发于11月24日的《国土资源报》评论版的观察家栏目。

近日，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》。其中，前者针对商品住宅项目的宗地出让面积首次给出明确的上限：小城市（镇） 7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

在中国土地勘测规划院于七月份召开的当前土地市场形势专家座谈会上，我和其他专家都提出过国土资源部应对区域性大地块分割成小地块出让的办法进行调查研究，并形成政策性、指导性意见。之所以提出此建议，是因为很多政府倾向于大地块出让土地，既能快速收回土地资金，也有利于后期统一规划。但是其带来的负面效果也相当明显。缩小出让地块面积，给定规模上限有以下几个方面的好处：

一是避免形成大企业的区域性垄断。出让面积过大，总价必然高，中小企业无法达到资金门槛，只有大开发商才有条件参与竞争，通过高溢价获得大片土地，从而获得对某个区域的实质性垄断地位，形成较强的定价能力，推动房价高涨。小地块出让，区域内有众多地块同时供应，开发商失去垄断利润，只能通过研究地块区位以及客户需求，通过产品品质的提高和质量的差异化来获得更高利润。

二是防止在市场上涨时开发商以地块面积过大为由分期开发，形成市场出让面积大，而实际供给不足，开发商坐收地价升值利益的尴尬局面。大地块出让会带来开发进度缓慢，分期开发的结果。以长沙2007年7月出让的新河三角洲“地王”为例，迟至2008年11月才动工，其规划总建筑面积为380万平方米，首开区建筑面积仅52万平方米，占七分之一不到。小地块出让则易于政府监督开发进度，加快房屋供应节奏，形成市场有效供给，在一定程度上有利于平抑房价上涨过快的现象。

三是此举可以在一定程度上遏制当前“地王”频出的现象。出让的宗地面积缩小，供应的地块增加，开发商选择余地大，不需要去挤几次大地块出让的独木桥，自然就会起到一定的平抑地价作用。另外，控制宗地出让规模上限对于以宗地出让面积大而形成的总价“地王”的抑制效果明显。前面提到的长沙“地王”，地块面积达110公顷，楼面地价仅两千多元，只能算是总价“地王”。与今年频繁出现的楼面地价一两万元的一系列地王比，只要限制其出让规模，这样的“地王”就不会再出现。

在坊间引起人们热议，并且对市场造成冲击的往往是那些单价“地王”，比如今年中化方兴40.6亿元获得的北京广渠路15号地块，楼面地价约1.6万元；中海地产70.6亿元竞得的上海长风地块，楼面地价2.24万元；绿地集团72.45亿元拿下的上海龙华路1960号地块，楼面地价达到惊人的2.72万元。但这些“地王”土地总价和单价都足够高，才算得上名正言顺的双料“地王”。这些地块面积都没有超过上限，如广渠门地块约15.6公顷，长风地块14.2公顷，龙华路地块更是只有9公顷。

显然，20公顷的规模上限控制，对于此类区位优越的“地王”难以体现效果。毕竟不管哪个城市，不可能所有地块的价格都差不多，总会有一些区位条件优越的地块以高价成交。这是无法用技术性改进可以消除的经济现象。但是，到底多大的宗地出让规模上限合适，制订这样一个标准很难，毕竟各城市实际情况差异太大。总的来说，20公顷无疑还是过大了。以较普遍的容积率为3计算，20公顷的土地面积，合60万平方米的建筑面积。扣除一些公共面积，按照120平方米一户，也能建成一个四五千户的大社区。而对照香港地政署本年度卖地计划，38个住宅地块大部分都在1公顷以下，10个超过1公顷，也基本在1-2公顷之间。虽然有土地资源条件的差异，但是相比较，我们正在出让的地块规模和出台的规模上线都明显偏大。

宗地出让规模控制如何起到更佳的作用，还需要进一步进行研究。对于完善我国土地市场供应体系，优化土地供应方式，这只是一种技术性的手段，制度性的改进还需加快进行。同时，希望通过这样一个手段实现调节房地产市场价格的目标，只能说有所作为，但绝不是主力军。在此目标方向上，还需要金融、财政政策的完善来起到主要作用。