目抓客户的重要招式,也就推动了这波市场。

实际上这批返乡置业的客户几乎全部都不是自住者——他们工作在大城市,只能生活在1小时顶多1.5小时生活圈范围内;而老家的物业或老人家住,或纯粹显摆,或投资。买给家人住属于换房需求,最为健康;买来“显摆”则属于空置转移,即从房企手上转移到个人手里;而对于投资而言,小城市人口少,市场规模增速缓慢,抽一波就得蓄水几年。

其实,空置转移其实是未完成的“去库存”,这对经济是不利的;而三四线城市变现能力差对个人资产配置也不利,毕竟很多小城市连二手市场都没有;再有就是,三四线城市楼市总体供大于求,所以总体特征是上升空间小,上升时间短。所以返乡置业的投资需求其实和空置差不多,都具有资金

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杂谈

楼市分化持续,三四线城市或进入下降周期

邓浩志接受《南方日报》采访​


近日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组联合公布2018年1月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告认为,目前住房市场趋于稳定,为深化住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了时间与空间。

报告选取热点城市存量房成交价格数据进行了重点分析,从去年2月至今的成交价格变化可以看出,一线城市房价持续稳中有降,热点二线城市房价年度涨幅较大但总体呈现退热企稳局面。对于三四线城市而言,过去一年去库存成效明显,房价有所上升,但在供给和空置率等因素的作用下,房价不存在持续快去上涨的基础,因此未来这类城市可能逐步进入退热或下跌阶段。

一二线城市房价稳定

在过去一年中,房价涨幅表现最明显的是热点二线城市。以2017年12月的房价数据为基准,成都、杭州、济南、青岛、西安等二线城市分别以70.39%、56.33%、52.4%、51.75%、51.29%的同比涨幅居样本城市前五位。

不过报告认为,热点二线城市已经进入退烧的阶段,除南宁和成都外,多数样本城市房价环比涨幅在2%以内,郑州、厦

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杂谈

利率上浮买房压力增大 刚需还是应尽早入手

邓浩志接受《新快报》采访​


房贷利率早已上涨长期去杠杆

2018年开年,银行房贷利率以上浮5%-20%为主流,国有银行上浮相对较少,股份制银行上浮偏多。根据融360的数据,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。全国二套房贷款平均利率为5.73%,环比上升0.02个百分点。

去年3月份,广州首套房贷利率还可以打8.5折,而目前要上浮15%,在过去一年里房贷利率至少经历了“四连跳”。以贷款100万元、年限20年计算:按照等额本息的还款方式,利率八五折优惠时,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元。100万元房贷,总利息多出十几万元,每月要多还667.13元。

知名财经评论家、财经专栏作家叶檀表示,房贷利率其实早已上涨,不过是温水煮青蛙式的,长期去杠杆,将去掉投资市场不敏感群体。

“房价合理的话,刚需咬咬牙出手”

目前新贷款者的负担沉重了许多,不过地产经济

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杂谈

金融市场剧烈波动,现金为王! | 壹周志识

文 / 邓浩志

  • 在未来,买房及租赁的需求将会增加

销售及租赁市场供需两端的情况各有不同:销售市场方面,由于农村土地不能进入城市建设,城里人也不允许进农村买地,可供盖房子卖的土地供应并没增加;大城市的住房需求仍在扩张,部分延后的购房需求未来会进入市场。租赁市场方面,11个城市试点集体建设用地进入租赁市场,因此可租的房源未来会有增加。

而我对这两个市场的未来前瞻是:销售端供应不变,需求增加;租赁端供应增加,需求增加。

  • 小城市房贷成本肯定更高

广州首套房贷上浮至基准利率10%,市场就已经嗷嗷叫了。看看旁边佛山,首套最高上浮40%,像我所知道的一些小城市,首套甚至上浮60%。中国的特征就是城市越大,银行获得的信贷额度就越多,利息也越低,小城市则刚好相反。所以,这轮去杠杆,小城市房贷成本肯定更高,对三四线市场的削弱也会更大。

我之前提醒过应该如何对待三四线楼市的突然火爆,因此,你懂的。

  • 高明是个有争议的板块

 

