9月10日《国土资源报》

最近一段时间，有关宅基地流转政策在个别地区出现创新性的尝试。8月22日，浙江温州发布《温州市农村产权交易管理暂行办法》，规定自10月1日起，包括农村房屋所有权在内的十二类产权可在农村产权交易所公开交易。不管是比照城市房屋交易中“地随房走”的政策，还是根据房屋交易的实际需要，农村房屋所有权的公开交易都包含着房屋下的宅基地使用权的转移。房屋与宅基地是农民最重要的财产，牵涉面广且深远，有关的新政策自然引起各方关注。

有媒体报道，温州当地农村产权服务机构的负责人解释，温州的农房可以在县域内抵押贷款，非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。仔细阅读《温州市农村产权交易管理暂行办法》会发现并无此方面规定，农房抵押和本县费城镇人口参与处置的规定需要追溯到当地之前出台的金融创新政策与司法解释。因此，这种处置农房和宅基地的方式也只适用于国家给予大量金融创新政策支持的温州。

按照温州一系列政策最终可以推演出一个宅基地退出的新路径，农户手里有多余或者希望交易的农房（以及隐藏在其中的更主要交易对象即宅基地使用权），他可以拿农房去抵押贷款，然后故意不偿还，使其成为被处置物。抵押权人就可处置成为不良贷款抵押物的农房，比如拍卖，而购买者可以是本县范围内其他集体经济组织里的农民，通过农房的购买从而实现宅基地的获取。媒体由此认为这最终实现了宅基地在本县非城镇户籍人口中流转，只是这种路径需要比较绕的一个程序，是一条宅基地退出的曲线道路。

比这个更直接的交易方式将出现在广东。8月5日开始公开征求意见的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》规定，符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇政府或街道办同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。可以看到，虽然交易的范围是本镇农民，相比温州的办法来讲缩小了，但是交易方式就是直接买卖，交易的一方主体退出宅基地的农民，而不是如温州一样以抵押权处置来实现，银行成为处置主体。

从浙江温州和广东出台的政策中可以看出，地方政府希望能盘活农村多余的宅基地，给它更大的流转空间。之所以把交椅的范围扩大到本镇、本县的农民就称为更大，是因为宅基地以市场交易的方式作为退出渠道基本是没有的。

我国当前的政策对于宅基地并没有给出明确的退出方式，很多地方政策规定，宅基地只能在本集体经济组织成员之间交易。实际上，随着这些年城镇化的发展，农村人口逐年减少。限定在集体内部交易，从总量上看，可以退出的宅基地数量应该大于宅基地的需求量。另外，由于政策规定合乎条件的农村居民都可以从本集体无偿获得一块宅基地，又规定宅基地只能“一户一宅”，使得流转的土地在大多数集体内部没有需求。

　　当然，农民可以自愿把手里多余的宅基地无偿退还给集体，由集体重新安排配置，但农民也朴实地知道土地是自己掌握的一种资产，不甘心无偿放弃，所以即使自己进城，也会以适当的方式宣示实质的占有。

　　由于上述限制条件的存在，合乎条件的新增宅基地需求只能靠新增用地来满足，最终的结果就很奇特：从1997年到2007年的十年间，我国农村人口减少了13%，而村庄用地却增长了约4%，呈人减地增的逆向发展趋势。

而与此同时，缺乏用地指标的地方政府则希望找到一条新道路，既能在存量宅基地中解决新增需求，又能实现建设用地的“城乡统筹”目标，把富余宅基地上的建设用地用于城市发展。所以才有这几年来的一些尝试，如浙江嘉兴的“两分两换”、成都的“双放弃换社保”等。另外，各地普遍在开展的“增减挂钩”试点，在政府以项目方式推行的城乡建设用地空间调整过程中，也隐含着政府为主导的宅基地退出方式。

应该说，随着我国城镇化进程的继续推进，农民宅基地的退出问题会越来越显化，建立起长期稳定且有效率的退出渠道是土地管理部门必须解决的任务。不管是温州、广东，还是其他各地的尝试，目前都缺乏基本的产权理论与法理的支撑，更多的是一种实务性的尝试。进一步的宅基地管理制度的改革，尤其是退出机制的改革，必须以“物尽其用，地尽其利”为原则，不拘泥于条条框框，而能切实地以提高土地利用效率为最终标准，既起到保护农民的土地财产权利的作用，又能推动农民自主积极地将闲置宅基地流动起来。