这个文章被缩写成一个1500字的评论发在周一的中国房地产报上。此处为完整版。

本月17日召开的国务院常务会议要求降低住房交易税费，支持居民购房，这是国家层面出台的第一个房地产救市措施。

前段时间迫于房地产市场趋冷的局面，救市的呼吁和措施在不同政府层面逐步蔓延。先是一些地方政府积极救市，有媒体统计过先后有上海、杭州、西安、南京等十八个城市出台了具体救市措施。随后是建设部副部长和发改委副主任表态支持救市。更有异常活跃的全国工商联住宅产业商会透露，住房和城乡建设部提交了全国性救市方案。层次感、时间把握都恰到好处，终于最后一只靴子也落地了。

与各级政府的积极救市的行动相反，网络上的统计超过八成的民众反对救市，希望房价回归理性跌到大家可接受的范围。这里有两个反差，政府与民众意愿表现得不一致，网民在股市和楼市是否救市的表现上不一致。具体原因就不细说。可以肯定的是，从地方到中央政府都希望通过救市政策保持房地产市场稳定性，也就是价格不要大起大落。尤其是中央政府，面对整体经济的回落，如果前几年一直作为主要拉动力的房地产市场急速萧条，将牵涉到相关一系列产业的衰退，经济形势将更为严峻。

救市作为政府行为，它有主观意愿问题，也有客观的能力问题。从上到下的一致救市态度已经解决了主观意愿的问题。只是“无边落木萧萧下”的时节，“形势比人强”，光有主观上的美好愿望，结果可不见得就能尽如人意。那么客观能力问题就显得至关重要。人所共知的是，有某种意愿不代表就有某种能力。如果政府说做到什么就能做到什么，那么我们早就在数十年前“超英赶美”了，美国政府要是说什么就能做到什么，也不至于如今面对“次贷危机”这般的焦头烂额。挟泰山以超北海，非不为也，诚不能也。经济规律从来就不屈服单方面的意愿，它独立存在，像一个万能的法官，符合规律的就能有效实施，不符合规律的只有失败命运。那么就从经济学的基本供求规律分析入手，来看看当前的房地产形势到底如何形成的，以及如此形势下政府救市能否奏效。

分析前需要有一个共识，就住房而言，具有使用和投资双重价值，也就存在使用需求（有人称为真实需求）和投资需求（或投机需求）。同时，一定要厘清一个概念，房地产市场不存在一个所谓的刚性需求，需求都是有价格弹性的。一个价格下有一个需求的量，所有的需求都与价格有关，只是相关性不同。

真实的住房使用需求与一般商品需求一样，价格高，则需求低，猪肉贵了，就多吃点别的菜，价格低呢就多买点，人们根据自身经济能力来消费物品的实质用途而已，它这种表现始终如一，在价格-数量图形上表现为一条左上到右下的曲线。

投机需求恰恰相反，价格低迷时，没什么动静，越涨它就越来劲，1000点的股市门可罗雀，五六千点时，摩肩接踵。不过它有另一个特点，就是一旦形势不对，市场逆转，投机性需求立马消失得无影无踪，反而会将其前期吸入囤积的供应吐出来减少损失，导致市场供应大增，而需求减少。

基于以上共识，可以分析一下房地产市场上涨和下跌过程中的供求变动与价格之间的关系。

在上升阶段，政府控制了土地供应数量，也等于确定了市场一定时间内的房屋供应总量。如果没有投机资本，真实需求与房屋供应数量间会形成一个相对稳定的价格。在部分投机资本介入后，市场中的需求突然增加，由于政府对供应的控制，价格必然上涨。如果市场资金充裕，前期投入的投机资本引起价格上涨，会诱发更多投机资本流入，后期的投入又会引起更大幅度价格上涨，由此吸引来更多投机需求。这样的过程可以形成几个周期的循环，在资金充足，需求供应变化弹性小的情况下，投机资本自我就可以形成节节高的繁荣景象。在价格不断上涨的过程中，真实需求可以满足的部分变得越来越小，市场供应量大多被投机需求获得，价格越高越囤积了更多住房在投机者手中。当价格高到一定程度，高层政府基于民生需要和社会呼吁，会要求地方供应更多土地，以平抑价格，我们确实也看到前两年各地也在放大住宅用地的供应量。但是，与金额巨大，行动迅速的投机资本比，土地供应永远是慢的，因此在政府加大土地供应一段时间内，由投机需求为主形成的需求仍大于供应，市场里依旧热浪涌动。

