8月15日《中国建设报》。

出差到重庆，观赏号称“小香港”的夜景，看着从山顶到山脚一层层泻下的灯光，作为专业研究者，想到的却是房价问题。问本地朋友，说重庆的房价这些年也涨了三四倍，房价普遍在七八千的水平，靠河的在一万左右，与北京动辄三四万的房价相比差距不小。这不由得引起了一些思考，同样是直辖市，为什么价格差异如此大？在中国决定一个城市房价水平的根本因素是什么？能不能由此找到一条解决房价过高问题的道路呢？

中国的房地产在过去近十年的时间经历了猛涨与调控交织的复杂发展过程，回头来看，房价大致呈现了以下两个总体特征：一是不管大中小城市，房价普遍上涨；二是上涨幅度呈现了区域与城市等别的差异性，从区域角度来看，东部涨幅高于中西部，在同一区域内，高等别城市涨幅一般又会高过低等别城市。

对于第一个特征的解释已经相对来说比较清晰，货币发行机制失衡，导致货币总量和流动性过剩，而收入分配不均衡和投资渠道狭窄，迫使大量社会投资涌向房地产领域，最后形成了全国普涨的局面。要解决整体房价过高的问题，对症下药，要从货币供应、收入分配和投资渠道上着手。

对于第二个特征，对原因的解释较为多样，涵盖了从成本、区位到需求的多种角度。而真要得到一个较完整全面的解释，恰恰需要对以上角度进行综合。

比如从成本构成来看，房子的成本可基本由土地成本、建造成本和税费组成。税费构成和比例全国差异不大，要论到建造成本，在重庆这样的山城盖房子，成本比北京要高。抛开地价能否决定房价的复杂关系不说，在同样的市场冷热程度下，北京的地价大大高于重庆，对两者的房价差异还是有很重要的影响。根据国土资源部土地勘测规划院的地价监测数据，去年年底北京和重庆的住宅用地价格分别是13473元和3239元。

那么地价差异从哪里来。按说重庆山城，要找块平地都难得，土地资源禀赋不如平原地区的北京，地价差异那么大，这就需要从区位来解释。房地产界的人都知道一句话：影响房价的三个主要因素是——区位、区位、区位。地理学对区位的定义是一个地理位置与其周边事物的联系。这个概念很笼统，似乎把周边各类影响因素一网打尽，只能从现实案例比较中来看看哪些区位因素是最重要的。

重庆较好地段的房价在一万左右，浙江有一些县城的房价都高过这个数，更不用论杭州、宁波、温州这样的城市。东部地区县城房价高过西部直辖市水平，体现的正是东中西部的经济区位差异。在浙江的板块经济发展模式下，县域经济繁荣，消费能力强，房价自然就高，这就是结合需求角度来解释的。另一个例证，浙江金华是地级市，它的房价比下辖的义乌市要低很多，这种例子在中国很少见，究其原因，就是同样少见的两地财政收入的差距，2011年金华市本级地方财政预算收入是186亿元，义乌是198亿元。

整体经济活力可以解释区域房价的差异，那么同一区域内，除金华这种特例外，城市等别越高，房价及其涨幅也越高如何解释呢。有一些专家提到过，要从公共基础设施和社会服务投资的差异来解释。我国各城市掌握的行政资源和调动社会资源的能力往往和城市行政等别相关，越高等别的城市越有能力优先获得政府的财政或者社会投资来开展城市的公共基础设施建设，提高社会服务水平。就像北京有中国最好的教育、医疗水平，公共交通投入也大，而到省里面，省城的基础设施和社会服务水平超过地级市，地级市又好过县城。

由于这种差异，导致了高等级城市对低等级城市的住房需求具有一种吸出效应，县城的富裕人群把孩子送到市里或省城去接受教育，更富一些的直接送到北京来读书。需求随着城市行政等别和公共投入的不同呈现等级化差异，所以就形成了不同等级城市涨幅不一的现象。其实由此也可以解释区域的差异，东部发达地区财政收入高，公共投入也多，像义乌这样一个县级地方财政收入比青海省的还要高。

公共投资对区域和行政等别不同的城市房价有着重要的影响，由此也可以得到一个启示，要想避免高等级城市房价继续上扬，就要缩小这些城市与小城市在公共基础设施上的巨大差别。当然不是说让这些城市变糟糕，而是要加大对中小城市的基础设施建设的投入，提高当地社会服务水平，人们在本地就可以接受到好的教育与医疗服务，享受完备的基础设施，考虑到大城市的高房价与污染、拥堵等负面因素，通过公共投资的均衡和城市生活质量的均等化来降低部分高等级城市的巨大吸引力，由此起到整体上的均衡房价的效果。