发于三月十七日《中国建设报》之《中国住房》周刊的个人专栏。

有关物业税的功能，很多专家都认为它会增加炒房者的持有成本，从而抛售囤积的房屋，起到增加市场供给、降低房价的效果。物业税还没开征，能否有此奇效，无法实证。看看已经发生的案例，有助于更清楚地分析这个问题。

在全国房价普涨之前，杭州的房价从1999年就开始高歌猛进。杭州市政府规定从2004年1月开始对房屋交易征收20%的个人所得税，也是想增加炒房者成本来降低房价。结果事与愿违，杭州的房价不仅没降，还出现一个急升。卖房者都把个人所得税的款项加到房价款里，转嫁给了买房者。

政策制订者们大致是以静态的市场形态来思考加税问题，售价不变，增加成本，囤积者收益降低，所以不愿意囤积。只是售价不变这个假设在变动的市场中根本就无从严格遵守。如同杭州的案例，如果能转嫁给下家，加税起到的只是加价的作用。买家为什么会接受一个急升的价格，是因为市场处于供不应求的状态。

这里有一个简单的经济学道理，税负的增加最终由谁来承担，是根据买卖双方的价格弹性大小决定的。换成更直白的话来解释，就是买卖双方谁占主动，谁就可以把税负转嫁给对方。所有价格不断高涨的市场，都是供不应求的市场，或者说是卖方市场——买方资金充分需求旺盛，卖方才能囤积居奇占据主动，价格一路看涨。这种市场情况下加税，卖方不用担心没人接盘，只管顺次加价，自然被汹涌的买方需求给消化掉。

近的例子就是2007年股市的“530”风波，印花税由千分之一加到千分之三，引起股市近一个月的下调，股指由4300点跌到3400点。但是市场短暂观望后，发现接盘的资金并没减少，股指掉头往上一路爬到神奇的6100点。这个道理说明，资金才是最根本的上涨因素，在流动性严重过剩的情况下，增加的税负根本阻挡不了价格的上涨。

更何况物业税就算征收，按照其他国家的税率水平，最多也就是1%左右，这与当前一些城市房价年涨幅动辄百分之三四十相比，实在没有任何震慑力，就像骑着一匹毛驴高喊要去追高铁快车，滑稽是有，效果却无。

股指从6100点掉到1600点，同样无关印花税，是流动性被回收引致——国内为追赶CPI而不断加息，国外金融危机撤资。房市同理，与股市基本同步，在没有物业税的情况下，08年全国房地产市场的愁云惨淡，价格回调，当然是和市场资金的总量有关。

作为最大规模的消费和投资市场，房屋价格的快速涨跌都听从于流动性。这一轮的上涨，由08年底以来银根的放松决定。不去反思货币政策，不去调节流动性，而寄希望于加税的手段，就像锅底还烧着大火，汤沸了，加一点凉水，最多换得些许缓和，只要大火还在烧，汤还是很快要沸起来的。只是加税虽然不能止住涨价，却带来了一个额外的“好处”——政府税收会大增，如同三年前的股市印花税给政府带来2000多亿收入。可以说，所有流动性过剩导致的价格上涨，政府加税的最终效果绝对不会是降价，而是税收增加。

痴人说梦般地认为物业税能降房价，这神话其实有更直接的方法被戳破，世界上有很多征收物业税的国家，日本、美国都在内，在全球流动性过剩的年代里，他们的房子也没少涨过。不从货币政策入手，而只知道加税的话，最终的荣光属于财政。

三月底要到了，是丽江最美的花开季节，想抽空去度假。有朋友感兴趣的话，可以去看我的丽江客栈博客：blog.sina.com.cn/lijiangchongrenxiang