一成首付楼盘 慎防有违贷款规则

    有报道指出，深圳某楼盘近期推出“首付一成”的优惠措施。据说，在买家需首付三成房款里，开发商代其垫付两成，其中一成免费赠送给买家，另一成相当于开发商给购房者提供的一年无息贷款，年内分三次还清即可。

    市场不景气，开发商绞尽脑汁想尽各种法子促销无可厚非，一方面，开发商垫付部分首付资金，降低了条件较弱又有迫切购房需要的买家上车的门槛，开发商也能达到加快消化库存以回笼资金。但值得注意的是，这种手段可能会存在开发商在房价上做手脚，从而形成“骗贷”的风险。

    假设一套房售价200万，按照首付三成原则，买家需付60万首期，银行放贷140万。根据买家付一成首期，开发商垫付两成的营销策略，实际上买家只需付20万即可得到签署价格为200万的购房合同，银行凭此依据放款140万（放款的前提是开发商已支付银行两成首期）。因此开发商收取160万以及买家一年内交付的分期20万，总共180万，相当于给原房价打了9折。但问题是，开发商有可能首先直接在原房价上打9折以兑现赠送的一成首期，然后和买家签署180万的交易合同，而向银行提供标价200万的商品房买卖合同作为贷款依据。因此，银行依据商品房买卖合同总价（200万）的七成应放贷140万。但根据实际交易价格（180万），银行事实上只需发放126万贷款，可以说，银行多发放了贷款。

    这样做的结果既增加银行的信贷风险，而且此行为一旦被查出，买家还可能因超过银行贷款额度规定而拿不到放款。另外，买家办理房屋产权手续，需要按照被抬高后的价格计算和缴纳相关费用，如契税、维修基金等，实际上多付了部分开支。

邓浩志

2012年3月2日