猛虎不死两只，楼市算不上底

――关注地产华南虎传言（一）

作者：邓浩志

    近日，坊间一则关于地产界华南五虎的“死亡预言”又在悄然流传。传言称，富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐这五家地产公司，其中至少有一家会在今年“死掉”。据说这个预测并非一家之言，而是多家重量级机构分析师的共识，并且是经过对企业财务状况和行业整体形势进行深度分析后达成的。

    这场分析过程我没有了解过，不知道他的可信性。但可以影响楼市的要素实在太多，要素之间又相互影响，而我们既没有判断市场的公式，也永远不可能掌握全面的数据。所以，众多预测和瞎蒙差不多，结果中了，过程也不一定对。但楼市见底的另类重要指标的确就在一个城市烂尾楼增加的时候，就在一个城市一些大鳄级开发商倒闭的时候，这个时候的楼市，就算不是底部，估计也离底部不远了。

    我们看看历史，每次宏观经济调控，每次经济和房地产业的低谷都并生烂尾楼，93年宏观调控出了广州第一烂尾楼“中诚”。97亚洲金融危机后倒了“广信”。要知道当年的“广信”的市场占有率不是现在广州的万科、保利这些开发商可以比拟的。都倒了，没有办法，这是行业的新陈代谢规律。

    为什么有这样的新陈代谢规律？原因很简单，当房价飞涨的时候，开发商们疯狂地争购土地，从而土地的价格被一路推高，甚者土地价格高于在售楼盘，已经出现面粉贵过面包的情况。而在土地价格飞涨的时期，有能力争得土地的都是些大鳄及的开发商，他们规模大，资金实力雄厚。而中小开发商总无法和他们“争食”，也正是这个原因，小开发商幸运地躲过了经济下滑，楼价下跌时候被套。

    经济周期一般有四个阶段高涨、衰退、萧条、复苏。现在很明显属于衰退阶段。反映在楼市上就是价格下跌，成交量萎缩，新开工面积下降等等，这个阶段的开发商还在苦苦支撑，因为他们还有在高涨阶段所收获的资本可以消耗，当衰退继续，开发商们的老本已经消耗殆尽的时候，他们自然垮下，烂尾楼也就出现了。这个时候就是萧条，市场也是最悲观的，少人买，也少人卖，土地也由此变得便宜起来，然而低廉的土地价格又创造了一个新的机遇，能在这个位置抄底的将占有巨大的成本优势。

    行内喜欢用“寒冬”“冰河期”等比喻最近的楼市，想起寒冬都打寒战。但每个寒冬对于新锐企业又是一个极大的、难的的发展机会。只有冬天把一些大鳄“冻死”后，新锐企业才能快速发展。97金融危机之后，像富力、合生等企业正是凭借其当时受到束缚较少，获得土地成本较低等优势，借机迅速发展，才成就了新一批大鳄的诞生。

邓浩志

2009年3月4日