楼盘研究系列（2）——上海松江泰晤士小镇_乘月待晓

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楼盘研究系列（2）——上海松江泰晤士小镇

(2008-12-17 11:10:07)

标签：

楼盘研究

泰晤士小镇

松江新城

英伦风格

镇街商业

房产

分类：飞庐小筑

关键词：镇街商业

作为上海市在“十五”期间规划的“一城九镇”当中的“一城”，松江新城定位为21世纪松江的政治、教育、文化和居住中心，规划人口达到50万。而先期落成的“泰晤士小镇”占地接近1平方公里，位处松江新城的中心地带，无疑为整个“松江新城”的英伦风格定位作了很好的展示和点睛。

“泰晤士小镇”由英国阿特金斯国际有限公司操刀设计，有取舍地移植了英国泰晤士河畔小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住、商业、生活、公建共存的社区。英式建筑体型复杂起伏，造型稳重大气，细部处理细致多变，屋顶注重层次变化，立面用材丰富多样，石材、红砖、木材、涂料组合搭配，材质虚实、粗细对比强烈。但更吸引眼球的，是贯穿小镇直达码头的英伦风情商业步行街，沿路有旧镇市场、画廊、英式瓷器店、小酒吧等镇区标志建筑，并连接了广场、教堂、学校、图书馆、市政厅、综合超市、露天剧场等公共设施。在泰晤士小镇，公建和商业面积达到了10多万平方米，颇成镇区规模。难得的是，小镇在构建时非常注意尺度的把握，道路宽度、建筑高度都经过仔细考虑，街区尺度宜人，情境感强烈。主力交通工具为非燃气电瓶车和环保公交车，同时利用蜿蜒的道路走向、不同质感的铺地材料等各种方法，自然地控制了车速。

作为新城区定调项目和引擎项目，启动往往先于区域行政或商业中心的成型，所以，保证社区一定的体量规模，同时保有明显向心力的镇区商业中心，对项目本身的成功和推动区域的发展、进而进一步引导社区配套的完善和聚集人气，是非常必要的。这也是为何在“泰晤士小镇”会规划了93507平米的商业面积和48215的公建及市政配套面积。

高达0.44的商业/居住面积比，虽然成功的营建了颇具规模的市镇中心，但同时因为项目本身先于区域发展，没有足够的消费基础，也给商业的经营带来一定的困难。

“泰晤士小镇”的操作方式是，针对性的选取了三大商业支柱产业：婚庆服务业、情景会展业、艺术创意产业，在此基础上，配置适当的餐饮娱乐休闲业，以此尽量盘活商业存量。

婚庆服务业巧妙的利用泰晤士小镇内的教堂（是由天主教会管理的正式教堂）、广场和独特的异国风情景观街道、大草坪，辅以现代都市的娱乐设施、酒店、餐厅、酒吧等，支撑起婚庆服务的脉络。事实上，至目前为止，泰晤士小镇已经成为上海地区新兴的婚庆热门地，相应地，镇区内数量最多、经营得最好的也是大大小小的婚纱摄影店、婚庆用品店，即使是平日，教堂前、草坪上，也随处可见拍婚纱照的一对对新人，为小镇带来喜气与人气。

情景产业的充分发展，顺势延续有情景会展业。泰晤士小镇纯正的英式风情建筑、各具特色的大小广场、精致的街景和漂亮的水岸码头，是奢侈品展、服装展、车展、游艇展等最好的情景式展台，将更加彰显产品的独到韵味。

以此派生的艺术创意产业，例如画廊、雕塑、陶艺、创意工作室、收藏陈列室等文化创意产业，需要经过慢慢集聚和培养的过程，但将是日后小镇经济长远发展的最大动力。

三大产业带来大量的人流，也因此为其他的配套服务业提供了商机，同时也将吸引大量不同地区追求生活品质、享受生活乐趣的有暇阶层人士来这里休闲度假，因此这里同时也带起了一系列的其他配套服务业。

但是必须看到，虽然“泰晤士小镇”在面对超大规模的商业体量时保持了清晰的发展思路，没有将为符合市场需要的异域风情定调完全沦为游览景区，而是有机的结合了情景和经营的需要，但是，在达到现今小镇略有人气的状况前，镇街商业经过了整整五年的沉寂和培育期。在大多数时间下，店铺出租率不高，人流稀少。也只是因为松江区域慢慢发展，片区自成规模和体系，小镇的商业气氛才日渐浓厚。

这给我们敲响了一个警钟。大体量商业镇街的体量规模、商业策略、主题策划固然重要，但是新兴的商业中心往往培养需时。在商业镇街从成形到成熟、步入自身良性发展之前，发展商对镇街的先期投入往往难以一次回收到位。如何做好仔细的分期开发和财务计划，就成为项目成功的关键。