五月十七日，国务院常务会议提出了六条关于调控房地产市场的针对性措施，与前两年陆续出台的“新老国八条”一起勾勒出了中国政府调控房地产市场的对策演进轨迹。这些措施是否能达到其初始目标，引来了各方的热烈讨论。

过度需求——问题的着眼点

从过往经验来看，2004年11月的加息，老国八条，新国八条的相继推出，并没有对部分地区房地产市场过热的现象起到抑制作用。过热就像流感反而呈蔓延扩散趋势，许多一线城市纷纷中招。最近一轮的政府调控措施是否就能摆脱这种命运，让我们的房地产市场从此走上健康发展道路？

各种政策措施对房地产市场调控的基本思路是从抑制过度需求和增加有效供应两个方向入手。一般来说，过热的市场必然是一个卖方市场，市场内需求远远大于供应，卖方占据主动。需求的过度旺盛是过热的主要原因，所以要解开中国房地产市场部分过热现象的根源我们必须追问：暴涨的需求由何而来？供应是否有可能跟上需求的变化？什么样的措施才能从根本上有效地减少过度需求？

房地产市场由于土地长期供给弹性小、建设周期长，以及天然的区域性市场特征，使其供应能力受到很大限制，短期内大幅度增加供应基本是不可实现的。这也是所有国家的房地产市场都容易成为投机市场的根本原因。再加上我国相关土地和房屋流转制度的不完善，城市内存量的土地和房屋难以进入市场来调节供给，那些希望通过增加供应量来调控市场的思路基本是不可行的。因为对房屋的旺盛需求是通过需求者大量流动的资本来实现的。以极小的房屋供应弹性去应对短时间内动辄以亿来计的资本供应弹性，就象用蜗牛去追猎豹，思维的基本方向就错了。从需求的过度旺盛上着手，探求过度需求产生的根源，才能寻找出有效的解决方案。

过度需求从何而来

房地产市场内的过度需求代表的就是巨量资金的流动。这些资金来自于三个方面：民间资本；国外游资和银行资金。

近些年来，我国“世界工厂”地位逐步确立，国际贸易额不断扩大，一些企业和个人积累了大量的财富，尤其是在沿海地区。人们投资的第一选择自然是本行业，用于扩大再生产，或技术与产业升级。但由于他们的本来行业是制造低端产品，低端产品本身技术含量低，而且他们把市场做到了全世界都是中国商品，投资用于市场和技术上的空间有限。产业升级不失为投资的好方向，但是我国的产业升级道路再次印证了杨小凯说过的“后发劣势”。在改革过程中我们过多追求技术模仿，没有相应地进行制度改进。地方政府一味倚重低的地价和劳动力价格来争取投资，而企业过分地沉迷于用低的土地成本和劳动力成本制造的低成本产品参与国际竞争获取利润。由于工业用地不以市场方式配置，一些地方政府也刻意忽视劳动力的教育与福利，使很多企业对低成本依赖成性，不需要考虑由于经济发展带来土地和劳动力价格提高，以及由此产生的产业升级压力。这不仅惹来了其他国家对中国发展模式的质疑，也放弃了通过技术创新和产业升级来保持企业更长期发展的可能。企业在本行业中的发展到了一定限度，必然要将钱投向其他领域。

“世界工厂”里所有低端制造业都处于高度饱和竞争状态，投资门槛低，利润更低。而能吸纳数以百亿、千亿计资金的能源、交通、电信等行业，都被以“关系国计民生”的名义而垄断起来。投资新兴的高技术产业或者其他陌生的领域，则必须通过专业的金融机构或者风险投资基金来完成。而我国现行的金融政策对投资方式有着众多限制，开办银行和风险基金都受到严格控制。投资股市也是一条道路，但中国股市的糜烂众所周知，大家对中国股市普遍缺乏信任和信心。即算是一个有良好基础的股市，大笔资金短期内投入也会造成和房地产泡沫齐名的另一个泡沫——股市泡沫。

