房子好卖了 降价盘微涨

题外话：楼市红5月成交大涨，虽然有刺激经济需要，虽然有微调有微的动作，但调控是不可能有大的放松的，所以楼价也缺乏上涨的足够支撑。在成交稍微回暖之际随即调升销售价格恐怕是开发商们过于乐观表现，房地产最糟糕的时间虽然已经过去，但前路仍然坎坷，除非不差钱，否则以价换量的基本思路应该继续坚持。

邓浩志接受《新快报》采访

楼市在今年5月又重振雄风。根据新浪乐居对阳光家缘的最新监控数据显示，5月份(5月1日-30日)全市住宅网签8788套，比4月份网签量增加3055套，增幅为53.29%，创下19个月以来网签量新高。成交均价方面，截至5月30日，广州一手楼5月网签成交均价12031元/平方米。比4月份网签均价上涨485元/平方米，涨幅为4.20%。值得一提的是，原先出现大幅降价的楼盘，楼价也开始回涨。对此，专家表示，楼市调控的基本层面没有改变，楼价出现全面反弹的可能性不大。

成交环比大涨五成

“没想今年5月楼市好得出乎意料。”一位一线的销售人员如此表示。在“五一”前三天，网签492套的成交量已经让不少人内心雀跃。而之后每周都在2000套以上高位的网签量，则奠定了整个5月楼市旺销的势头。

根据新浪乐居对阳光家缘的最新监控数据显示，5月份(5月1日-30日)全市住宅网签8788套，销售面积1001587平方米，成交均价12031元/平方米。网签量是继2011年1月份的8222套网签量后第二度突破8000套，比4月份增加3055套，增幅为53.29%。网签均价上涨485元/平方米，涨幅为4.20%。从区域来看，增城市网签1905套排第一，成交均价7127元/平方米；番禺区网签1700套排第二，成交均价13928元/平方米；花都区网签1521套排第三，成交均价7563元/平方米。

记者又查询网易数据中心去年5月广州一手楼的成交数据，显示2011年5月1日至5月31日，全市网签成交共7499套，成交均价为11941元/平方米。也就是说，今年5月成交量（5月1日-30日）同比上涨了17.2%。

对此，方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志认为，通过5月的成交数据可基本确定楼市回暖。他认为，5月楼市旺销，主要有两方面原因，一是存款准备金率下调、首套房贷利率优惠等金融利好的出现，增量资本入市；二是，开发商在“五一”期间大量推货，大力推行“以价换量”也是重要的一个原因。

搜房网数据监控中心显示，广州楼市整个5月出现今年的首个推货高潮，实际推出6000多套新房，环比翻番。从2012年4月27日至5月26日，广州十区两市5月实际31个楼盘推新，推出新房6408套，环比（3165套）大涨102.46％。

南沙半数楼盘价格回升

“不是还在调控吗，怎么有的楼盘反而涨价了？”最近广州白领小哲在珊瑚天峰看楼时发现，该盘4月份一、二手联动的时候，单价最便宜可以去到1万元多一点，而现在销售的单位都在1.2万元/平方米以上。其实，不止是珊瑚天峰，市场中有不少楼盘都开始出现跌价后回涨的现象。比如花都的城央御景尚品经过降价之后，价格逐步回调，由4月的6200元/平方米涨到5月的7000元/平方米，涨幅为12.9%。白云区的恒大绿洲4月份的报价是18000元/平方米，5月份的报价是2万元/平方米。

据相关统计，截至5月26日，5月广州在售的一手楼有277个，其中37盘报价上涨，占在售总项目的13.4%；25盘报价下跌，占在售总项目的9%；215盘报价持平，占在售总项目的77.6%。区域以南沙为代表，经过了连续几个月的楼价“大跳水”，随着《广州南沙新区发展规划》将出台，楼价也在回调中。南沙在售16盘，有8盘价格上涨，50%的楼盘价格回升。

邓浩志表示，由于现在房地产调控政策已经触底，而各地方政府针对首次置业和改善性置业出现的政策“微调”，说明政策触底反弹已经开始。不过由于房地产调控大的基调不变，因此楼价出现触底反弹的情况不会出现，但预计跌幅会逐步收窄。并且，较大幅的降价本来就是开发商因为资金链做出的“降价保量”行为，一旦成交促使资金链危机解除，开发商也会调回原来的楼价。

此外，还有业内人士表示，不同组团、不同朝向等产品的不同，也是同一楼盘在不同时期出现楼价变化的一个重要因素。比如珊瑚天峰之前一、二手联动时，推出的都是西边单位，而且以低层为主。而现在主推东边单位，3、4层的售价是1.2万-1.3万元/平方米。高层单位售价1.4万-1.6万元/平方米。而涨幅最大的白云尚城4月最低价为1.9万元/平方米，5月最低价为2.4万元/平方米，除了回涨因素，也由于目前主推压轴楼栋，价格比之前组团稍贵。

后市

接下来的淡季预计好过去年

经过红五月的历练，接下来的楼市能否一直兴旺？据了解，随着房地产调控政策触底“微调”，也加大了原来市场观望派的购房意愿。不过，值得一提的是，日前官方出现“辟谣”。新一轮经济刺激方案呼之欲出，但中行行长李礼辉表示目前国务院没有也不大可能发出要求银行增加信贷投放的相关指令；湖南否认楼市政策微调，厦门、上海等多地重申严格执行调控。对此有业内人士认为，各个地方即使出台“微调”政策，也多是犹抱琵琶半遮面，不会触及房地产调控的“红线”，房地产调控的基本面不会因此发生变化。

不过，红五月的出现，加上各地政府“微调”的局面，也开始令一些购房者不淡定了。原来市场中的购房者还是以观望派为主，但已经有小部分购房者担心楼价反弹，考虑近期出手。而从市场表现来看，也出现一定分化，降价楼盘或者价格跳水后止跌的楼盘，都得到市场的支持。对此，中原地产项目部总经理黄韬预计，在传统淡季的六七月份，市场成交量可能出现一定程度下滑，但不排除原来采取保守价格姿态的楼盘，看到同类型同产品的楼盘在降价得到大量成交后，在后市采取积极降价推货的市场策略。“预计楼市第二波成交旺季会在传统的国庆黄金周‘十一’到来。”

邓浩志也表示，由于近来市场已经发生一些“微变”，预计市场上会有部分刚需和改善性需求者，担心楼价反弹，选择在近期出手。因此，尽管传统淡季的6、7、8月份，市场表现不会好过黄金5月，但成色也不会太差，起码会比去年同期要好。