11月12日《国土资源报》，13日《中国建设报》

前两周，中共中央政治局在进行第十次集体学习，主题为加快推进住房保障体系和供应体系建设，并提出在此方面要着重处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

    这是本届领导层上任以来第一次对房地产市场提出明确的治理思路，自然引起各界的高度关注。各方关注的重点主要在坚持市场化改革方向，充分激发市场活力，满足多层次住房需求的调控策略上，这与过去几年一直强调控制价格的做法有着明显的不同。至于具体落实市场化改革的方式，有的解读为要放弃限购，有的解读为要增加供给。在具体措施出台之前，在存在各种可能性的情况下，不如回到市场化的本质含义上来分析，怎么才算市场化的改革方向。

房地产市场的出现与发展本身就是我国经济整体市场化改革的一个部分。但是在改革并没有深化，政府职能并没有完全转变的情况下，加上整体经济结构与货币政策方面存在问题，引起房价快速上涨，当时采取的调控政策不是大力推进全面的市场化改革，更多的是考虑如何用行政控制手段来强压房价过快上涨，最终效果并不如意。回过头来，重启市场化改革进程，并且是在全面深化改革的大框架内来推进，无疑是正确的发展方向。

何谓市场化，除去产权与竞争的基础外，主要是通过供求关系形成价格，并且以价格调节供求从而实现合理配置资源、提高经济效率的过程。价格是市场的信号，价格与供求之间的相互影响与调节的机制是市场起作用的根本所在。以此角度来思考房地产领域的市场化改革可以得到一些基本逻辑。

首先，从供求关系形成价格的角度来看，它包含两层含义，第一层非常明显，价格不能由政府来确定。政府或者说政府官员并无神通掌握全面的市场信息，更无法及时调整价格来反映市场供求情况，这样的定价机制不仅不能起到市场信号作用，最终的结果只会扭曲市场。前两年很多地方都出现政府给楼盘定价的现象，最出名的是北京副市长签字确定房价的做法，最后买卖双方以政府定价加精装修价格来成交。可见即使受到政府的价格管制，市场供求关系确定的价格仍以这样隐性的方式来体现，政府没有管住价格而只是证明它在调控的一种姿态，但是市场交易行为的扭曲对经济与社会的效率损害是巨大的。

第二层是更隐蔽的政府用行政手段控制需求进而控制价格的行为，就是限购，通过行政命令将部分购买需求拦在市场之外。但是只要房价上涨趋势依旧，房地产投资价值高，各种绕开限购的方式就会层出不穷，最终结果如现实一般，对降价并无实质性效果，反倒是增加了社会成本，破坏社会诚信。

再来看价格如何引导供求关系。先分析价格对需求的影响。一般市场里，价格升高，需求会减少。但是也由例外，在投机市场中，追涨杀跌，价格越高，投机资本进入越多，房地产市场这几年的持续上涨与此关系密切。此时的关键在于如何减少市场投机成分，既涉及到社会收入分配公平，避免财富集中在少数人手中，导致投机资金过多，也需要破除垄断开放市场，增加投资渠道，引导社会资金多渠道投资。

再分析价格对供给的影响。价格升高，市场利润会自然引导更多资源进入该领域,导致市场供给增加自动平抑价格。但是要增加房屋供应必须要先增加土地供应，而土地本身是区域性市场，无法从外地转移过来，而本地供应受规划限制以及耕地与生态保护需要不可能大规模提高土地的供给，所以即使是美国在市场过热时候也出现年度增长超过10%的情况。

但是仅仅作为房地产市场的供应来说，随着价格增加还是存在可能性，一是我国土地供应中用途结构不合理，据统计，每年新增建设用地中用于工业的占40%，我国房地产用地与工业用地的比例大致在1.5：1左右，与发达国家5：1-6：1的比例有明显的差距，在不同用途间进行供地面积的调整，在房价上涨时期增加供地面积是有一定弹性的。

在供地方式不发生大变化的情况下，用途结构之间的供应调整只能由地方政府来完成，关键是如何建立起一套可执行的方法。按照价格指引供应的逻辑，应该有一部分供应是随着价格上升而自动增加的，这部分恰恰在我们用得并不好的存量建设用地上。城市存量土地中存在大量的闲置与低效利用现象，如果能给与原土地使用者自主开发的权利，房价上涨更多存量土地盘活而自发增加供应的机制就能建立起来。今年四月，国土资源部低效建设用地开发的试点已经有此考虑，而广东的三旧改造，深圳的城市更新都创造了相关的经验。将此做法提炼并推广，也是对市场化改革的一个大推动。