本文刊发于7月3日<经济观察报>蓝筹地产版

近日，国家税务总局的一位负责人表示，“地价在房价中是有很大问题”，导致地价上升推高房价。房价与地价的关系问题，又被推到前台。

从几年前杭州房地产价格持续猛涨开始，是房价拉动了地价还是地价推高了房价的两种观点的交锋就没有停歇过。仔细研读各种讨论可以看到，但凡国土资源系统通过各种渠道表达出来的观点都是房价上涨在先，再拉动地价上涨。开发商和建设系统的态度正好相反，认为是地价升高，使房屋成本上升，价格也随之升高。出现这种分异的原因也好理解，毕竟没有谁愿意房价高涨的责任最后被算到自己身上。此次宏观调控以来，基本已经把房地产市场价格上涨的原因归结于开发商和投机资金的恶炒，出台的各种政策大多针对这两者的行为而来。在轰轰烈烈的调控背景下，房价地价关系的讨论反而清静下来。这个话题突然由税务系统的官员提出，并且认为是地价推高房价，似乎是在为将土地出让金收益收支纳入财政预算，以及建立土地收益基金做舆论准备。

我们先抛开纠缠不清的关于两个价格谁决定谁的问题，地价作为房屋成本的一个重要部分，这一点是可以肯定的。从讨论生产要素的成本与产品的价格之间的关系入手，也许比讨论地价与房价的关系更容易理解这个问题。单纯就房屋市场来说，有多个开发商供应住房，有众多居民需要住房，价格变化基本反映供求关系的变化，可以看作是一个竞争性市场（在我国是否如此，另文讨论）。

在一个竞争性的市场中，在供求关系不变的均衡状态下，如果成本不变，价格保持稳定。要考虑的是成本变化会导致价格如何变化。假设某种原因使生产要素成本上升，由于大量竞争对手的存在，独个厂商的提价行为无疑是无法实现的。为了能获得更大市场份额，厂商们会尽量通过自己消化成本上升的影响，而避免用涨价的方式来消化成本。只有在生产要素成本的上升使大部分企业无法承担时，价格才会普遍上调。近两年油价不断上调，商品的运输成本普遍上涨，但国内消费价格指数（除房地产外）相对平稳，原因就在于我国居民基本消费品大多都已经实现了充分竞争，甚至是过度竞争，运费上涨的部分都尽量被生产者所消化。不过持续的油价上涨，也使一些量大利薄的产品不得不在竭尽全力维持价格之后终于提价来确保生存，如可口可乐、百事可乐、农夫山泉、娃哈哈等大的饮料品牌在今年都先后调高了价格。

那么如果成本降低，市场价格又会做何反应？在竞争压力下，不难想象，降低了的成本一定会体现在价格上，不降价的会输给降价的，所有的厂商都会采取一致的调低价格的行为。

所以，竞争市场中，如果供求关系不变，成本降低对价格产生同步影响，成本增加对价格的影响要被尽量弱化，到一定程度才会体现在价格上。

用这种市场情况来说明我国房地产市场的现状，大家从直观上就觉得不太对，因为从各种数据都可以看出房价上涨的幅度远远大于地价上涨的幅度，地价上涨部分不仅全部体现在房价上涨中，而且开发商在其中还获得了更多的利润。关键在于现在的市场供求状况发生了变化，房屋需求快速增长，供应无法跟上。这种情况下，土地价格作为成本和房屋价格关系又是怎样一种状况呢？

需求快速上涨而供应无法跟上，带来的直接效果就是商品价格的上涨。上涨带来的利益并非全部归生产商所有。它在采购生产要素时，必然和要素提供者形成新的谈判关系来商定价格，尤其是那些稀缺程度越高的要素提供者在谈判中占据更有利地位，索取的价格上涨部分比例更高。我国近几年工业发展迅猛，对煤炭需求量大增，价格上涨很快，但是通过调查却发现，因为我国煤炭生产能力一直供过于求，坑口的交货价并没有上涨多少，只占到港价格的1/4。作为供应瓶颈的运输环节谈判能力强，运费价格上涨快。另外占据绝对谈判优势地位的部门收取的管理费、环保费以及运输过程中的乱罚款都不同程度地增加。土地供应者从来都是具备较强谈判能力的人。1800年英国出台法律限制进口谷物，导致对国内玉米需求暴增，价格上涨，最后的大赢家是拥有适合种玉米土地的地主。在整个种植玉米过程中，其他的要素都比较容易获得，土地才是最主要的也是最稀缺的要素。

