香港楼市“辣招”难阻长线投资客

    邓浩志接受《南方都市报》采访 

   摘要：为抑制过热楼市，香港、澳门出重拳。香港新政一是推出全新的买家印花税，即所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%的买家印花税；同时还延长和提高了额外印花税(SSD )，若买家在6个月内转售，SSD税率从15%增至20%；6个月至1年内转售，税率从10%增至15%；1至3年内转售的税率从5%提至10%。

    新闻背景

    为抑制过热楼市，香港、澳门出重拳。香港新政一是推出全新的买家印花税，即所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%的买家印花税；同时还延长和提高了额外印花税(SSD )，若买家在6个月内转售，SSD税率从15%增至20%；6个月至1年内转售，税率从10%增至15%；1至3年内转售的税率从5%提至10%。

这意味着，如果一个外地炒房客购买香港住宅并在半年内转手，要缴付高达35%的额外印花税，而此前这一征收率仅为15%。同时，澳门“关于移转不动产的特别印花税”法案也于10月30日正式生效，外地人于澳门买楼需多缴10%印花税，且按揭成数比澳门本地人低10%。

    距9月6日试行“港人港地”政策不到两个月，两项“辣招”祭出，香港楼市成交应声下跌。如何评价调控政策？接下来的港澳住宅市场将会怎样走？内地客受到多大影响？

内地投资资金规模庞大，而港澳楼市总量小……目前的问题是即使新政使得50%的资金知难而退，但剩下的50%资金港澳仍然吃不消。——— 方圆地产首席分析师 邓浩志

香港、内地调控政策的本质都是增加购房成本，而没有控制什么人不能买房。——— 第一太平戴维斯中国区董事长 林木雄

对短期炒作有影响

南都：香港、澳门日前都发布楼市新政，是基于什么考虑？

邓浩志：在内地大城市普遍限购之后，大量国内游资进入港澳楼市投资不动产，致使当地房价短期内快速飙升，迫于压力政府才出此策略的。

林木雄：两个原因都有。一方面，香港新政是应对EQ 3而出台，有部分热钱流进港澳，房价持续升高。另一方面，梁振英上台后，为了回应社会中针对房价不断上涨，导致港人居住水平被推高的质疑，不得不顺水推舟，出台楼市新政。

南都：算一笔账，一个外地炒房客购买香港住宅并在半年内转手，必须要缴付高达35%的额外印花税，这影响面是不是很大？

邓浩志：新政对炒楼有一定的打击作用，毕竟大幅度增加了短期炒作的成本。

林木雄：额外增加15%印花税的规定，是效仿新加坡针对外地买家额外增加10%印花税的政策。其实15%也不算很高，人民币持续升值，港币与人民币差距越来越大，这个税费政策不一定就能起到多大作用。估计再过一段时间，人们就适应了。

效果还要看未来供应

南都：这次新政是否会引起又一轮反弹？

邓浩志：港澳楼市的投机气氛并不可能完全就此打住，遏制的只是部分，但楼价可能仍旧继续上涨。内地投资资金规模庞大，而港澳楼市总量小，很难承受这么大规模资金的冲击，目前的问题是即使新政使得50%的资金知难而退，但剩下的50%的资金港澳仍然吃不消。

林木雄：不能单独看政策本身，要考虑整个市场变化，任何政策的影响都是短暂的。2010年新政后，影响房价走势的关键因素还在于利率和需求，而当时供应整体不足，利率也不高，这些都导致购房需求一直很旺。另一方面，内地限购导致部分买家转战香港，而股市投资市场可选择的不多，综合以上原因，房价出现反弹。再看现在，短暂的适应性影响会有，成交肯定会下跌，但长远来看还得看供应。

南都：资料显示，外地买家占香港一手住宅成交比，由2008年的5.7%增至2010年的13.7%和2011年的19.5%。

邓浩志：的确，内地炒房客对香港楼市产生了冲击，其实和内地水客抢光香港医院床位、奶粉等一样。港澳太小，承载不下内地投资者巨大的“关爱”。

林木雄：所说的外地买家，内地占到一大部分，一小部分是非中国籍买家。尤其是深圳，与香港紧邻，受限购政策影响，部分投资需求就转移到香港，而且投资回报也不错，前两年比例增加，这也是很正常的。

仍会有长期投资者进入

南都：内地人赴港买房，一种是投资，另一种就是港漂族，自住需求是否因此也受牵连？

邓浩志：港澳在很多方面有优势，将吸引一批内地人士因教育、医疗或其他理由移民，他们对房子的需求将是刚性的。另外，内地投资者中部分是中长期投资的，而新政只打击短期炒楼人群，所以只会阻吓部分炒家，但仍会有长期投资者进入。

林木雄：肯定会有，但政策不可能十全十美，还是要从大局来看。而且港漂族大部分以租房为主，房价上涨会带动租金上涨，如果新政能遏制房价上涨速度，也可能间接遏制租金上涨速度。

南都：不少网友赞同港澳的市场化调控手段。

邓浩志：采取税收政策的手段是好的，可以调节市场并且有利于社会再分配，而且不会破坏市场原有的秩序。其实我们也用了不少这样的手段，比方说二手的营业税等。当然效果并不理想，所以我也担心港澳的单纯市场化手段是否真的有效。

林木雄：香港人主要关心国际形象是否受到影响，增加买家成本遏制房价不够市场化；但是相对于内地政策，还是比较市场化的。香港、内地调控政策的本质都是增加购房成本，而没有控制什么人不能买房。