佛山大型综合体几乎都是旧改项目

旧改及“住改商”热潮催生众多综合体，大多定位雷同，业界称专业市场或是发展方向

邓浩志接受《南方都市报》采访

 超22个城市综合体项目在建，这不是在北上广深，而是在作为二线城市的佛山。综合体热潮袭来，让不少业界人士都始料未及。

城市综合体形成围城之势，是包括在佛山在内的不少新兴城市近年来普遍出现的现象。房地产调控之后，发展商在住宅市场资金回笼变慢，因此普遍寄希望在商用物业开发上，想借此获得长期收益，而结合了住宅物业资金回笼快和商用物业回报周期长两大特点的综合体，得到了诸多发展商的青睐。

另一方面，城市升级、旧改启动，也带来了城市土地资源的再整合、再包装，推出城市综合体用地，成为地方政府的普遍意愿。

房企“住改商”天量综合体围攻新兴城市

2010年后，中国的房地产市场进入到调控周期，住宅地产的过快、过热增长得到了有效抑制。在这种政策导向下，房地产商开始谋求“住改商”，城市综合体和商业地产开发热，在包括佛山在内的诸多新兴城市陆续上演。

仲量联行日前发布的最新报告《中国新兴城市50强》中指出，预计10年内，以成都、重庆、沈阳、天津等城市为代表的中国新兴城市50强中，主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和3000万平方米的甲级写字楼。

在成都，天量城市综合体大举入市，引发当地业界普遍隐忧。据成都当地媒体有关数据统计，截至2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，并且大多数体量都在10万平方米以上。未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，商用物业增幅几乎是全国第一。

而在佛山，随着天量城市综合体登场，城市新增商业面积同样惊人。南都记者此前采访时获悉，佛山市经贸部门粗略统计，近2年来佛山新增商业面积达到了200万平方米以上，这一增幅超过了过去十年的总和。而对综合体而言，商业部分无疑是其长期盈利的法宝。

而地产经济学家邓浩志则认为，城市综合体项目在长期盈利和资金回笼方面有着自身优势，在限购背景下得到诸多开发商认可。他分析称，城市综合体项目并非像纯商业项目那样，主要依赖于长期的租金回报盈利，其住宅部分可以提供快速的资金回笼，实际上也是一种“以住养商”的模式。

新兴城市综合体和商业体过量，意味着竞争日趋激烈。仲量联行北京公司董事总经理张莹指出，“从新兴城市来看，商业地产目前出现了暂时性供应过量”。在他看来，在包括佛山这样的新兴城市，商业地产无疑将面临一场恶战。

规模超50万平米的旧改项目几乎都是综合体

在佛山的城市综合体建设热潮中，旧改项目多变身综合体，是一个不可忽视的现象。这与发展商在调控背景下猛攻商业地产的初衷，显然是不谋而合。

2007年以来，佛山中心城区的旧城改造项目日益增多。迄今为止，规模超50万平方米的旧改项目，几乎都是清一色的综合体性质，如最近万达在桂城金融高新区拿下的地块，前身为旧厂房，而瑞安房地产在祖庙东华里、新鸿基及合景泰富在澜石打造的两大旧改项目，总建面过百万方，同样也是综合体项目。

在发展商看来，地方政府将一些旧改地块打包成综合体定位，是一个必然的趋势。由于此前这些地块为土地利用率不高的旧村居、旧厂房，而改造成综合体之后，土地利用效益凸显，城市形象提升，而商用项目每一年都会给地方政府制造税收，是一个多方面受益的举措。

“拿到综合体地块有一个好处，容积率相对较高，发展商的成本不会太高。”一位业界人士指出，以此次万达在佛山所拿地块为例，由于其最高容积率为5 .5，计容最大建面超过50万平方米，而其楼面价则为3818元/平方米，显然大大低于同区域其他一些商住地块的单位成本。

土地利用效益变高、城市面貌变靓了，而发展商往往也获得了更低廉的拿地成本，对地方政府和发展商而言，城市综合体用地及旧改项目大量推出，无疑是一个双赢。

定位雷同考验发展商运营能力

天量城市综合体，形成围城之势，但定位雷同的却很多，如何生存成为一个并不容易解决的难题。在业内人士看来，房地产发展商一股脑地斥巨资建设城市综合体，很可能因为缺乏运营商用物业的经验，遭遇经营难题。

在佛山在建和拟建的22个城市综合体项目中，其物业类型几乎都是一致的“三大样”，星级酒店、购物中心和住宅。在业界看来，佛山的城市综合体开发，在定位上鲜有亮点，发展商几乎都是沿用一个套路来打造项目，同质化竞争已成定局。

邓浩志就指出，以广佛的经验来看，很多城市综合体项目“活得并不好”。他指出，不少城市综合体，商业部分都在亏损赔钱，租金收益也不佳，特别是很多城市综合体项目都热衷于引进国际化商场，定位雷同严重，竞争能力低下。他认为，综合体供应量大多“能不能活”，都是一个问题。

邓浩志还认为，不少发展商缺乏综合体、特别是商业项目的运营经验。对此，保利华南公司总经理周康此前接受南都记者采访时也表示，以保利水城四年“时间短、标准高”推进的成功经验在于，保利地产从此将拥有自身完善的商业管理团队和对应的商业资源。

邓浩志则建议，在珠三角区域，专业市场可以是发展商打造综合体项目的一个方向。他认为，对于像佛山这样的制造业强市，专业市场拥有相当稳固的产业支撑，相比天量、同质化的购物中心，更具生存能力和发展空间。

成功范本

万象城

商业先行持续扩建

华润置地开发的万象城，是深圳的商业标杆，也是内地城市综合体运营最为成功的案例。这一项目以综合性购物中心为核心，优质商家入驻后，形成了持续开发。

这一项目一期于2004年12月建成，包含一个综合性的购物中心———华润万象城，和一个5A级的甲级写字楼———华润大厦。2009年，项目二期建成开业，包含君悦酒店、酒店式公寓、高端住宅项目幸福里以及商业街。

万象城采用了“主力店+半主力店+次主力店+专门店”的租户组合方式，定位中高端群体，吸引了众多国际顶级、二线及国内优秀商业品牌，整个项目业态组合丰富，从高端电影院、真冰场、主力百货等等一应俱全。

海港城

全方位照顾消费者需求

拥有40多年历史的香港海港城，是不少内地游客赴港旅游必到之处，这个由九龙仓开发的目前香港最大的城市综合体和商用物业，占据了九龙尖沙咀最好的广东道和维港海景，且规模十分庞大，高档商家云集，是城市综合体运营中的一个标杆样本。

据介绍，从吃喝玩乐住购到各类不同的休闲体验，海港城从一个更为广阔的角度，全方位考虑消费者的需求，提供一站式配套服务。包括700多家店铺，50多家餐厅，2家电影院，3家星级酒店，同时也涵盖了全香港最多的旗舰店、独家店以及概念店。