结合上面的分析，可以这样认为：如果没有对房屋需求的上涨，地价的上涨并不会对房价造成太大影响，即使造成影响，房价的涨幅也不应该超过地价的涨幅。由于需求的快速增加，而房屋的供应速度和量都有限，导致房价上涨。房价上涨又给予开发商有更多的赢利预期，使其愿意在获得关键生产要素中给出更高价格。在房地产的生产要素提供者中，设备、材料的供应都处于过度竞争中，难以在涨价中获得太多好处。土地作为稀缺资源，同时在一级市场又是被政府垄断供应，具备绝对的定价能力，因此在对房屋价格上涨带来的利益分配中占据了主动。对于“种房子”的房地产开发商来说，获取土地也是他们最愿意让出部分利益的环节。如果一些地方政府以赢利为目的，它就具备了通过控制土地供应来获得房地产市场价格上涨中较大部分利益的能力。

从这样一个角度看来，地方政府只是被动地在一个整体市场上涨的大环境下，通过自身所掌握的供地权获得上涨的部分利益。但是问题似乎有不止这么简单。整个上涨的源头在于房屋需求的突然放大。现在大家也都意识到放大的需求并非来自真实的住房需要，有很多出于投机考虑而带来的投机性需求。

投机性需求的进入，固然有房地产市场的纯区域性、供应弹性小、供应周期长的本身特点的原因（正是因为这些天然的特征，房地产行业在各个国家都容易成为经济过热的一个病灶）。但是在我国一些城市出现的房地产投机性需求的增长，和垄断性供地制度不无关系。因为垄断供地，政府操作能力有限，而且必须公布供地计划，使那些投机资金发现了一个最佳的方向。如果明天政府说要垄断黄金的生产和销售，当天所有的首饰价格都要上涨，而且肯定会有很多人参与其间的投机。也就是说构成产品的生产要素，它的市场供应方式不同，对最终产品的市场供求状况会造成不同影响。某个生产要素的供应越是竞争性的市场状态，其对产品市场的影响越小；越倾向于垄断状态，产品市场的投机性需求就越容易被其吸引。

这种“隔山打牛”的现象在房地产行业尤其明显。1997年杭州建立土地储备中心，1998年开始实施“一个口子放水”的土地供应方式，房地产市场就进入了持续数年的上涨阶段。上海在1996年就成立了土地发展中心，是作为一个不带有任何行政授权的企业，以谈判方式和其他土地使用者协商获得或者转让土地，上海房地产市场对此没有什么反应。2002年，成立的上海地产集团代表政府对土地一级市场进行调控性经营，政府开始实施对一级市场的垄断，上海房地产市场给出了持续三年狂涨的强烈反应。上一期我谈到的呼和浩特市房价上涨同样也有这个因素。

到此，可以对房价和地价上涨的关系有一个全面的了解：地方政府制定垄断性供地政策，投机性需求进入房屋市场导致房价上涨，开发商拿地意愿强烈，政府通过控制供地的权利分割部分利益使地价上涨。从表面上来看，房价上涨拉动地价上涨。但是从根本上来看，不管引起房价上涨的投机性需求进入，还是引起地价上涨的政府强定价能力，都与土地一级市场的垄断性供应有密切的关系。可以说，土地一级市场的垄断是导致了房价和地价上涨的重要原因。

当年制定政府统一供地政策有其历史背景和当时的现实需要，但是也使逐步成型的市场结构从最开始就存在着重大缺陷。土地供应的市场化改革怎么走，将在以后的文章进行更深一步的讨论。