发于6月9日《国土资源报》大地时评版之观察家栏目。

近期，北京市公布了今年的土地供应和储备计划，很多数据仔细一琢磨，让人不得不捏把汗。

该市全年计划安排土地储备开发投资1131亿元，确保完成1000亿的投资目标，新增 4700公顷的储备土地，加上年初结转的8800公顷，总的土地储备规模达到13500公顷。同时计划年内完成土地开发3600公顷，其中计划向市场供应1600公顷，保留2000公顷的储备以备调控市场。

土地储备，如果比照粮食储备，石油储备的概念，应当是在市场低迷时购入，市场高涨时放出，平衡市场的供求状况。那么土地储备机构在当前市场低迷时扩充储备数量，也是正常的操作。但是在我国，土地储备与其他储备还有所差异，粮食和石油本身有一个完整的市场，政府的储备只是在市场供求关系出现大的波动时入场，储备数量远小于市场交易量，只需要起到调剂作用即可。而现在我国城市土地一级市场垄断性供应的特征，使得城市储备土地，不仅要起调剂之用，同时还要保证城市土地的正常供应，这就要求土地储备具有一定的规模。

而从北京市的数据来看，储备规模达到了计划供应量的八倍多。即使考虑到土地开发周期以及调控所需规模，八倍还是仍显过火。下此结论，主要是从土地储备的资金平稳运行角度考虑。

巨量的土地流动，相应的必然是巨量的资金流动。我国的土地储备加垄断性供应的模式要求储备大量土地，本身就使得土地储备机构资金压力大，风险高。而北京市八年的库存规模无疑使得储备机构的资金安全面临危险。在全球经济不景气，未来复苏周期还不明确的时候，消化库存而不是增加库存才是明智选择。供应1600公顷，同时新增储备4700公顷，年末储备规模将会比上一年末增加3100公顷，即使2000公顷的预备量也供应出去，也会带来库存增加1100公顷。

从2007和2008年的数据来看，北京市土地出让收入在四百多亿的规模。而根据该市国土资源局公布的数据，该市到去年年底已供地但未实际销售的商品住宅面积约有4436万平方米。这些商品房全部投入市场，至少可满足2-3年商品住宅需求。也就是说，作为土地出让收入最主要部分的房地产用地出让，在经济危机和存量房屋的双重压力下，出现量价齐涨的可能性并不多。按照2008年该市成交土地面积1468.5公顷，收入四百多亿来推算，以今年出让1600公顷的规模，大概需要至少两年的全部土地出让收入才能偿还今年计划落实的1000亿投入。而历史上的贷款余额与明年的投入又如何偿还，这帐目算起来就不太清楚了。

北京市今年计划的1000亿投入，有很大一部分用于前期开发，增加可供土地规模，有拉动内需的意图。但是对于土地部门来更多的是保增长，而不是做为增长的来源，是在集约节约用地的原则下，保证内需增长所需要的土地供应，这也符合土地作为一种引致性需求的本征特征；而不是通过自身扩大投入，不顾自身资金安全的去扩大内需。这只能说是“杀敌八百，自损一千”的做法。

值得警惕的是，如果经济形势低迷的状况如果会持续几年，土地需求持续不旺盛的话，土地储备机构的资金运转将陷入泥潭。这不是这一个城市将面对的问题，也是全国众多过度依赖贷款、缺乏自身资金积累的土地储备共同面对的问题。如果得不到妥善解决，银行贷款成为烂帐，加大银行的坏账率，以全国储备机构贷款规模来计算，会对银行体系造成重创，对于经济的恢复更为不利。

更让人担心的是，北京市与13家银行建立融资关系，银行授信资金额度1510亿元，通过银行贷款等方式已经实际融资352亿元。而中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）以及《土地储备管理办法》都不支持土地储备机构利用信用贷款获得银行支持，以避免银行体系承担过大风险。在当前贷款总规模迅速扩张的情况下，通过信贷获得大量资金能弥补过往储备业务开展上的不足，但是对于经济形势、市场走向和还款能力都缺乏足够的准确预期，潜伏的资金安全问题将不仅伤及自身，还会累及银行。

当然，也可以做如此设想，市场可能在未来一两年出现井喷，储备土地出让收入大幅度增加，可以平衡当前资金投入。姑且不说我们面临的是百年来最严重的经济危机，即使是正常年景，作为一个承担重要职能的机构也不能靠撞大运来谋划未来的工作。这其实也从一个角度上说明了当前土地储备业务在技术操作层面上的缺陷。

《土地储备管理办法》对管理层面进行了规范，但是土地储备业务本身还有很多技术操作层面的细节需要明确，提高整个业务工作的技术性和科学性。比如储备数量和周期的确定、项目的成本核算、资金运行的风险防范等，可以说当前各地在土地储备业务上的技术含量不高，操作的科学性欠缺。由于难以拿出让人信服的理论、方法，也就无法说的清楚自身制订的各种数据和计划的合理性，也就容易受到各方的批评。

在土地储备制度在全国各地得到全面推广，并在各地的经济运行与政府管理上都占有重要地位之后，也许是时候沉下心来研究一些技术问题，提高自身决策的科学性了。