房企加速海外圈地建房

邓浩志接受《信息时报》采访

题外话：都说房地产是暴利行业，是的，但那是落后的旧的观念了。庞大的各种税费加上进入高地价的地王时代后，开发商的利润就都跑地方政府手里了，再加上空前的，矫枉过正的调控，房地产早已是一个风险巨大的赌场。

近日记者发现，目前不仅盛行投资者前往海外市场投资物业，还有越来越多的国内房企也纷纷瞄准海外圈地 建房。今年年初，颐和地产进驻海外的首个项目正式在国内发售；无独有偶，碧桂园进军马来西亚项目的首个项目有望今年推出，目前该项目已开通中国境内和马来西亚境内热线。对此不少业内人士分析指出，目前国内地价高企融资难，加之楼市受持续政策调控影响相对低迷，相比之下，海外置业不受限购影响且贷款利息低，受到不少投资者的青睐，国内房企因此纷纷转投海外房产。

市场调查

房企多渠道投资海外

据了解，去年有关北京中坤投资集团冰岛置地一事闹得沸沸扬扬，近日该事件再次成为媒体关注。去年计划投资880万美元购置冰岛一块300平方公里的土地遭冰岛内政部拒绝后，中坤集团将投资计划从购买改为租借，目前已取得实质性进展。5月4日，北京中坤投资集团董事长黄怒波在接受某网站财经频道采访时表示，如果一切顺利，中坤集团将在今年6月与冰岛签署投资协议。而待冰岛项目成功后，中坤集团将进一步将投资拓展到丹麦、芬兰等北欧国家，最终形成一个北欧度假板块。

此外，华南地区甚至广州本土开发商也积极进军海外。今年年初，颐和地产进驻海外的首个项目正式在国内发售，该项目名为“Summer Court”，坐落于悉尼以西十四公里的Strathfield区，离悉尼大学十来分钟车程，土地属于永久性产权，项目推出上百套住宅和商铺，总货量近100套，预计售价3.5万元/平方米起。无独有偶，碧桂园进军马来西亚项目的首个项目有望今年推出，目前该项目已开通中国境内和马来西亚境内热线。五一期间该项目在上海的房博会设展，该项目位于马来西亚发展得最好和最富裕的雪兰莪州。有消息透露，碧桂园在马来西亚的第二个项目近日已经签约确定。相关人士介绍，该项目位于雪兰莪州的双文丹，和首个项目一样，碧桂园还是从大马置地手中获得了55%的股权，并与该公司进行合作开发，项目定位是大型综合性别墅项目；碧桂园在雪兰莪州士毛月的第三个项目也在谈判中。

海外住宅物业国内受宠

据高力国际数据显示，海外住宅物业在国内销情持续理想，预计2012年，加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡，将成为内地买家境外购房热门目的地。目前，内地买家在这4个市场占当地投资者比例约为20%~40%。留学住房、投资回报、购房移民已成为刺激中国人海外购房的主要需求。因此国内房企前往海外开发房地产，并非是服务于当地居民，其更多的是给国内投资客一个好去处。

据颐和地产海外项目负责人向记者表示，目前购买该楼盘仅有三分之一是当地人，其余大部分都是华人，主要是一些父母购买给在当地留学的孩子，或是一些投资客，甚至有一些广州买家提前购买，为了以后小孩留学有地方居住。

有一位女士曾经对记者表示，有意向购买国内房企在国外开发的项目，因为这样知根知底，可以少走弯路，这位女士的孩子现在马上上中学，考虑初中毕业后直接出国，目前正打算提前在澳洲买套房子。她分析，这种以在当地买房的方式可以省去了孩子留学期间的租金，同时，还可以将多余的房间进行出租，通过获取一定的租金回报来支持孩子平时的生活开支。另外，可以从长期的房屋增值中获得较好的回报，赚回孩子留学几年的学费，澳洲房价七年翻一番，待孩子留学毕业后，可出售房产获得可观的投资回报。

据悉，相对于国内房产，国外房产优势明显，第一，不限购，有些国家如澳洲，签合同后不用立即还贷，交房收租后才开始还贷。第二，贷款利息较低，如新加坡贷款利率为1.2%~2%，外国人可享受60%~80%的贷款，租金回报率约为5%；第三、永久产权，目前国内商品房只有70年产权，公寓只有40年产权，而国外房产是永久产权，并且无遗产税，可以传承给子孙后代等。

开发商说法

扩张海外仅为锦上添花

业务重心仍在国内市场

为何选择扩张海外市场？对此颐和地产董事长何建梁早前表示，在宏观调控背景下，房地产企业选择差异化与特色化的发展路线，已成为行业共识；颐和拓展海外市场，并非来自楼市调控的压力，而是细分之后确定市场，充分发挥企业灵活性和适应性强的优势，抓住悉尼城市地产开发需求的空档，有选择地抢先进入，占领优势，把握良机。

颐和地产相关负责人表示，从开拓全球市场的角度来看，颐和地产此次的澳洲开发实际上将是一块试金石，接下来会在非洲岛国进行开发；颐和实施海外拓展战略的目标是要“走出去”，把特色成熟的产品推广到国际市场中去。另一方面，激烈的全球市场竞争也将对颐和每年经营管理能力提出更高的要求，真正历练出可与世界知名跨国公司齐肩的核心竞争力和国际化经营能力。此外，颐和海外项目负责人刘伟强调，集团不仅在产品上打差异划，更会在土地上打差异化，未来集团还会在毛里求斯和波士顿开发新项目，但集团发展“重点仍然是国内房地产市场。”

碧桂园总裁莫斌也表示，马来西亚是碧桂园进军海外市场的第一步，希望做一个尝试，如果成功将会继续加大力度，使其能够成为国内市场一个很好的补充；“和马来西亚公司的合作，我们占了51%的控股权，目前进展非常顺利，已经准备进入实施阶段，希望今年能够推出第一期产品。”

专家观点

海外房产投资成本低风险低

与开发商观点不同的是，行业专家多数都认为，目前越来越多的房企进军海外开发房地产项目，主要是因为国内房地产经营环境比较困难。方圆首席分析师邓浩志表示，国内房地产经营困难主要体现在四个方面，一是有限购等政策调控，二是房企融资困难，三是地价高企风险大，四是税种繁多利润空间小。

满堂红战略管理部高级主任沈表示，一方面由于受到史上最严调控，国内房产成交低迷，投资风险增大，投资资金热情退却；另一方面金融危机后，欧美地区的物业价格偏低，加上人民币升值，海外投资可谓“物美价廉”，带动越来越多的国内资本流入。而欧美国家房产市场一般比较成熟，不像国内大起大落，收益率相对稳定，这对房企来说是降低了投资风险。

据某集团海外项目负责人表示，海外项目地价相对国内不仅更为合理，而且有些国家逐步放宽了留学和移民政策，这对房企投资而言也是一大利好。投资控股股份有限公司董事长冯仑在纽约举行的中美金融高层圆桌会议上曾提出，市场效率更高、资产配置多元化需求和海外华人市场壮大，是促成中国房地产企业投资海外市场的三个主要理由。冯仑解释，房地产投资在中国的资源配置效率很低，但在境外效率高很多；贷款方面，境内有诸多制约，如买地不能贷款、建设开发仍然不能贷款，即使贷了款也不一定能用，但境外投资买地可以贷款，只要满足资本金即可，贷款资金如何使用也没有限制。境内(目前)贷款利息在7%以上，且贷款期间最多3年，民间借贷利息则更高，而在海外市场贷款利息为4%~5%，贷款期限可达到7~10年。