写给《楼市》的专栏

近期有消息称，建设部等有关部门酝酿对商品房预售款实行专项帐户管理。其具体操作方式，大致是将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，只能在金融监管部门审核后用于本项目工程建设等所需的费用支出，如支付建筑工程款。

从这一轮宏观调控以来，针对开发商行为制定越来越细的管理政策似乎已经成为建设部门实现调控目标的主要思路。不论是提高资本金比例和预售标准，还是“90平 方米”“７０％”的政策，包括这可能要出台的预售房款专项管理，都是这个思路的具体体现。政府希望籍此政策来监管开发商预售款使用流向，避免其将资金抽离 用于购买新的地块和开发其他项目，而造成对已开工项目不能及时支付工程款，从而防止出现烂尾工程和农民工工资拖欠现象。

一 个政策的出台不能仅仅出于一个良好的愿望，还需要有对其现实效率的考量与理论正当性的要求。就像不能为了避免盗窃行为，就要求人人上街都要保持两米的距 离，或者每个人出门都要戴连指手套，就算夏天长痱子也不能脱。这样还是无法杜绝入室盗窃，那就只能要求每个人都砍掉手指头两个？似乎太血腥。就算砍了，贪 污这样的盗窃行为怎么办？再次祭起狠斗私字一闪念的大旗？

我们可以先看看预售房款专项管理效率会如何。从媒体的采访报道来看，有人称点中了开发商的命脉，但是更多的人认为影响有限。我想之所以认为效果并不见得好，大致有以下原因：

一是自从提高预售标准后预售房款在商品房开发投资中占的比例大幅度下降，根据央行统计，由标准提高前的44%下降到了提高后的20%。在当前房地产市场火热和国内资本过剩的情况下，房地产项目的融资吸引力极大，融资渠道丰富，预售房款对于开发商的重要性已经大大降低。

二是如果从规范化管理要求来制订和实施该政策，市场过热时该款项重要度降低，那么在市场平稳或者趋冷时，开发商拿地热情会相对降低，做好手上项目就是其重点了，抽离资金的可能性并不大。

三是通过政府硬性规定来管理企业内部资金的使用方向，如果预售房款的数额大于支付的工程款项，一部分资金将要待在这个专项账户里睡觉，降低企业资金运行效率，政府是否应该承担由此可能带来的损失呢。一个负责任的政府，不应该只行使权力不承担责任吧。

四 是监管的成本和效率问题。企业使用资金需要去申请，必然影响企业在激烈竞争中的决策效率，也会带来监管人员的腐败可能。同时监管是需要成本的，这个成本谁 来出？按照已经实施专项管理的广州的做法，是从预售房款中抽取千分之二的管理费。一个大型楼盘这笔费用可能达到上百万，仅仅用于申请审批，是要说明审批人 员待遇高，还是要说明工作效率差？

其实就算是该资金只能用于项目的工程建设费用，不负责任的开发商仍然有办法挪用资金。只要建筑行业仍然处于过度竞争状态，开发商可以早早把工程款结算给工程单位，然后从其他渠道转回再用于去投地什么的。专项管理等于设置了一些障碍，但是只怕效果有限。

如 果从理论正当性出发考虑这个政策，就涉及改革以来一直没有解决的一个问题─“摸着石头过河”的发展思路，一些基本原则无法提前确立，在发展过程 中不能起到长期稳定的指引作用。对于我国从计划到市场的改革来说，最为缺失的就是如何界定政府与企业的关系，如何明确行政干预与司法裁决的界限。房地产的预 售行为是一种企业以项目和自身信用为号召的融资行为，类似于企业发行股票，区别在于融资对象一个是定向于未来的购买者，一个是不定向地面向任何投资者。为 避免发生一些虚假的诈骗行为，不管是发行股票，还是预售楼盘，制订上市或者预售规则是必要的。如果已经制订了有效的预售标准，在一定程度上已经保证了企业 资金流相对良好，没有必要再对企业内部具体使用资金的情况进行审批，除非其如前所述承担由此给企业带来的一切损失。在企业资金的使用上，企业比政府更有发 言权，更知道如何才有效率。不能因为少数企业出了问题，就把政府管制延伸到每一个企业内部。企业不合理使用资金，带来项目的失败，要么由其寻找接盘人，要 么由法院宣布其破产清算。企业拖欠工程款和工人工资，如果司法体系独立公正，根本不成为政府干预企业的理由。政府去推动司法体系的独立与效率建设，估计比 直接监管预售房款，对于房地产市场乃至中国的未来都更有意义。我国的上市公司里大股东挪用资金的情况曾经非常普遍，监管层开的药方是严格上市条件和规则， 保持企业信息的及时披露，但是最终也没用上要求上市公司使用融资来的钱都需要申请审批的怪招。不能总拿房地产关系到人民的安居乐业为理由，而忘记了政府行 为是应该有界限的。就像不能因为酒后开车容易出事故，就要求不管开车还是不开车的人，不管在外还是在家喝酒，都要事先向交警部门申请喝酒许可。

预售房款专项管理的具体规定还没有出台，但是希望政策制订者从更多角度去思考，除了直接监管这个值得怀疑的手段外，如何建立一个健康的房地产市场秩序，还有更多更急需的工作要做。