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杂谈

佛山——广东楼市的核心板块壹周志识

/ 邓浩志

  • 2018伊始,佛山卖地不断

刚进入2018,佛山五区便卖地不断。如无意外,佛山今年或又成为全省卖地冠军。北方大房企南下第一站多选佛山是有原因的:地多,价格适中,临近广州,可先作为跳板,熟悉一下市场,也可展示一下水平,继而在大湾区各城市“攻城略地”。未来几年,佛山楼市也会因为高供应,高周转,成为广东一手楼市的核心区域。

  • 中山火炬区宅地成交

​中山火炬区宅地13538.24元/㎡成交,单价历史第二,创总价、人才房配建面积历史最高。地块吸引了16家开发商参与,竞拍了91轮。该地块周边项目目前售价仅1.2~1.5万/㎡,中山土地市场之火实在难以名状。至于今年中山的楼市前景,实在不好说,调控是肯定继续的,但利好又一个比一个大,房企与投资者更是狂热于此。

  • 顺德楼面价破纪录
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杂谈

浅析大湾区九市定位

文 / 邓浩志

尽管大湾区规划尚未出台,但2018年九市政府工作报告里,不少城市已对自身定位有所倾向。下面我们来梳理下九个城市各自的表述,基本就可以看出个大概的格局与未来的发展方向。

  • 广州:发挥粤港澳大湾区核心增长极作用

定位有一个看点,便是“依托南沙粤港澳全面合作示范区”。报告里还有两点较为具体的内容值得注意,一是提到要争取一批重大项目纳入国家粤港澳大湾区规划年度计划,加快推进一批跨区域交通基础设施建设;二是建设粤港产业深度合作园等重大产业合作平台。

总体而言,广州想法很大,想争取的政策也很多,而发展的重点基本在南沙。

  • 深圳:继续连通香港

深圳政府工作报告没有给出自身在大湾区的定位。但深圳在前海出让的土地40%都是面向港企,地理上的临近以及已经推进的众多项目已经让深圳无需提愿景。

  • 佛山:大湾区枢纽城市

佛山提出了建设粤港澳大湾区枢纽城市、打造大湾区西部航空枢纽、建设大湾区高品质森林城市。而佛山中、短期的重点都是

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杂谈

郊区房越来越被刚需买家接受 | 壹周志识

文 / 邓浩志

  • 郊区二手住宅交易量大涨

近日,广州市房地产中介协会发布2017年广州二手房市场研究报告,数据显示,2017年,郊区二手房成交面积整体增幅50.48%。其中南沙区成交面积同比增长170.97%,为各区之最;花都区同比攀升127.57%;从化区上升47.06%;增城上涨45.48%。

郊区二手房交易活跃说明几个问题:1、地铁提升了通勤效率和成本,远郊认同度持续提升;2、房价经过一轮的上涨后,远郊才是普遍小白领买得起的区域;3、相比一手住宅,二手没限签、限价、限售,而且贷款正常、供应正常,所以部分买家转投二手;4、郊区刚需买家的比例正不断提高。尤其南沙,之前基本都是投资客,而今刚需客正不断涌入,这也从侧面反映出城市的外围地区正逐步从投资市场转入刚需市场。

  • 都市圈的概念正在建立

打开房地产网站我们会发现,广州页面有大量的佛山内容;珠海则与中山相互交错;深圳普遍是惠州、东莞的内容。随着城市的“生长”,我们对城市的概念在不断扩大,尤其是随着城轨、路网的建设,我们已

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杂谈

租购同权对学位房价值影响几何 | 壹周志识

文 / 邓浩志

  • 广州拟推出租购同权、学位到房细则

关于学位到房,其中的前置条件是:业主出租房屋时迁出户口,租户落户成为户主,租户子女才能对口入读。而多数情况下,外租私房一般要被统筹入学。条件可谓是非常严苛,因此,租个房就能读名校是幻想,而有房有户籍的业主也不必过分担心学位被“稀释”,因为这样的条件最终预示着学位房价值不变!