花开花落总有时，从来就没有日不落的帝国，在资本市场更是如此。只要整体资本流动性发生逆转，投机性需求会突然消失。此时供求形势大变：需求方面，投机需求把价位和供应都放大到很大幅度后，自己突然归零，市场只剩下高价位下可怜数量的真实需求的和大供应量在高空飘扬，找不到落脚地。供应量方面，除了前两年扩大供地规模后在近期反映出的供应放大外，前期投机者囤积的住房在市场下跌时大量进入市场套现也会形成大规模供应。就像一个错误估计了今年降雨形式的水库，本来为旱季囤积了高水位，结果连绵阴雨，泄洪的任务自然更为艰巨。整个市场被甩在了一个高价格，大供应量，低需求的尴尬境地。投机需求的撤退就像那个雪上加霜的水库，偏偏还有几个闸被焊死，剩下一个小闸门在泄洪。理论上，大供应量下要维持高价位，只有一种可能，那就是更大规模的需求。此时只剩下与价格高度负相关的真实需求，大概不管经济学理论还是人们朴实的生活经验里都知道，价高量大的东西除了降价外，似乎没有其他可能性维持这古怪的局面。

如果没有政府救市的措施，供大于求，价格必然要持续下降，这是硬道理。价格最终要下降到能使得真实需求释放出来，逐步消化掉前期放大了的供应。真实需求是与城市居民的平均收入水平紧密联系的，与收入金字塔对应，价格一定要低到某个拐点后，社会平均收入区间内的人们能够负担得起时，住房的真实需求才会随价格下降而变得快速上涨。在高位的些许下降，于真实需求的增加实在是微不足道。假设一个城市的老百姓家庭收入五千一个月，房子炒到2万一平米，降到一万八，真实需求一定会有所增加，但非常有限。尤其是在整体经济形势不好，股市导致大家财产缩水，以及对未来降价仍有预期，观望情绪严重的情况下。粗略地参照香港金融风暴后的跌幅，跌掉个60%以上，估计7，8千的价格下，才能真正得到稳定的支撑，房价和收入比也进入比较合理的范围。

政府救市因素的介入，对此会有什么改变呢。纵观国务院工作会议的思路和各地出台的救市政策，降低房地产交易税费和直接发放购房补贴是使用最多的手段。通过此两种手段，可以降低购房者的实际支出，相当于向右上方移动需求曲线，同样价格下有更多需求，以挽救市场颓势，维护市场价格。在此，不去猜测政府意图，也不对补贴的公平性、合法性进行评价，倒是要讨论一下，政府这样的措施能有多少用处。

刚才说到过，大供应量下维持高价位，只有一个更大的需求才能实现。更大需求的出现有两种可能性，第一是政府刺激投机需求的产生，这种需求的特点是来势凶猛效果非凡，就像当时各地政府恨不得温州炒房团快来本地席卷一番。不过它去得快时造成的后果也很严重。不要忘记，造成目前这种局面正是投机需求的大规模撤退。先不论政府刺激投机需求是否厚道，就目前形势来看，投机性需求也难得刺激起来——市场已经没有资金能支撑继续进行大规模投机操作，反倒是套现离场挽救机构本身的现象居多。

那么第二种可能性就是政府补贴刺激真实需求的极速放大，但是真实需求只对与自身收入匹配的价格敏感，前期被投机需求拉高的房价与居民本身承受的价格大大脱节。加上当前供应放大，供求平衡价格应该更低。要维持一个名义价格去实行补贴，政府要补的只怕不是个小数目，现在各地的补贴总额粗粗算起来，不超过房款的10%。如果拿前面的例子来说，政府大概补上1万以上，才能撬动居民大规模的购买热情，从而维持一个高价位的表面繁荣。这种“杀敌八百，自损一千”的方法，显然是难以接受的。而且当前各地政府都面临税收减少，地价收入暴减的局面，大规模的补贴显然不现实。可行的办法倒是让房价跌到一定水平，再做一些刺激购房的措施，使得价格快速进入居民大规模购房的心理拐点，会事半功倍。高价位时候的补贴，只会收获“事十功半”的苦闷。反而可能给市场形成微妙的负面暗示，人们对市场形势严峻性做更坏判断。比如西安市出台系列救市政策之前，每天房屋交易量还有200套左右，政策出来后，房屋交易量每天反而减少了50套左右。

基于维护高价格和市场表面繁荣为出发点的房地产救市，在高价位和大供应量的尴尬夹击下，显然是无法完成的。随着投机需求的遽然遁形，目前救市唯一可借助的是与价格高度挂钩的真实需求。真实需求只认价格，不让价格跌到位而保持市场交易旺盛的想法，必然由于政府无力承担刺激交易所需承担的补贴而破产，使得救市成为不可能的任务。