5月成交火爆，大户型增多后市堪忧

邓浩志接受《信息时报》采访

    5月前3周，包括北京、上海、广州、深圳在内的全国十大重点城市新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%。其中广州市前三周每周的成交量都突破2000套，本月第二周的网签数更是创下2011年1月26日“新国八条”出台以来的最高周网签数。对此，不少行内人士表示，五一前后开发商大量推出适合刚性需求购买的中小面积产品，价格也较为实惠，吸引了不少刚性需求释放。但据网站数据显示，上周（5月14日~20日）广州新增房源中，大户型远远多于小户型，占了新增总量的75%；而调查显示，近六成网友表示，现在并不是购买大户型的好时机。

探市

一二手中小户型供销两旺

    近期不少市民向本报咨询，哪里的楼盘性价比最高且表示准备入市，但绝大多数表示只考虑90平米以下的中小户型。记者了解到，岭南新世界、金名都、花都颐和山庄、自由人花园等众多楼盘都推出90多平方米及以下面积的中小户型，一经推出即受到买家青睐，成交情况也相当乐观。岭南新世界的100多套90平方米的三房单位一开盘就被抢空。颐和地产执行董事赵永爽也指出，目前豪宅市场成交平平，一些刚需盘却卖得比较好，花都颐和山庄近期推出的90多平方米产品，一开盘就卖了8成。

    记者调查发现，不少楼盘都是先将中小面积楼盘推出来迎合买家口味，试探市场，而大面积产品压后再销售。一手刚需盘成交主要集中在白云区金沙洲、萝岗区、番禺区等一些近郊板块。金沙洲的多个楼盘均价为10000多元/平方米，有些低至“9”字头，一套90平米的三房最只需80多万；番禺区一些楼盘，均价则集中在11000元~14000元/平方米。根据网站数据显示，最近几周番禺区的成交量处于高位水平，每周均有400套左右的成交量，楼盘以价换量现象非常明显。上周番禺雅居乐城南源著以及雅居乐剑桥郡均进入成交TOP10排行榜，前者均价维持在10000~11000元/平方米，主推93~96平方米的小三房。

    记者走访广州白云区、海珠区等多个中介行发现，反应慢半拍的二手楼市成交也是以刚需产品为主。白云区黄石路上的中原地产和满堂红中介顾问均表示，两房和三房单位最抢手，特别是80~100平方米左右的两房至三房的电梯楼。此外，根据多家中介数据显示，前4月份广州二手交易以中小面积为主，满堂红数据显示，今年1~4月，90平方米以下的物业成交比例占了73.2%。合富置业数据显示，前四月广州90平方米及以下的二手住宅占市场总体成交均超过6成，且逐月上涨，5月1~20日已录得的成交数据统计，在90平方米及以下的二手住宅占市场总体成交的64%。

    与一手刚需盘成交分布不同，二手刚需盘成交主要集中在市中心区域。合富置业市场经理梁燕明表示，老城区4月份90平方米以内的二手住宅成交均价最低的板块是位于环市西路的西村片区，录得多宗西增路、西湾路的楼梯楼中高层单位二手成交个案，该片区4月份中小户型物业二手成交均价为10657元/平方米，西湾路一带的楼梯楼单位甚至低至8000元/平方米。天河东圃板块少于90平方米的二手住宅成交均价为15617元/平方米，七中盈彩美居、中海康城、天力居等楼盘在4月份所录得的多宗电梯楼两房单位二手成交个案，买家大多是在天河上班的首次置业人士。

析因

利率优惠降价促销刺激买家入市

为何楼市成交会在近期出现暴涨呢？业内人士指出，不少开发商开始有针对性地调整了价格，使得一些长期处于观望中的刚性客户（首次置业者或改善型买家）积极入市。方圆地产首席分析师邓浩志表示，目前刚需产品热销的主要原因是，限购导致投资受阻，现在主力购买人群是刚需，加上价格有所调整，因此大小三房都好卖。

有行业人士表示，今年2月份以来出现的二手住宅市场交投季节性升温，主要也是由刚需用家主导，促使该购房群体所青睐的中小户型物业交投远比大户型及豪宅要畅旺得多。梁燕明表示，近期部分银行首套房贷利率出现8.5折优惠进一步刺激高度依赖按揭购房的首次置业者入市增多，这一现象在中小户型二手住宅交投市场中亦相当突出。据合富成交数据显示，2012年4月份购买面积在90平方米及以下面积段二手住宅的成交个案当中，通过按揭购房的首次置业买家占比高达64.4%，2月份、3月份这一数据分别为60.9%、63.8%，呈现逐月攀升的态势。

另有中介人士表示，中小户型二手住宅面向的购房群体以首次置业人士和长线投资者为主，在限购限贷政策叠加影响下，近一年多时间以来长线投资者大多已撤出住宅市场，而近期累积一年多的刚需购房需求陆续释放，令首次置业者购房比例进一步攀升。来自合富置业的统计数据显示，2012年4月份面积在90平方米及以下的二手住宅成交当中，多达79.1%的成交个案买家为首次置业者，而2012年3月份购买这类中小户型二手住宅的买家只有76.8%是首次置业者。

后市预测

大户型或增多但难成主流

据网站数据显示，上周（5月14日~20日）广州十区二市共有10个新建商品房住宅项目获得新房源预售资格，新增的1176套房源中，大户型单位远远多于小户型，共888套，占了新增总量的75%。对此多位行业人士表示，目前市场上推出大户型实属无奈。

业内资深专家韩世同表示，大户型供应增加，是因为开发商已经拿不出更多的中小户型产品，经过五一黄金月，很多楼盘的中小户型已经卖得七七八八了，接下来大户型供应量爆增，可能会导致成交量下降；毕竟目前市场上仍然以刚需买家为主。预计今年下半年楼市仍然会以中小面积的刚需产品为主，也是刚需买家来支撑市场。

邓浩志则表示，目前楼市主要在消化刚需客户中的初次置业者，因此总价较低的紧凑户型能够热销，之后应该会轮到“换房客”入场，他们基本上都是以小换大，加上有限购政策影响，购房指标比较珍贵，因此对大户型产品需求相对较大。但过大的户型不会成为主流，未来90~110的三房会是主流，仍将会供销两旺。