发于三月三日《中国建设报》房地产周刊的个人专栏。

最近挂牌出让的“中服地块”，由于规定了被认为过于严苛的竞买人条件，在业界引起广泛争议。连素有“好好先生”名头的潘石屹也不顾情面，称“符合挂牌条件的全世界只有一家公司”。北京市国土资源局在多个场合否认内定的说法，并称仍采取价高者得的形式决定竞得者。

近些年来，随着土地市场建设的推进，土地出让的公开、公平、公正原则也已经为大众所熟知与认同。被概括为“三公”的原则往往被当作一体而论，其实三者之间有着偏重和逻辑上的联系，即公开的程序、公平的规则，最终得到公正的结果。可以说，公正才是全社会的共同目标，公开和公平是为了公正而服务的。

中服地块的挂牌出让体现的是公开原则。但正如前所述，公开的程序，还必须配以公平的规则，才能得到公正的结果。如果北京市国土资源局不能说明其严格限定竞买人条件是公平的，就无法在根本上证明最终竞买结果的公正性。

对于参与地块竞争的竞买人来说，“价高者得”的规则是公平的，它是挂牌和拍卖形式下决定地块归属的最终标准。但是，最终标准的规则，不是规则的全部，竞买人的入围条件同样也属于规则的一部分。如果入围条件过分苛刻，竞争局面将大打折扣，甚至如果入围条件按照某个企业度身定做，只有一家入围，那么“价高者得”就被隐蔽地替换成了“入围者得”。

中服地块的挂牌出让公告要求竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，金融机构注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。此规则是否公平，值得商榷。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部部第11号令，2002年）对竞买人没做特别限定，本意是表达一种最广义的候选范围。但是实践中地方政府却经常通过对竞买申请人的身份和企业条件进行各种特殊设定，排除潜在的竞争者，以利于某些特殊竞买人获得土地。为遏制这一类有碍公平的行为，2007年出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令，2007年）特意多出一条对竞买人条件的规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”这一点已经很清楚地表明，不应对竞买人设定过多的限定条件。

北京市国土资源局宣称对于竞买人资格进行严格限制，是为了实现CBD核心区的产业功能。地块的产业功能是由地块建成的建筑物使用者来实现的，它完全由规划条件作为依据对用途进行监管。竞买人是对地块开发建设权利的竞争者。两者可以是同一主体，而更多情况下往往是不同主体，不同的可能性由企业根据市场情况和自身需要来确定。土地出让方如果要求两者必须为同一主体，无疑对那些有竞争能力且愿意单独开发的竞买人不公平。就好象卖布料的人，非要买者家里自备身材婀娜的夫人，一个家有丑妻的裁缝或者光棍裁缝，想买点布料做出自己喜欢的款式卖到市场上，却连买布料都不够格。

这种高门槛条件的设置如果被复制，每一块地都可以自我赋予一些特殊意义，从而加上很多门槛，条件做到足够细，就等于开创了“后协议时代”。国土资源部多年来的土地市场建设努力等于一朝间飞灰湮灭。这不是没有可能，因为北京市国土资源局负责人说过，“不排除今后还会对这种功能区的重要项目出让土地时作出严格的限定。”

客观上，严苛的入围条件减少了竞争，甚至消灭了竞争。主观上，如果不是为照顾特定竞买人，那么就是出让者认为自己定的规则对地块前景最好，而不相信市场的理性，这种“致命的自负”对市场秩序的破坏更值得警惕。同样的自负表现在不反思上，如果真的做到“三公”，不会引起什么争议。而明明是轩然大波，却不反思自身合理性，而是一味为自己的合理性进行辩解，也不管这些理由能否让大家信服。

还需要考虑的是减少竞争带来的低价出让可能，如果真的形成这种结果，届时国土部门要在“徇私舞弊低价出售国有资产”和“非法低价出让国有土地使用权”两个罪名的嫌疑下，说清自己行为的完全合法性，只怕需要颇费脑筋。

土地的“三公”出让，是基于以政府为主体出让土地时避免违规行为的必要举措。它的目的有三个，既保证市场公平，又维护政府公正形象，更是直接避免干部在其间存在利益输送问题，陷入违法境地。用公开的形式配以不公平的规则，引起大家对结果公正的怀疑，费力不讨好，而给自己惹一身嫌疑，实在没有必要。