发一个长篇连载，去韩国交流时候用的。一种介绍性的文章，并非严格的学术文章。大家姑且一看。

一、序言

中国正处于一个房地产市场发展非常迅速，但问题也同样非常突出的时期。当前中国经济增长迅速，连续两年GDP增长超过10%，今年一季度更达到11.1%。同时CPI指数保持相对稳定，长期停留在1-2%的水平。今年一季度达到2.7%已是近期最高值。另一方面，中国资产却出现了全面的迅速上扬。艺术品、黄金价格迅速上涨，股票市场从前些年的一片死寂，主要的上海证券市场指数从2006年6月的1400余点，已经上涨到2007年4月的3800余点。房地产市场的波动起源更早，在三四年前就被一些经济学家开始认为中国房地产市场出现了局部过热。到今天，过热已经成为大家公认的现象，中央政府从2004年开始逐步出台了一系列的政策来调节和控制房地产市场的过热行为，却收效甚微，很多地方调控之后的房地产市场波动的幅度甚至超过了调控前。当前许多城市的房地产价格已经上涨到与居民收入水平严重不匹配的程度。

中国的房地产快速走向市场化是从1998年 的住房制度改革开始的。政府停止向人们免费提供住房，市场购买住房成为最主要的获得住房的方式，一个相对完整的住宅房地产市场逐步产生。但发展到今天中国 的房地产市场出现了一些什么问题，其根源何在，当前已经采取的措施是否能产生良好的后果，还应该采取哪些措施来平稳房地产市场，这是本文将进行的一些初步 分析。

 

二、中国房地产市场近期动向及特点

从1998年房改开始，中国房地产市场进入了一个新的发展阶段。价格上涨成为整个市场这些年来的主要特征，市场经历了一个漫长的、波及面越来越广的一个上涨过程。在这种整体上涨的大趋势下，中国房地产市场近年来的发展具备以下的特征：

1、近年来房地产市场活动活跃，上涨速度明显加快。

中国没有设立全国性的房地产价格指标，从1999年开始使用了一个包括全国35个主要大中型城市的房地产价格指数，一个季度公布一次。由于市场上涨过快，更多城市的价格出现了大幅度波动，为更准确表现房地产市场的整体情况，从2005年7月开始，改为使用一个70个大中型城市的房地产价格指数，并开始公布每月和每个季度的指数数据。下面图一和图二分别为2005年二季度前的35城市指数变化情况，以及2005年三季度至今的70城市指标。

图一　35个大中型城市房地产价格指数

                      图二　70个大中型城市房地产价格指数

    　从两张图上可以看出，中国主要城市的房地产市场从200１年开始进入明显的持续上涨过程，到2004年上涨速度明显加快，一年多的时间里一直保持在10％左右。在加入更多城市后价格指数下跌到6%左右，但是始终以此速度持续至今。2007年一季度的三个月，该指数分别为5.6%，5.3%，5.9%。从数据来看，房地产价格上涨的速度要慢于城镇居民人均年收入的增长速度（统计数据显示该增长速度近年来一直在10%左右）。由于统计指标设置的差异，同时也是 由于高层政府给予地方政府巨大的政治压力，要求控制房价，以免民众意见过大，导致官方统计数据与房价实际涨幅有一定的出入。如官方公布的数据显示2006年北京市房地产市场销售价格上涨为10%左右，而一些纯研究机构和市场化调查公司的数据显示，北京市同期的房地产价格应该上涨了20%多，有的机构的数据甚至达到了30%。而中国由于收入分配不均衡，大多数居民的实际收入增长没有达到官方统计的数据那么高，使房屋价格上涨和居民收入增加之间的差距增大，普通民众感觉到购买房屋更加困难。