对珠江新城新地王的看法

6月10日15点，备受瞩目的广州珠江新城D8-C3的住宅地块以总价34500万元成交，折合楼面地价 15323.798元/平方米。某地产网站第一时间采访了本人，内容大致如下：

1、珠江新城地块此次拍出15323.798元/平方米价，你认为这个价格与你此前预计有哪些差别？

最终成交价和预想的差不多，能这么高价成交主要因为：

1、  作为珠江新城最后一块住宅土地，稀缺性是卖价创新高的一个原因；

2、  最低资本金比例调整的新政让开发商有更多的“闲钱”用于买地；

3、  楼市的回暖刺激了开发商拿地的冲动；

4、  这样的CBD蚊地项目多数都会做成小户型项目，主打投资客。一般情况下，如果产品品质一样，由于面积小，总价低，而且面对的是投资客，小户型项目的单价可以略高高于市场主流供应的户型。

2、这样的价格成交，对广州楼市有什么特别的意义？

业内对这快地拍卖会创一个高价心里面早有预期，当然，行内也预想不到能到达这个高位。而市场特别是一般消费者出于信息不对此的情况，由于没有心里预期，所以可能会被新的高价吓住。加上可以预想的各大媒体的连续报道，势必再次刺激购房者敏感的神经，担心楼价再此上涨的心情会更加的强烈。

3、你预计这个项目建成以后均价大概会是多少？

项目建成后预计售价在30000左右。由于近几年大城市土地价格飞涨，土地成本占售价1/3这种预估已经存在明显的不合理性。所以该项目不可能以就方法推算，即买不到3万多一平方。在京沪广深等大城市，土地占售价50％甚至更高都有可能，而建安成本相对比较稳定，所以该项目30000元单价比较合理，开发商也是能从中获利的。

4、你怎样看待广州下半年的土地市场或者整个房地产市场的走势？

下半年土地市场或者楼价都仍有一定上涨的压力。主要原因还是基于为了振兴经济，大量的货币投入市场，导致了最近一个阶段的股市，楼市，石油。黄金等的涨价。即所谓的资产形通胀。所以尽管下半年新推土地有所增加，但价格整体看涨，而且竞争会更加激烈。08年的流拍情况在今年相信会大大减少。

5、  谈谈您对拍得该地块的开发商的看法。

最终抢的这个项目的是城建集团。作为国企，应该在前一段国家宽松的信贷政策中得到了不少资金，对这次高价夺得地王应该有一定的帮助。

文/邓浩志

2009年6月10日