11月16日《国土资源报》

土地流转信托在社会舆论不断预热后终于进入实际操作阶段。十月中，中信信托成立名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的国内首单土地流转信托。十一月初，北京信托发布名为“北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”的信托计划。

土地流转——在这里更准确地说是农用地的流转——其实已经颇为普遍，稍称规模的流转一般的操作方式是某个企业或者种植大户将村民土地集中后进行耕种，每年支付给村民一定的实物或现金补偿。土地流转借助信托方式来实现确实是新事物，已公布的两个土地流转信托项目更像是开路先锋，更多的机构还处于观望状态。它不像房地产信托在过去几年狂飙猛进一样，而是至今才姗姗来迟，正是因为有很多难题需要解决。

在谈难题之前，先大致看看土地流转信托的大致做法。以中信信托项目为例，它是一个财产权信托与资金信托平行运作的混合信托模式，一头是农民土地承包权由政府集中后委托给中信信托，另一头是中信信托发布资金信托项目从市场融资来支付土地重新整理及开发过程中的费用。这种信托形式远比房地产信托单纯的资金信托要复杂，也暗示着更高的成本与风险。

土地流转信托实施起来遇到的第一个难题是土地财产权的集中问题。我国在实施土地承包制之初，在分田时候采取“远近搭配”、“肥瘦搭配”等方式尽量做到各家公平，但是带来土地产权细碎的后遗症，导致之后进行土地流转都面临着非常高的中间成本。按照农业部几年前的统计结果，我国农户户均耕地面积7.5亩，分布在5.7块地上。小面积流转还好办一点，中信信托项目近期5400亩，远期25000亩，如何保证村民们全部参与是个大问题。实践中他们采用的是由政府出面归集农民承包权的方式：政府统一与村民签字，把承包权集中到自己手中后，再流转给中信信托，这难免引起大家对其中可能存在的政府使用强制力的猜测，而且使得整个流转程序更复杂，牵涉的主体更多样，政府作为一个主体夹杂其间，未来的成本、收益、风险的计算与分配就更为复杂。但是不由政府来归集，让企业一家家谈，光是谈判成本会让企业知难而退。在这一点上，北京信托计划由村民自愿股份化后进行流转可能更简单，也避免政府介入过深。

土地流转信托的第二个难题是农业的低收益如何解决参与各方的回报要求。受用途管制限制，农用地流转只能用于农业用途，虽然中信信托的项目委托专业的现代农业投资公司来运作，进行整理规划和招商招租等方面工作，之后的土地还将用于建设现代农业循环经济产业示范园，但是毕竟农业项目产出毕竟有限，中信自己的估计是，产业园运作目标实现后，每亩产值约5000元。但是整个事情的相关主体包括拥有承包权的村民、归集承包权的政府、中信信托、现代农业投资公司、招租来的实际种植户以及购买了信托份额的投资者。按照计划，村民的回报是1000斤中等价格的小麦产值（按照当前小麦价格大约1200元），以及扣除土地整理人的投入成本和管理费后增值收入的70%的浮动收益，5000元产值扣除这两部分，再扣掉前期土地整理成本和每年的耕作成本，能否有剩余已经很是值得怀疑，更何况还要在剩下的那么多主体之间来分配，要实现各自期望的回报率，难度非常大。在这个问题上，北京信托直接将土地包给本村的水蜜桃专业合作社倒是减少中间环节提升收益的更好方式。

第三个难题是各类风险如何化解。农业是高风险低收益的行业，土地流转信托很难实现高收益，如果市场出现波动，或者遇到大一点的灾害，虽然中信信托有第三类信托的资金作为补充来减少这一类风险，但是羊毛出在羊身上，流转期间的收益本就不多，不过是将好收成年份的收益转移过来，还需要支付第三类信托的收益，实质上更降低了各方回报。如果中间出现资金紧张，最终实现不了最初承诺的村民收益，由此导致兑付风险，很可能会激发出社会矛盾来，会直接导致整个信托计划运作的稳定及长久性。更让人担心的是，十多年的信托期间，遇到城市扩张或者某些工程占用，导致流转土地被征收的情况，如何处理各方收益问题也称为潜在的大风险项。

这里就又牵扯出一个问题，本身利润并不高的农业项目，土地流转靠寻求高回报的信托融资来推动，会否有意将利益回报放在土地被征收后的收益分配上。这就更让人关心流转期间出现此种情况，各方对征地补偿的分配比例。可惜在公开报道中并没有看到相应的内容。

当然土地流转信托可以筹集资金，分担受托人的风险，但是如何在并不大的农业产出收益里辗转腾挪，让各方都得到满意的收益，确实是需要好好琢磨，更需要防范的是借此名义来分享农民征地补偿的可能。