8月14日《国土资源报》个人专栏《吐真言》

    近两年来，宏观调控着重于严控资本流动性，一系列的金融紧缩政策影响了地方融资平台的运行，以土地为主要抵押物的地方融资行为受到强烈约束，相应地，融资主要投入的土地一级开发和城市建设也受到极大影响。当前土地市场交易政策不再允许毛地出让，一级开发的工作还必须在土地出让前完成，如何解决土地一级开发的资金来源，成为各地迫切需要解决的难题。

　　各地自然是寻找各种可能的拓展融资的渠道，理论上还可以尝试土地资产证券化、信托、保险资金投资和发行股票等方式，比如北京市2010年底启动了债券投资计划，由北京市土地储备整理中心与国内七家保险公司开展合作，实施总金额高达七八百亿元的债权投资。但并不是各地的土地储备都具有这样的吸引力以及操作能力。

　　有地方希望尝试引入社会资本开展土地一级开发。过去地方的储备机构和政府性公司在土地一级开发中也会将具体工程项目外包，民营企业承担的是各项开发工程的实施，实质是施工企业的地位。当前在资金困难的情况下，引入社会资本进行土地一级开发，目的是使用其资金来缓解开发建设资金的短缺问题，其业务范围就要适当扩大，不仅承包具体工程项目，政府应该将必须由政府作为主体之外的其他一级开发过程都总体委托给企业完成，并且通过委托合同方式明确过程中的资金由企业先行支付，一级开发全过程完成后由政府返还其资金与收益。

　　社会资本进入的前提是要给出明确的获利退出途径，这种明确至少要体现在两方面：一是明确且稳定的资金返还方式；二是明确且可观的收益率。关于资金返还方式，对于公益性土地的一级开发，只能放在土地出让金的总体盘子中考虑，并且在工程完成后尽快支付，避免不必要的利息支出；对于有收益的经营性地块，在土地出让金总盘子允许的范围内，也应在工程完成后支付，如短期内出让金收入较少，可通过对应地块出让后从其出让金中支付。

　　关于社会资本的土地一级开发收益其实可分为直接收益和间接收益两个部分。直接收益为政府委托时在合同中承诺的收益比例。它的比例不可能太高，比如北京以前的比例为8%，重庆的为10%，过高会在督察和审计时无法通过。也有一些地方考虑过土地出让收入中实行利润分成，《国有土地使用权出让收支管理办法》对土地出让的使用管理都是以支出费用的方式来支付，并没有规定可以在出让收入中按比例给予分配一级开发收益的方式，操作起来易受质疑。

　　间接收益主要是政府给予一级开发企业较低的直接收益率，但在土地出让环节给予该企业一定便利，使其有更大机会甚至内定其获得地块开发权利，用房地产开发收益来平衡一级开发的低收益，以此吸引其投入一级开发。这种方式存在几个问题：相关约定无法落在合同中，而口头约定往往随政府主管官员变动造成无法落实的可能；需要在土地招拍挂中设定一些针对性门槛来屏蔽其他竞争企业进入，由此也将破坏土地招拍挂这样一个大的制度安排。

　　最稳妥的方式应该还是尽量提高直接收益率，而杜绝间接收益方式。在政府缺乏资金需要民间资本介入的时候，也往往是房地产市场处于低迷阶段，也降低了民间资本对于收益率的高要求。如能适当在当前较低的直接收益率上提高，一升一降，双方较容易达成一致。

　　提高直接收益率需要给出一个明确的理由来获得各方的认可，尤其是督察和审计部门的认可。在此恰恰应该把企业在当前情况下的作用，与该作用对应的收益率挂钩起来。对应承包工程的作用，作为施工企业获得8%~10%的收益与其他施工企业比并不低。而作为融资方式的变通，企业兼具施工企业与投资方双重身份，收益率应比单纯的施工企业高，可考虑原有的收益率上叠加市场中一般投资的收益率作为其总体收益率，或者至少应该以社会资本在市场上的平均投资收益率，而非工程行业的平均利润率来作为其收益率。从另一个角度来看，其实政府等于把由于不需要向银行贷款而节省下来的利息转移支付给提供资金支持的社会资本，这也是合情合理的。

　　从长远来看，还要着眼于融资方式的多样化和稳定化，如能在收益上体现出社会资本在土地一级开发中所起的作用，引入社会资本推动土地一级开发，在当前形势下不失为一个较佳方案。