近日有消息称，国土资源部可能要叫停大地块的出让，考虑将大地块分割成小地块后，再上市进行招拍挂。这个可能的举措在当前不断推出的一系列宏观调控政策中好像并不起眼，但是细细分析，却是对中国目前房地产市场内在结构缺陷的一个准确判断，也是在当前形势下可以采取的最有效而直接的纠正手段。

我国近期房地产市场过热，最主要的原因是资本流动性过强。而最近大家都逐步意识到开发商对房屋供应的操控也是造成过热的一个重要原因。而这种房屋供应的被控制与土地市场的供应方式密切相关。

近年来通过土地出让制度的改革，地方政府对土地一级市场供应的垄断已经基本形成，二级市场相对的不活跃，使整个土地市场呈垄断形态。单就房屋市场基本形态而言，对房屋的供应和需求都是多头的，各方可以自由进出市场并谈判决定价格的，具备竞争性市场的基本形态。

但在实际操作中，地方政府出于一次性获得巨额土地收益、通过大楼盘开发烘托政绩，以及节省操作费用等多方面考虑，倾向于出让大面积地块。直观来看，只要按照公开竞争交易的方式，单幅土地面积大小似乎不应该产生太大的不同后果，实际上差异很大。通过对北京市土地储备中心网络公布北京市2005年和2006年上半年公开出让的77个地块数据进行分析，楼面地价的溢价（成交价格超过底价的部分）幅度大的地块，其平均地块面积大，溢价幅度小的地块，平均地块面积也小。溢价幅度在50％以上的8宗，平均溢价76.47％，平均土地面积 16.57公顷。溢价幅度在0％至50％的25宗，平均溢价13.17％，平均土地面积9.12公顷；溢价幅度为0％的43宗，平均土地面积3.99公顷。可以发现，大地块出让土地，更容易造成地块溢价比例高，也造成市场高热度的社会预期。

单幅面积大的地块，由于总价高，对中小开发企业形成了资金屏障。实际只有那些大开发商参与这些地块的竞争。而他们愿意出高溢价去购买大幅地块，是因为可以通过控制大片土地，形成区域性垄断，使该区域缺乏良性竞争，而形成较强的定价能力。同时，开发商可以通过出让后申请修改容积率、商住比例等规划要点的手段获得额外利润，地块越大，这部分利润也越大。另外，在房地产上涨较快的情况下，开发商以地块面积大为理由可按分期方式进行开发，在后期出售中获得房价自然上涨的大量收益。

由于土地市场的垄断形态，通过一些地方政府大地块出让土地造成了房屋市场的寡头形态，使大开发商具备了操纵市场的能力。几家大开发商掌握大量土地，在市场需求旺盛的情况下，只需要通过控制供应数量就可以获得超额利润，一张图纸产生几十个孪生兄弟，不需要通过提高产品质量、满足客户需求来参与竞争。最后形成的是一个质次、价高、服务差的房地产市场，而且泡沫很容易出现。

因此，要改变房屋市场的寡头格局，必须要使开发主体数量增加，让更多企业参与进来形成房屋市场的激烈竞争；而只有减小出让地块的面积，才能使众多中小企业进入市场参与竞争。地块减小，开发主体数量增加，形成合谋影响市场心理的可能性减少；地块小，则没有理由进行分期开发，政府也容易监控，开发商必须在最短时间内开发销售；地块小，没有了控制市场和单独定价的能力，众多开发商必须把精力放在研究地块的区位，客户的需求，产品的品质上，通过质量的差异化来获得高额利润，而不是通过垄断来得到。一个开放的、竞争的、注重品质的房地产市场才成为可能。

人们也许会有疑问：地块面积减小，大开发商可以通过一次投多个地块，最后还是否会形成区域性垄断局面？应该看到，门槛低，竞争者众，总会增加大开发商连续拿地的难度；另外大开发商的运行成本比中小企业要高很多，多次频繁参与小地块的竞争会使其不得不考虑成本的承受能力。也有人担心，中小企业能否有能力开发好这些地块？小企业生存压力大，其用心程度大大超过那些大企业；即算失败，相对于大企业形成垄断造成市场的大幅波动，小企业造成的后果很小；而且土地总还在，企业可以完全按照市场普遍规则，或被收购、或引入新投资者等方式继续开发。地块划小，参与竞争者多，是否也会带来高地价？一般来说，垄断性的超额利润，远远超过在有效竞争环境下企业可以获得的利润，反推到买地环节，小地块出让如果能形成市场的有效竞争，将使地价保持相对平稳。

在可行性上，小幅出让土地，对地方政府可能会形成一定的损失，在推行时会存在一定阻力。但是如果通过宣传的引导和政策的限定，使地方政府意识到此事与房地产市场的过热有密切关系，与宏观调控的大目标一致，而且不管如何政府出让土地还是存在一定的利润，实践起来不是不可能的。成都市国土资源局2006年的土地供应计划，规定适度控制单宗土地规模，原则上单宗地块面积控制在200亩以内，表明一些地方政府已经意识到该问题并付诸于实践。

应该看到，短期内土地市场的现有垄断格局还将继续保持下去。通过引导流动性资本向其他有利于提高社会生产力的行业流动从而减少过热需求，是釜底抽薪的治本之策。而同时为避免形成火上浇油的局面，必须避免将土地市场的垄断传递到房屋市场，使房屋市场的供应方能形成有效的竞争。减小出让地块面积，也许是当前最具备可行性的一个方案。目前一个现实的操作问题摆在我们面前：如何来确定不同城市内大地块和小地块的区分界限？小到什么程度，才能有效地推动一个真正竞争性市场的形成。