逐条详解读粤15条的根本

作者：邓浩志

3月3日，广东公布了促进房地产市场平稳健康发展的意见，行业称广东地产救市15条。意见一出，立即引起全国上下的高度关注。改政策是否有效？楼价是否就此见底回升？其他地方政府会否相继效仿？我们来逐条解读这15条新政

一、加大保障性住房建设力度

 (一)省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入，从2009年至2011年，每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。各地也要加大财政投入力度，多渠道筹集建设资金，力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。

解读：加大保障性住房建设力度的相关意见其实一直都有提，长期属于想法先进，行动落后。由于不能产生效益，部分地方政府总不能优先解决此问题。所以现在保障性住房最大的问题是政策的是否能够落实。真正保障穷人的居住权。

 (二)低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市，要继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应。

解读：经济适用房始终是个具有争议的工程，因为一方面它保障的不是社会最底层，最需要助的人群（在广州哪怕3000元一平方，能拿出20万买个两房一厅的绝对不是最穷的人）。而另一方面社会始终担心经济适用房变成了一中变相的财富再分配。在中国不少地方，经济适用房小区里面的业主开名车的情况经常可见。还有，经济适用房本身就在抢夺商品房的低端市场，广东到底要建多少？要怎么监管？许多问题都悬而未决。

 (三)各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。

解读：一直有提的，新意不大。其中有可能实施的购买二手房解决中低收入群体居住问题的政策备受关注，能否推出将对二手市场有着重要的影响。

二、进一步鼓励普通商品住房消费

 (四)在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

解读：降低购房成本，逐渐解禁二套房限制政策。

 (五)2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。

解读：降低购房成本，逐渐解禁二套房限制政策。

 (六)各地发放住房公积金贷款，参照上述第(四)、(五)项规定执行。

解读：降低购房成本，逐渐解禁二套房限制政策。

 (七)各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。

解读：此次推出15条政策中，这条是最有利于增加购买力的，可申请提取职工亲属住房公积金，等于向市场输送了数以亿计的资金，大大增加了买方市场的购买力。中国的特殊国情，不少想为子女购房的父母支付首期后又可以为后续的贷款还款提供了有力的支持。

　　(八)个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年(含2年)的普通住房的，免征营业税。

解读：有利于部分降低交易成本，活跃二手交易市场，促进交易量的增加。部分被压抑已久的刚性卖方需求被释放出来。

　　(九)个人转让自用2年(含2年)以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。

解读：有利于部分降低交易成本。刺激改善居住需求。

　　(十)个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。         

解读：有利于部分降低交易成本，旧政策为1.5％征收；

　　(十一)有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。

解读：为了释放部分购买力向城镇、大城市转移。对于广、深等即将全面取消购房入户的大城市而言，如果执行此政策无异于政策的整体倒退，是短期利益向长期利益屈服的表现。故中、小城镇应慎重推行。大城市更应着眼未来，不能总是头痛医头脚痛医脚。

　　(十二)港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。

解读：希望吸收港澳台的部分购买力，就短期而言，实际效果肯定有限。是一个比辅佐还辅佐的政策。

　　以上第(八)、(九)、(十)、(十二)项暂定执行至2009年12月31日。

　　三、支持房地产开发企业积极应对市场变化

　　(十三)对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

解读：主要是为了缓解07年高价获得地王的开发商进退两难的境界。同时2年的期限对巨大的土地出让金而言，就利息额已经非常吓人，无异于政府提供了一笔金额不小的土地贷款。但两年后广东的楼市能否回到07年时的疯狂走势是疑问？如果不行，那这些地王和开发商们又当如何？结果无人执行，现在唯一的办法就是“拖”。

　　(十四)鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面比较好，有良好信用记录和较强竞争力，但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持房地产开发企业的合理融资需求。支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债券和可转换债券。支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股，拓宽房地产开发企业直接融资渠道。

解读：保住现金流，保住企业，最终目的的保住就业。保护房地产企业的生存政策的核心就是保住就业率。

　　(十五)对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作。

解读：同上边两条情况都比较接近，“让弟兄们喘口气”。

邓浩志

2009年3月6日