七十年后我们的房子何去何从

原文刊自信息时报

7月25日，深圳南山区金桃园大厦1期千余业主突然收到短信，称拥有红本房产证的住房到期后，政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得。无独有偶，今年年初在上海的土地交易市场拍卖会上也出现了土地使用权限到期后政府无偿收回的说法。随着时间的推移，70年房屋使用年限的问题已经日渐突出。70年后，我们花真金白银购买的房子将何去何从？

　　态度：业内多数赞同房屋续期

　　深沪等城市出现了房屋土地使用年限到期被要求无偿收回事件引发关注，那么，房屋使用年限超过70年后应该如何处理？记者在采访中了解到，多数业内人士都赞同房屋期满自动续期。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，根据2007年10月1日起正式施行的《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，住宅使用期满后应自动续期，否则就与物权法相冲突。

　　经伟行研究中心高级主任曾英杰也认为，期满后应该自动续签。因为购房者签订购房合同的时候，已经一次性购买了70年的土地使用年限，也就意味着购房者拥有房屋的所有权，这个所有权并不会因为时间的改变而改变。如果超过70年后无偿收回，那么就意味着同样一块地，政府可以卖完一次又一次，无论是从逻辑，还是从法理上，都是讲不通的。

　　纠结：法规前后矛盾房屋去向成谜

　　对于“出让人无偿收回”的约定，上海市有关负责人表示，此做法并非空头文件，而是有法可依。其所依据的是《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、第二十八、第二十九三条相关“土地出让限期届满”的条款。而这些条款与2008年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本完全吻合。

　　记者查阅相关条文获知，确实有不少关于“无偿收回”的字眼。国土部08版土地出让合同范本相关条款第二十五条写到，使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

　　不过，在其他的多个条文法规当中，却对于70年之后房屋权去向也有明确的说法。根据1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，我国现行的居住用地使用权最高出让年限为70年。而自2007年7月1日施行的《物权法》第149条又进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　建议：自动续期并非无偿续期

　　地产人士表示，从目前楼市情况来看，大范围的房屋70年期满回收政府的可能性不大。而《物权法》也表明了自动续期的方向。但是至于自动续期是如何续期？是否付费还是免费的问题，《物权法》并没有相关规定。

　　地产经济学家邓浩志建议，只要主体建筑仍旧完好可以使用，就应该自动续签，使用者可以向国家补交新的地价（补交标准可以参照当时的基准地价），这是比较妥善的处理办法，国家和个人都可以接受。无偿收回一般的商品住宅是不可行的，因为一方面涉及面太广，另一方面如果强制收回也对购买者不公平，毕竟地上建筑仍旧有使用价值。太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫也表示，70年的土地使用权期满后，土地收归国有，而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。再次申请的期限可以和第一次申请一样，也是70年。

　　遗留：三种方式或可解决

　　据悉，广州最早的商品房开建于1980年左右的东湖新村，楼龄也才30多年，距70年限期还有几十年的时间。地产专家表示，对于广州绝大部分住宅而言，目前并没有必要过分忧愁产权到期问题。一是目前并没有统一的法律法规；二是中国政策经常变，几十年后的事谁也说不清楚。不过，对于1978年之前建的那些房子甚至解放前建的房子，其使用期限如何计算，还得等待国土部门的解释，这是历史遗留问题。

　　影响：房产价值需重新评估

　　地产人士表示，如果国家出台统一法规对土地期满问题进行明确规定的话，对楼市的影响就会比较大。假如未来到期住宅被无偿收回，购房者会有更多的考虑，土地使用年限也将成为购房重点考虑的因素之一，旧房子将会大幅贬值，房屋的投资价值会重新评估。

　　曾英杰也表示，出现房屋土地使用年限到期被要求无偿收回的时间，对于房地产市场的影响是巨大的。这意味着目前商品房的价值和价格都被巨大的高估了，需要重新进行评估。可以这样讲，一旦此类的事件出现较多的话，对于房地产行业的打击是致命的。目前广州市区一套房的总价动辄超过100万，如果仅仅只是拥有70年的使用权的话，每天住星级酒店的费用也不过如此。

邓浩志

2011年9月26日