北京市住建委连同几个部门发布了一个通知，规定了出租房屋的人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不得超过2人。据分析，5平方米这个数字是根据《住宅设计规范》里提及的双人卧室不宜少于10平方米的字句得来的。而这个通知的背景，是屡见不鲜的公寓改群租房现象。

群租房是指一般公寓被房东或者中介通过增加间隔隔开一个个小房间，或者直接摆放多张床分别出租。其实类似的法规早已有之，2010年底住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》，就有“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”的规定。不久前有媒体报道，朝阳区某小区中介将两百多套公寓改成群租房，其中一套80平方米的两居室住房住进了25人。

群租房模式那里都有，譬如8人、4人一间的大学宿舍其实也是群租房的一种。而最典型的，莫过于香港的劏房了。劏房一般是由年代较久的唐楼改建而成，增加间隔，分成多套十平方米左右的独立房间分租。更有甚者，把“劏房”再细分上中下三层，就变成了只能容纳一个人大小的所谓“棺材房”。而近年来随着楼市回暖，劏房更大有向新建屋苑蔓延之势。

据估计香港共有17万人住在劏房内，而一个10平方米左右的劏房单位租金就要三四千港元。显而易见，那些把公寓间隔成劏房的预期总租金回报是要高过整套出租租金的，另外，并不是所有的楼房都适合改成劏房，租户不足会得不偿失。间隔也不是越小越好，如果把房子间隔成一平方尺的空间恐怕只能放骨灰瓮的。

群租房基本上都是在市区商业繁华之处。对于租客来说，他宁愿居住在逼仄空间，而省下了往返市区的交通费用和时间。而这些租客，大多是从事服务行业，如超市收银员、保安、小公司文员、餐厅服务员、快递员等等。如果不允许他们选择更小的空间居住，他们就要住在郊区，花费两三个小时上下班。因此，对于整个市场环境来说，群租房其实是拉低了当地服务行业的价格的。

但同时我们更应该看到一套房子分租造成的直接权益影响。首当其冲当然是业主本身，太多人居住，业主提供的电器设备、家具，以及房子墙壁、地板、管线等折旧更快，需要额外增加维修维护费用。然而，由于决定租户数量的就是业主自己，他显然是衡量过租户增加带来的损耗、管理费用以及增加的租金对比的，也就是说，对于他而言这是一个内部性问题。

其次是同一栋楼的其他业主和住户，租客太多，也大幅度增加了受干扰的机会。不同租客出入时间不同，有早起上班的，有夜半醉归的，房门开关声、喧哗声等都会大幅度增加，而且楼道、电梯等公共设备会被额外占用，加上房间改造，线路复杂，电力负担也重，火灾等其他风险也会增加。

也即是说，业主最大化了自己的收益，但是存在所谓“外部性问题“：邻居们并没有享受租金收益，但是却承担了额外的费用。也正因此，最反对群租房的便是这些人。政府发布的这个通知，应有屡接住户投诉的压力，但这种划一限制的做法却是欠妥的。

首先，公寓分租人数其实受到市场合约的限制。业主在购进公寓时和开发商会有关于物业管理上的协议，比如关于房子内部结构的规定、关于出租、转租时对租户要求条款，或者说虽然并没有严格规定入住人数以及装修改造限制，但要知道，契约之外的社会风俗的约束也是广义合约的一种。一个小区多是整套居住的普通住户，有人要间隔多套单间出租，住户有权投诉，也会附以白眼，这些都是成本。

另外，人口高密度的群租房的形成其实有特定的环境条件的。这些地方一般属于商业圈，建筑密集，市场便利，故此一般不会是新兴的大型小区、屋苑，如香港劏房就源自唐楼。因商业兴旺，房屋租金也会被推高，业主本人的居住成本也高，一般情况下这些房子都会用于放租而不是自己居住。

划一的面积和人数上的管制，是一种行政上的懒惰行为，忽略了市场的真正需求和现实约束。这样帮不了那些居住在群租房的人改善居住条件，反而会迫使他们远离市区找房子，耗费大量时间精力在路上。进一步的后果，是每个市民都会不得不承担的商品和服务价格的提高。（原发沿海企业家）