广州楼价将持续反弹？

邓浩志接受《羊城晚报》采访

    日前，中国住房城乡建设部有关负责人透露，住建部正密切检测房地产市场变化，并研究进一步强化市场调控的政策措施。随着山东将总结改善商品房预售管理办法、佛山限购令从严等消息传出，处于政策市中的黄金月，其成色会否受到影响？还会有“金九银十”的行情吗？

    本刊记者初步统计发现，9月份前后即将推售的纯新货有过万套，供应充足。业内人士认为，只要商家不轻易涨价，“金九”行情值得看好。不过，由于眼下的市场与“五一”档期的市场明显不同，改善型产品集中上市势必拉升广州一手住宅成交均价。

市场变化1

中心城区供应量大增　　

    虽然近几个月市场有所回暖，但中心六区一手住宅成交仍只占十区总成交的两三成。成交量低，很大程度是由于供应量较少造成的，毕竟，上半年的行情大多由郊区刚需盘带动，商家对中心区高端产品能否迎合需求还“心大心细”。进入9月份，这样的局面将会发生改变。

     根据本刊记者的初步统计，中心城区楼盘的供应量在今年黄金月大增，比如荔湾区，纯新货量超千套，创下今年以来的供应新高；白云区同样也有过千套的新货供应。中心区楼盘高调推货，与商家看好时下的行情有关。中信地产营销人士表示，下半年改善型需求入市加速了楼市回暖，7月份整体楼市成交都很活跃，因此在传统的营销旺季没有理由不推新货。合富辉煌首席市场分析师黎文江同样认为，市场行情的回暖，促使商家有意在中心区加大供应量并积极出货。

    同时，郊区板块的新增供应同样来势汹汹。其中，花都区9月新货按最保守估计也超过3600套；增城、番禺等片区的新货量也都过千套。郊区盘仍是这个营销档期的供应主力，推售两三百套新货的楼盘很多，推售四五百套新组团的也有不少。据本刊记者统计，9月份即将上市的、已获得预售证未推的以及即将获得预售证能在9月份推售的纯新货起码过万套。截至8月28日，阳光家缘显示已获得预售证的可售货量达52037套，若以今年月均53万平方米的成交量计算，这样的可售货量预计可卖10个月。“目前市场供大于求，买家的选择很多。”黎文江说。

市场变化2

改善型产品供应大增　　

    中信香樟墅推联排别墅、金地公园上城72套别墅亮相……近期，别墅产品风头渐起。用商家的话来说：“眼下正是推售高端产品的好时机，现在不推更待何时？！”因此，有货的赶紧拿预售证，还在建设的加快进度赶着拿预售证。7月份时，新获得预售证的别墅项目只有3个；到8月28日时，已有6个别墅项目被批准预售。从对商家的采访中可知，即将获得预售证的还将有碧桂园凤凰城、中海誉城、颐和高尔夫等，这批别墅多集中在东部，定位都比较高端。值得一提的是，就连荔湾老城区也会有数十套别墅上市。中原地产项目部总经理黄韬表示：“很多商家从今年二三月份开始已加快对别墅产品的建设，现在市场逐渐好转，促使商家集中推售，别墅产品因此放量。”

除别墅外，普通的改善型产品，如大户型等在这个黄金月也将有较充足的供应，一改“五一”档期以中小户型为主的供应局面。有推出纯大户型的楼盘，也有不少楼盘“两条腿走路”，推出的新货由刚需型和改善型产品组成。

市场变化3

广州楼价将继续反弹？　　

上半年，广州一手住宅成交均价保持稳定，业内分析认为是由于成交结构所致，郊区盘供应大成交多，价格相对较低，故整体均价比较稳定。因此，一旦中心区、高端改善型物业成交增多，势必会改变这种现状。在多位业内人士看来，这个黄金月，广州楼价还将会继续上涨，“高端项目供应增加、改善型需求入市的结果，就是拉升整体均价”。

整体均价将被拉升，这是业内相对一致的预期。但就个盘而言，黄金月的价格目前来看还是相对平稳的。“量大、市场竞争大、资金不宽松，商家们必须走量。”方圆地产首席市场分析师邓浩志如此分析。荔湾区某大规模项目，月销量常常过百套，“但领导认为这个速度还不够，还得继续加快”，该盘人士对记者说，因此，针对黄金月还将会制定出更有吸引力的促销政策。“没有必要一定等到9月底了，现在市场行情这么好，及早出货是各盘一致的目标。”某大集团营销副总表示。

量大，是商家快跑的一个动力，而在政策市里，政府对楼市调控从严的态度以及不断放出的收紧的风声，则是促使商家走量的鞭策力。黎文江表示：“谁也不知道什么时候会出政策、出什么政策，在这个政策空档期，我认为商家还是应该走货为上。”“督查组回京了，至今还没有什么具体动向，然而市场温度还在上升，这样下去恐怕又会引发新一轮政策出台，所以我们还是尽早推货比较好，”某大型国企项目负责人流露出一丝担忧。多位业内人士对9月份的楼市行情依旧看好，不过有一个前提，那就是———“价格要保持平稳，随意涨价的楼盘恐会被买家抛弃”。

专家论市

黎文江（合富辉煌首席市场分析师）：金九行情没有问题

最近几个月市场交投氛围很好，这样的形势是可以延续下去的。刚性需求消化得差不多了，改善型需求将在这个阶段成为成交主力。这个阶段，政策环境应该变化不大，所以只要价格稳定，成交量也就没有什么问题。不过，由于中心区成交增多，将可能使广州楼价呈现结构性上涨。

邓浩志（方圆地产首席市场分析师）：金九银十值得期待

短期内调控政策加码的可能性不大，最主要的原因还是目前楼价虽然有上涨，但还是比较温和，属于可接受范围之内。在政策稳定的情况下，“金九银十”值得期待：一是市场回暖，成交量维持在较高的水平；二是9、10月份新增供应增多，买家选择面增加，只要价格稳定不出现大幅度的提升，市场就可以延续热销行情。9月份广州楼价会有一定涨幅，但这属于结构性上涨而非普涨。

韩世同（寒桐投资顾问有限公司总经理）：金九银十是大概率事情

　　“金九银十”应该是大概率的事情。影响“金九银十”的主要是市场和政策两个层面的因素。从市场层面来看，目前开发商已积极备战，其态势比五六月还强，楼盘增值优惠的程度应会更高；从政策层面看，本轮楼市调控的核心主要是限购限贷，重点是抑制投资投机，并非要打压刚性需求和正常成交，在稳增长的目标下，近期应该不会出台过强过硬的调控政策。