今天来点老生常谈。我对很多时事问题的时效性不敏感，就像今天要谈的住宅用地70年到期后的续期问题，《物权法》刚出来的时候想说两句，偷了一下懒。前一阵子，《土地管理法》（征求意见稿）流传出来后各方一阵喧哗，有人约稿，我也没写什么。今天不知道哪根神经被触动，琢磨着谈谈这个问题。从研究和技术的角度来讨论这个问题，我倒没什么太大意见，只是有关这个问题的官方解释后面透露出的愚蠢，让我像吃饭吃了个苍蝇似的，不吐出来，总让自己恶心得不行。

    《物权法》中第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。正在修订中的《土地管理法》其征求意见稿的描述是：“住宅建设用地使用权期间届满后，按国家有关规定自动续期”。不管哪个描述，都说明是自动续期，引起大家争论的是无偿自动，还是有偿自动。

    先就续期是否有偿讲点技术分析，大致会有这样的四种可能性：

    第一种可能性，把自动理解为全自动，就是70年到期了，你（取决于你的健康状况，更有可能是你的儿子或者孙子，或者女儿，孙女）坐在家里，电脑里嗖嗖地自动将年期增加，也不收费，过两天新的产权证就发到你手里了。我对此方法需要的计算机技术一点都不怀疑。不过对控制计算机的人，是否认可这样的全自动，就毫无把握。

    第二种，现在买房子交的70年土地出让金就全作为这70年的长租金，抵扣完毕，到时候按照当时的土地市场价格重新交一次钱。这估计是买房子的人民最不愿意看到的。

    第三种,按照估价原理，70年产权和永久产权的当期价格，会有所区别，根据还原利率不同，这个差别也就是在百分之三上下。到期后，补上这个差价，就当作永久产权来处理，免得以后来回罗嗦这个事情，多好。实在不行，补差价，再换70年，到期后，再补差价，再换70年，这个方案也还可以。

    第四种，不续费，或者补交象征性费用，比如一元钱，然后以后每年按照物业税的方式缴费。

    四种方案都有可能实施，买房子的人，当然愿意选择不交或者补交费用少的方案，给子孙后代省一点还是好事情的。党和政府怎么想，我觉得可能大家都还是有判断的。我自己偏向第三种，第四种也可以考虑。原因不细说了，因为不是本文的重点。

    扯了那么多其他的，现在说重点。不管怎么续期时如何续费，好歹要给个明确说法呀。市场行为最看重的是一个准确预期问题。如果这个预期的准确度是由纯粹的正常的市场波动引起，那就是一个商人体现自己对市场的把握和判断的问题，才能体现出企业家的眼光和能力。但是在我国，和国外不一样，预期的不稳定性往往是制度性的，政策性的，是政府过大的自由裁量权造成的。比如股市印花税，千分之一还是千分之三，想怎么定就怎么定，说中国股市连赌场都不如，就是因为我们这个赌场的规矩想怎么变就怎么变，不给人们稳定的预期。

    续期的时候如何缴费，就是一个涉及市场预期稳定性的问题。当时《物权法》快出台的时候，中国土地学会请了起草委员会的某位官员给我们这些做政策研究的人提前讲讲相关内容。讲到这一点时，她说，这体现了政策制定者的智慧，现在这个问题难解决，我们就往后推，相信以后的政府更有能力有智慧来妥善解决这个问题。我当时就被她伟大的智慧给震晕了。后来在出来的解读文件和一些专家的访谈中又读到了类似的观点。我们这个国度，就是有这种化腐朽为神奇，变愚蠢为智慧的能力，就和当年指鹿为马是一派的。

    续期费用问题绝对不是简单的一个可以推给后来管理者的问题，因为未来费用的支付会影响到当期交易的价格。一个简单的例子，我现在有一个房子，用了30年，要转让给你，如何确定价格？续期费用是当时的市场价格，或者全自动免费续期，就会影响对当期转让物业的价格判断。如果是补交市场价格，你当然希望现在转让价格低一点，到时候还要交一大笔钱。如果是免费，现在的转让价格当然就会高出很多。但是，如果没规定如何补交费用，带来的就是一片混乱。我转让房子，自然会告诉你说，以后国家一定会照顾到老百姓赚钱不容易为了产权的稳定，为了藏富于民，所以国家会免费续期的，你呢，现在就多交钱给我。你作为受让方，为了避免风险和损失，自然愿意选择最大风险的避让方式，认为未来可能会是按照市场价格补交，要求现在的转让价格低一点。这就导致当前双方无法达成一致的价格判断，很多交易无从完成。即使完成的话，有一方也是承担了风险和损失的。

    在70年续期费用问题上，《物权法》体现了它没有精神没有原则，一个基本的经济大法天天去参见土地管理法规的低眉顺眼小媳妇面貌。《土地管理法》又把这个问题当皮球踢回去——“按国家有关规定”。结果没有一个讲清楚了。在这样一个案例里，我们又一次看到了不负责任的推诿，看到了充分保留自我裁量权给官方自我赋权的内部默许，也看到了知识界某些专家甘做吹鼓手的无知或者无耻。对此，我深深失望，对于愚蠢鼓吹成智慧，这等荒谬故事在历史里不断重复，但我是多么不希望今天甚至我们的孩子这一代，还要不断看到这种闹剧，难道我们的民族，真的就只能有这样的“智慧”吗？

    最后再谈一个解决定价的技术问题，按照科斯定理，如果没有交易费用，产权初始设定不会影响经济效率，最终人们会实现最有效的资源配置。要讨论这个到底续期如何设定缴纳费用，要从科斯定理的扩展定理去认识，一个是肯定会存在交易费用，那么产权初始设定是否合理，会带来交易费用的不同，所以要选择一个尽可能减少交易费用的产权设定方式。第二个，没有交易费用，产权初始设定虽然不会影响配置效率，但是会影响交易方的收益，收益归谁就是由初始产权设定来决定的。是横征暴敛，还是藏富于民，这是一个政府的基本价值取向问题，也决定了产权初始设定的取向。我们希望遇到的政府和现实的政府到底如何，只怕在此问题上，还存在着重大的分歧，在一个没有民主机制的国家里，没有选票的人民，基本上注定只会有待宰羔羊的未来。在此问题上，希望上帝眷顾我们，让我的猜测落空。