广州推进“租购同权、学位到房”,还有一点考虑是想加强拔尖创新人才培养。但依我看,网罗拔尖人才一定要下重本,例如C罗、梅西,哪一个是转会费会便宜的?拔尖人才靠租个房就能吸引过来?实际上,被“租购同权”吸引过来的是哪一个层次的人才其实可想而知。

广州是一线城市,对人才本就有吸引力,但想要领军人才,现在做得还远不够。

  • 广州楼梯楼政府补助加装电梯

不少投资者蠢蠢欲动想提前布局即将到来的升值,不过此事注定非常漫长。今年政府只计划安排16个小区进行微改造,成千上万老小区什么时候才能轮完可想而知。另外,尽管有补贴,

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(2018-01-30 10:05)
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杂谈

南沙,热土的核心

文 / 邓浩志

今天,南沙开年首场土拍正式开战,此次共两宗地块进行土拍。


​其中,横沥镇灵山岛尖地块报价持续了114轮,最终被越秀地产以“17231元/㎡的楼面价 25%的自持比例”夺得,成功刷新了南沙楼面地价的纪录!而东涌镇东涌村地块则被中海地产以“16549元/㎡楼面价 47700㎡的配建面积”抱走。

此次土拍如此火爆,究其原因大致有以下几点:1、进入2018年,全国各地的土拍市场热度持续,房企补库存态度积极,不少城市或板块的地价都有抬头之势;2、土拍竞价上限有所提升,在去年的基础上略微提高了,更趋市场化;3、南沙前景被各方看好。

的确,在政策上,南沙近几年是每三年就出一大利好:2012年成立国家级新区;2015年挂牌自贸区;而今年是改革开放40周年,中央在经济上会有重大利好推出,宣传多

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杂谈

千亿经济强镇,投资需重点关注 | 壹周志识

文 / 邓浩志

20城购房新政:争夺人才还是松绑调控?

这个疑问已经预设地方政府目的不纯,干啥都是为房地产输送利益。而这类观点也是长期抹黑房地产业和土地财政的结果:因为房价上涨过快,所以从中获利者全是坏蛋,所有贡献都应该被完全屏蔽。如果你也赞同,那就是想发泄情绪。冷静点,城市发展是多么需要人才和地产啊!

2018高明首宗流拍竟是商住地块

抛开起拍价过高等技术性因素,高明发展规划的确有问题:1、本就地处佛山偏远位置,经济相对落后,但竟有双新城规划(空港新城 西江新城),有点好高骛远。2、哪怕有这么大魄力、财力,也不会有这么大市场需求,发展可不能只靠想象;3、光靠新城规划圈点房地产投资费并非长远之计。

再次强调:要谨慎面对三线城市这轮楼市热潮。

狮山GDP首破千亿,全国第二

还有刚落成的交通枢纽——佛山西站,再加上不限购政策……有钱、有人、有政策,这里的楼市前景理所当然看好。当然,除了狮山外,国内还有相当多的经济强镇(见下表),

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个人简介

   邓浩志:地产经济学家,方圆地产首席市场分析师,著名房地产策划人。

   从业经验:地产从业近20年,足迹遍布全国各地,操作项目数百个,规模从单体楼至万亩超级大盘,类型从住宅、商业、办公至目前各种新型产业地产等,涵盖几乎所有类型的地产项目。对市场具有精准、深刻的见解;长期统筹市场研究工作;整理并发表了一大批房地产最前沿的发展趋势分析报告;统筹组织编写的《中国楼市白皮书》年度楼市研究报告成为华南地区具有重要影响的行业分析参考资料。

   媒体影响力:为国内最具影响力行业自媒体人之一,在全国多个业内专业媒体开设个人专栏,先后被多家电视台、电台聘请为主持人主持节目,专业评论财经、地产及投资。先后被多家机构评选为年度最具影响力行业思想者称号。

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新浪乐居粤博汇理事会主席。

新浪乐居粤博汇创会顾问成员。

2009年度新浪乐居最具影响力博客

2009搜房网“迎春星博客”活动第一名星博客。
2008年度焦点地产网广州地产博客“博客新秀”大奖。
2008年新浪乐居“广州十大人气博文”大奖。

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