6月4日《国土资源报》

地方政府造城已不是什么新闻，近来还出现一个有趣的现象，很多地方在造一些概念，利用它造新城，比如旅游城、生态城、养老城、低碳城，或者组合起来，生态养老城、低碳生态城、动漫旅游城、文化旅游城，可谓花样翻新。还见到过体育城的概念，结果找到的相关信息全是卖楼盘。

造城的名头往往都和国家提倡的一些发展思路或者社会关心的热点结合起来，国家提出要发展文化产业，就搞文化城，社会关注养老问题，就建养老城市。这种套路和各地工业园区的冠名一样，国家鼓励发展新能源，结果光伏产业园到处开花。“概念城”与特色工业园一样，目的无非供地和融资。每造一个新概念，就需要做相应规划。新纳入规划的土地已不局限于经常见到的征收城市边缘土地和旧城改造的范围，划一个规模庞大的圈，圈内不管是山头、水面，还是开发年头不久的地块，都要重新围绕此概念被规划一次。唐山曹妃甸国际生态城起步区规划面积高达30平方公里，规划近期建设用地80平方公里，中期可达150平方公里。

“概念城”的建造也是为了吸引投资。一是企业投资。通过各种概念可以出让大片土地，而这些地真正用于概念性功能建设的往往只是一部分，配套用于商业住宅的面积占更大比例。比如一个区域中心城市做的领馆区规划，领馆建筑占60公顷土地，周边配套建居住区、商务区、酒吧街、学校用地倒有2～3平方公里。《限制用地项目目录》规定，在大城市住宅用地出让最大面积不得超过300亩，好地块又基本都要进行激烈竞争，一些资金雄厚的大企业希望有其他拿地渠道。为了简便考虑，不少地方政府将“概念城”交给一个大企业，吸引他们投资帮政府完成大规模新城建造，就像保利先圈定了樟木头26.6平方公里土地，即使只有部分用于建住宅，也比城市内部一小块一小块拿地省事。二是吸引银行资金。过去这些年，经济发展与城市扩张迅速，在房地产市场火热的支撑下，有政府做隐形担保的区域开发建设给银行带来高额回报，政府提出新的“概念城”建设规划，往往对银行资金有较强吸引力。比如中国银行的两家分行日前决定，将向中新天津生态城投资开发有限公司提供最高80亿元的融资配套及相关服务。

以概念为名，通过土地大规模开发吸引投资，在此过程中，地方政府与开发者各得其利。但有三个方面风险不得不注意。一是社会风险。大面积的“概念城”建设意味着大量土地要被重新规划转变用途，在现有土地管理制度下，还没有构建出原有使用者自行改造的完整模式，转变用途通常要由政府收回土地重新供应，土地开发使用的权利要易人。征地拆迁早已成为我国社会风险的一个重大隐患，各地“概念城”的上马只怕会加剧风险。

二是市场风险。地方政府希望有大跨越，规划师们就以此为目标，市场环境往往按最优考虑，规模按最大选取。只是我国房地产市场是否还会如过去一般火热，当市场平稳下来甚至下跌时，以土地投入和融资支撑的“概念城”建设何以为继？另外，很多脱离本地发展基础的城市扩张，由于没有稳固的市场需求做支撑，自身发展到一定阶段不需要外部市场大变化，自身都会崩溃。就像已经破灭的鄂尔多斯康巴什新城，目前危机重重的营口。

三是金融风险。大企业投项目也不全是自有资金投入，大头还是以土地抵押融资来搞建设，近期还发展出大规模信托方式。至于各类金融企业的直接参与，更是把金融业与“概念城”建设的未来紧密联系起来。当市场风险出现时，会增加金融系统的风险。

造“概念城”，常与土地财政、政绩追求捆绑在一起。为避免风险，还是别造概念，别折腾土地，脚踏实地发展城市更好。