期盼中的“量增价稳”已经来临？

    不得不承认，今年以来商品住宅销售出现了持续回暖的局面。而这波所谓的“小阳春”持续时间之长，力度之强是很多人没有预料到的。尽管后市如何仍会持续争论下去，但当前量增价稳的局面是比较有利于社会稳定和房地产业发展的。只要实体经济能够跟随复苏，国民收入稳步增长，通过“软着陆”方式能够吸收06、07年楼价暴涨所产生的泡沫，或许是解决高楼价困扰的最好办法。毕竟楼价暴跌影响的不止是开发商一家。

市场到处是暖风吹

    广州市国土房管局官方网站“阳光家缘”全市网上签约实时数据显示，5月1-3日三天共成交1244套，同比增长了155%，是去年同期的5.4倍。据有某媒体报道，全国各地在刚过去的51小长假，一手房成交纷纷放出天量（也有媒体说情况不乐观，反应的情况互有冲突）。

    我国房地产成交量的持续恢复带动前期库存积压加速消化，一季度北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都及厦门等十大样本城市价格的持续回落也大大促进了库存的消化，库存消化量已超过2006—2008年新增库存总量的25%。2009年一季度，商品房销售面积连续14个月负增长后首次出现增加。

4月底金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82％，该地块从而成为2008年以来上海溢价率最高的地块；绿地集团以9.5亿元拿下松江区辰花路15号B地块；SOHO中国积极洽购东海广场等商业地产项目；恒大源深路1号项目重新启动……。

    最近关于回暖的“证据”很多，但也有不少数据支撑“旺丁不旺财”的表述。作为开发商信心标杆的土地市场，几幅土地的高价成交是代表了信心全面回复？还是少量稀缺土块的竞争？还需要我们进一步研究。

有利好同样存在利空

    截至3月末，全国商品房屋空置面积为1.67亿平方米，同比增加37.6%，空置水平为近三年来的最高。去存量化仍然是未来十分艰巨的任务；

    房地产开发投资意愿继续低迷，一季度房地产开发投资同比仅增长4.1%，比同期固定资产投资增幅低22个百分点，是1998年以来同期最低水平。成交量已经上去了，什么时候能让房地产投资金额也上去是大家最关心的。

    通过财政货币政策双管齐下，股市、楼市全面复苏，消费者信息也回来的。但实体经济仍然低迷，下滑趋势近期虽然有所减缓，何时能够全面复苏仍然有待进一步观察。实体经济不复苏，单靠资金推动的股市肯定走不远。实体经济不景，股市不活跃，楼市也是难以独善其身的。

楼市触小底已经成功

    在楼市未来是多是空的讨论中，消费者一般只关注楼价一项。而作为市场研究人员除了价格，还要关注成交量、土地市场、政策、宏观经济等等。从现在的情况看，说房地产业全面触底为时尚早，但在政策和资金的支持下，成交量得到了连续的放大，房地产市场近期的确已经构筑了一个强有力的平台。

    相对稳定的价格可以避免前期进入楼市的资金陷入困境，活跃的市场能让消费者增加信心买房，开发商才有意愿继续投资开发，从而使得我国的经济进一步活跃下去。这种态势能够维持下去对政府、开发商、购房者都较为有利。但要主要到，现时购房需求价格弹性依然较大，略微的价格变化对需求的影响将较为明显。因此，开发商宜继续通过适当的促销活动，以维持当前的良好局面。

    楼市是回暖了！但最后补充一句，单论楼价，未来仍有下调空间，理由不变。

文/邓浩志

2009年5月8日