投资实业或者通过金融机构和股市间接投资实业的道路都不畅通，还有一个选择就是投资在耐久性消费品上。一般的古玩、艺术品投资需要较高的专业素养，否则可能血本无归。而能满足投资者们专业门槛低、供应有限、投资额大、稳定高回报等要求的只有房地产投资。

在我国经济和城市化快速发展时期，农业人口转移，城市人口居住条件改善都会产生大量对房屋的需求，这就构成了房地产市场长期扩张发展的一个基础。行业长期向好，是投机者选择方向的一个基本准则。而政府近几年来推行招标拍卖挂牌出让土地的制度，其作为单一土地供应者不得不公告年度土地供应计划以给市场稳定的预期，这也使投机者能判断出未来一段时间内的房屋供应量。稳定而庞大的真实需求，可以预见的供应量使房地产市场成为一个最佳的投机市场。投机者先尝试着投入部分资金，由于供给有限，市场供需差距加大，价格上涨。上涨的价格会坚定投机者的信心，刺激更多资金投入和更多人参与，形成投机需求“自我放大”的机制，最终引发房地产泡沫。

另一方面由于我国贸易顺差加大，人民币升值压力不断增加，而汇率调节机制一直不够完善，使很多外过游资进入中国，赌人民币升值。在他们持有人民币期间，不甘心于只获得银行利息和升值前后汇率差的利益。在民间资本将房地产市场鼓动起来后，这些海外游资的跟进也起到了推波助澜的作用。

对一个持续上涨的房地产市场来说，在上涨的中后期已经不是投机者的自有资金在支撑，不断的高涨必然是通过银行贷款方式支撑来实现的。银行通过同时向开发商和购房者放贷来获得利润，为支撑火热的市场提供了“燃料”，也获得了巨额利益。但是一旦泡沫破裂，银行资金无法收回，容易导致金融危机，97年的东南亚就是一个典型的案例。

全面的市场化改革——唯一的出路

由于我国市场化改革还不彻底，不论是政治、经济制度与一个完善的市场体系的要求还相差很远。而地方政府对经济数据的热爱、股市的低迷、劳动力和土地价格的非市场化定价，都是我们在改革过程中欠下的旧帐，“欠的总是要还的”。另外，垄断性行业众多、金融体制不活跃、汇率与利率调节机制僵硬、土地供应方式单一等问题，一方面使投资方向狭窄，另一方面还吸引了大量游资进入，这些资金明确地指向了房地产市场。就象一个人身体内平衡失调，往往会出现嘴角或者口腔溃疡。房地产市场的自身特点决定它就是一个最容易成为“烂嘴角”的市场。改革经历二十多年，民间积累的资本逐步雄厚，寻找更好的投资方向是资本的本能冲动，大量资本在极其狭窄的投资空间里试探着找到了最薄弱的环节——房地产市场。

市场化改革不仅仅是鸡蛋、脸盆这种物品形态的自由买卖，市场体系是一套完整的制度安排，包括政治、经济和社会文化心理等多方面的综合。任何希望通过部分改进而不是整体改革来获得丰收成果的方案，往往都会在市场运行中尝到苦果。必须建立一个完善的市场体系，使资本可以在尽可能大的投资空间里，在更高利润的吸引下去投资，促使社会各行业利润平均化，不仅可以消除暴利，也鼓励资本投资在更具创新能力的企业，去开发开拓性的市场来获得更高的利润。这是市场经济的根本运行逻辑，以此确保了整个社会的运行效率和竞争能力。

具体到房地产泡沫的解决问题，当前各路人马提出的种种方案，可能一时管用，但不解决投资空间问题，各种强力打击措施，要么是按起葫芦浮起瓢，东方不亮西方亮，今天上海、杭州，明天广州、深圳，后天北京、沈阳，轮番涨价；要么就是在重压之下资金撤离房地产市场，奔向其他投资领域，引起一个又一个领域的泡沫。必须给资本以合理出路，使大量社会财富流向推动产业升级和市场竞争的方向，而不是在“吹泡泡”这种损伤经济健康运行的投机活动上，才是最终解决中国房地产泡沫问题的正途。