发于4月7日《中国建设报》房地产周刊之个人专栏。

近日，国土资源部下属的中国土地勘测规划院全国城市地价监测组公布了《2009年全国主要城市地价状况分析报告》。报告中最引人注目的有两点，一是报告显示去年全国住宅平均房价上涨25.1%，与国家统计局此前公布的70城市房价涨1.5%形成鲜明的对比，但似乎更贴近大家的直观感受；二是使用租价比作为衡量房地产市场泡沫的标准。租价比的概念是一年的房屋租金与房价（不含装修和税费）的比值。报告认为，若租价比的比值低于4.5％，说明房价存在泡沫；如果比值高于5.5％，则尚存升值空间。

租价比能衡量房地产泡沫是基于人们对投资行为的回报预期。一般来说，同样一笔钱进行不同投资，人们会有基本的利润预期。最简单的方式是存银行，现在五年期存款利率是3.6%。当然人们会选择更复杂的方式投资，也自然希望收获比利率高的回报。

投资购房，有两种回报方法，一是出租收取租金，这是细水长流的方式。一是作为资产投资，待资产升值后套现获得回报，这是一次性的方式。如果市场没有泡沫，投资购房能指望的就是有不错的租金回报，比如高过五年期的存款利率。如果租金的回报率比银行利率还低，人们买房不如存银行，因为存银行除了本金之外，还有额外利息收入。人们购房后，房子自身处于不断折旧中，而《物权法》虽然规定住宅用地七十年到期后可以续期，却没说清楚续期时是否需要补交地价，按什么标准补交。这就使得投资购房风险很大，自然就需要比银行利率高一些的回报才能补偿这种风险，比如报告里提到的5.5%。

现实是当前很多城市的租价比远远低于银行利率。以我住的小区为例，一楼底商一半左右是地产中介公司，我持续观察了几年他们的房屋租售信息。当前50平米小户型售价在160万元以上，月租金3000元左右，合年租36000元，相当于租价比是2.25%，70年还带折旧的投资才相当于1年期的存款利率，只能说人们购房子不是指望出租来得到合理回报，期待的是转手后的高利润。租价比越小，购房投机的预期就越明显。

同样是刚才提到的小户型，04年开盘时大约是40万的售价，租金2500左右。6年时候，租金上涨20%，考虑物价上涨，基本是持平。查70城市房屋租赁价格指数也可以看到这些年来租金的上涨比例大致在2%左右波动，与CPI（物价指数）平均数值差别不大。而同时段内该小户型的房价从40万涨到了160万，上涨了4倍，这就远非CPI可比了。

租金和房价的不同上涨幅度，说明了另一个问题，房地产的泡沫来源于资金层面，不能归咎于土地和住房的供应不足。如果这两者供应不够，和真实的住房需求不匹配，尤其是在高房价的情况下，租房子住的人比例应该更高，绝对数量也更多，租金应该上涨才对。租金几年都没有实质性的大比例上涨，说明市场上土地和住房的供应与住房需求是大致匹配的，甚至是过量的。因为在高房价下部分投资购得的房屋是闲置的，没有进入租赁市场。

房子有居住和投资功能，租金体现的就是居住的价值，房价远远脱离租金的合理比例和上涨幅度，说明住房的投资功能大大超过了居住功能，也说明了市场上资金流动性过大且掌握在少数人手里的事实。由此，关于房价上涨的原因争论，不应再在土地和建设部门之间展开，大家应该反思的是为什么央行会放出那么大的资金流动性来。

已经到了丽江。到处花海流泻，还有大队比花儿更美丽的姑娘们。白天在自己的客栈里，流水边，阳光下，接着写我的稿子。晚上在青鸟酒吧的二楼，端一杯酒，歌声背景下看着四方街过往的人群。美好至此，还有何求。 http://blog.sina.com.cn/lijiangchongrenxiang