9月16日《东方早报》

   中国正快速进入老龄化社会，养老问题关系到每一个人。前几日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，从投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持等多个方面出台一系列政策措施，以适应即将到来的老龄化社会对养老服务的各类需求。

　　对公众而言，在养老方面最关心的莫过于自己的养老资金来源。尤其在制度缺陷导致的养老金巨大缺口显现、基本养老保险似要打折扣的风险下，这个问题更成为压倒一切的关注重点。所以，相关讨论重点集中在完善投融资政策部分提出的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”措施上。

　　一些媒体将该措施解读成“以房养老”，无疑有些扩大化。广义上的“以房养老”，是指老年人以自己的房屋创造的现金收入作为自己的养老费用，概括起来，可分为出租、出售和抵押三大类型。“住房反向抵押”只是其中一个类型，作为自助养老的金融工具，它在美国、新加坡、英国等国家都有过实践。其基本做法是老年人以自己拥有完全产权的住房做抵押，定期从金融机构取得养老资金，老人过世后用处置抵押住房的收入归还贷款。它实质也是一种住房抵押贷款，但与购房时候的抵押贷款相比，现金流向正好相反，故称为“反向抵押”。

　　从社会反应看，反对“住房反向抵押”的声音占主流。其中既有为子孙留下一笔财富的考虑，又有对政府不能提供充足的基本养老保险的不满。其实，这种新方式并非强制性，只是作为一种新的自助养老方式供选择。多一种选择绝非坏事，关键在于如何制定一个好的方案，既保障金融机构的合理利润，又让养老者的利益得到保护。

　　“住房反向抵押”与出租或出售房屋获得收入来养老有着很大区别。出租可以让养老者在不失去产权的情况下获得租金。出售是在失去产权的情况下获得房屋的市场售价。由于现在大城市租售比普遍失衡，卖掉房子到银行存一笔时间较长的定期存款，收益比房租高很多，但代价是失去产权。“住房反向抵押”实际上是把房子的现值转变为养老者未来一段时间的稳定现金流，作为贷款一方的金融机构考虑自身风险，往往对房屋的估值、贴现率、贷款额度、年限等有多重限制。如长春一家银行2011年末尝试推出“养老按揭”，要求累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

　　不难发现，“住房反向抵押”与出租、出售相比，天然不占优势。因为这中间的交易关系比出租和出售更复杂，交易链条与持续时间长也导致交易成本高，加上风险考虑等各种限制，使得“住房反向抵押”在产权保有方面不如出租，在实际获得的资金数量方面不如出售，仅在不需要搬家养老上具有些许优势。如果考虑国人更倾向于让后代继承房屋的因素，这种选择更缺乏吸引力。

　　养老者对此并不热衷，各类金融机构也没有体现出很大的热情。按照最早提出这一建议的汇力基金董事长孟晓苏的说法，2003年他就将相关提案提交到国务院最高层，但十年过去并无大的进展。这是因为，反向抵押贷款期限往往从老人退休到过世，长达十多年甚至数十年，金融机构需要持续支付贷款，最后才能获得住房产权。金融机构的利润来源在于获得房产后的变现，以变现得到的流动性资金来获得利润，并实现借贷资金的循环。这样就要求金融机构在前期逐次投入大量资金，流动性风险在贷款期间会逐步积累。如果在房屋实现抵押权时遇上房地产低潮，房产变现受阻，资金流入不能及时补偿前期的贷款支出，金融机构将遭受损失，甚至资金流断裂。

　　除了这种程序上的时间差导致的风险外，金融机构更大的风险在于我国独特的土地产权制度引发的房屋估值与残值的不确定性。与国外永久的土地产权不同，我国的住宅用地使用权最长期限按照法律规定是70年。另外，按照《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。孟晓苏认为：“这个顾虑完全没必要，没有人再担心70年的问题了。”

　　真的没有顾虑吗？当然不是，自动续期并不是一个界定清晰的概念，最关键的是续期费用问题。如果届满不需要缴纳任何费用，可自动延长使用权，那么住宅用地使用权就相当于永佃权，只要你不主动放弃，土地永久归你使用。如果届满需要缴纳费用，不缴纳就剥夺续期权利，就还存在一个缴纳多少的问题，是按照当时的使用权市场价格缴纳，还是另给出一个估价方式？

　　房屋具有保值增值的功能，在于其土地使用权价值的稳定和增加。如果一厢情愿地以为住宅用地使用权的自动续期就是免费续期，只怕金融机构不敢冒这样的风险。从各种可能性来看，续期未必免费。理由有三：一是如果有意免费续期，在《物权法》里完全可以增加“无偿”两个字，省却社会无数猜疑；二是2009年流出的《土地管理法》修正案内部征求意见稿中，提出“无偿自动续期”的说法，在而后的版本中被改为“按有关规定自动续期”；三是各地在拆迁过程中，对房屋进行估价时，都是以土地剩余年期来估算房屋价值，而不是以永久使用权估价。

　　是否缴费或缴费多少，就形成不同的续期方式。每种方式对应不同的房屋现值，其中差别巨大。金融机构如何估值呢？

　　同样的问题在于残值的估算。免费续期还好，养老者活得长一点也没太大关系，土地免费续下去，价值仍然保持。如果要缴费续期，养老者活得越长，金融机构最后获得房屋时剩下的使用权越短，极端情况下，老人活到土地使用权只剩下一年时，金融机构拿着明年就要续费的房子，如何变现？

　　公众养老的资金渠道确实需要拓宽，但要看到我国与国外比，在土地产权制度上有着明显区别，国外操作的方式能否用于我国，还需要好好琢磨。至少从现在的制度安排看，“住房反向抵押”的前景并不美好。