发于12月29日《国土资源报》评论版之观察家栏目。

如何治理房地产过热，引发各路人士关注，中央政策最近也密集出台。 12月14日报道，国务院常务会议要求遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土部等五部委打出第一拳，出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

对于缴纳出让金，国土资源部发布的土地招拍挂出让的规范性文件中都有过涉及。如2006年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中要求，受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地使用权。而紧随其后出台的新《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，对于选择一次性付款和分期付款，以及分期付款的利息计算都有规定。

这两个规范性文件都没有对付款周期和各期的额度做出任何硬性规定。这也就导致了在各地实际操作中，地方政府有很大的自由裁量权，开发商拉拉关系，通融一下，就可以用小资金启动大项目。在过热的市场条件下，开发商对未来销售情况和利润水平有很高预期，就会更敢于采用高价拿地，小资金启动的做法，无疑会冲击土地市场价格的理性形成。

就像任何一个合同，对于付款周期和比例，都会有明确的规定。在出让合同中这两个问题本就应该进一步明确，因为大量的现实已经证明这样的自由裁量权往往会被各地滥用。而且作为国有土地的所有人代表，中央政府有权对此做出明确规定。

首付50%，以及一年内付清土地出让价款的原则，对开发商资金杠杆的使用增加了难度，必然会大大降低开发商融资杠杆比例，对于降低市场热度，平稳土地价格会起到正面的积极作用。至于有人认为会导致小开发商无法拿到土地的说法，是很难立得住脚的。不论是大小开发商，如果连基本的投资条件都不具备，总想着小成本撬动，那么对于市场来说，造成的危害都是一样的。这样的规定，鼓励自身资金情况良好的企业进行理性投资，不论是对企业，对市场，都是有利无害的。换一个角度，两块地，如果允许低首付，大开发商撬动资金的能力更强，敢竞高价。那么，在资金实力明显不如的情况下，小开发商可能连一块地都拿不到。反倒是提高首付金额，大开发商拿某个大地块付出了高比例流动资金，在另一个地块上就会有所顾忌，小开发商拿地反而更有利。

一个在理论上会有良好效果的政策，在现实中往往会遇到一个执行效率的问题，这也是长期困扰高层政策制订部门的一个难题。首付比例以及最长付款期的规定，在现实中能否得到贯彻，决定了政策实施的真实效果。为此，要加强其实施的可操作性。大致可以从两个方面进行改善，一是，明确额度之外还要明确首付的期限。从前述的《规范》和合同示范文本中，都没有规定首付的时间期限，如果提高首付，而首付时间可以拖延得很长，那么同样无法起到政策效果，有必要对此进行明确。二是，要公示开发商付款的方式、分期付款的还要公示各期的付款时间和额度。不仅要向社会公示，接受监督；还要通过土地市场动态监测网向国土资源部备案，以备检查。

从当前的案例来看，地方政府总是存在冲破中央政策束缚的想法和行动。前几天广州亚运城255亿“地王”就是一个典型案例，十一月十号《限制用地项目目录（2006年本增补本）》发布，十二号在网络上公布，规定大城市商住用地出让规模上限为二十公顷。而总面积近四千亩，扣除已建成面积仍有760亩的亚运城项目恰好在十一号发布出让公告，擦边球打得颇为得心应手。而其首付102亿的金额，更是让各界拭目以待，先不论新规定管不了既往的出让地块，就其出让公告里要求的102亿能否按时交纳，也能体现出政府到底对规则的尊重程度。