如何面对存货估值缩水

    2012年的楼市大幕正式拉开。高危房企如何度过2012年的流动性危局成为开年第一话题。瑞银国际、标普等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在2012年到期，销售回款不利加上短期债务压力，将令房地产企业不可避免地在2012年面临现金流危机。

    春节前，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。而下调评级的原因是预计绿城的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。

    研究机构认为，2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元，两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为330亿元。

    据统计，在过去两个月内，绿城已经出售5个项目股权，收回近40亿元以支持其流动性。近日又有媒体引述瑞银管理层的话称，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，套现60亿元。

    对于这些提振流动性的举措，标普提示，在绿城急需现金的情况下，出售项目的估值和时间表都存在较高的不确定性，其财务状况也可能继续保持较高的杠杆率。

    另一家被机构看空的高危房企是盛高置地。资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了5亿港元海外贷款的部分契约条款。尽管盛高置地已经在2011年底前从其借款人处获得豁免，但机构认为，公司在未来6至12个月内对调整后契约条款的余地依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能需要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。

    从销售收入来看，2011年盛高置地的合同销售额仅为32亿元，同比下降50%。今年受市场进一步回调的影响，公司销售情况可能仍会较差。销售收入不佳加上高杠杆性融资，最终导致了部分房地产公司财务风险加剧。“我们预计盛高置地2012年息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率将低于2倍。”标普信用分析师陆枫表示。

    其实，这种高利息成本与极差的销售回款情况并存的局面，是2012年很多房地产企业面临的普遍压力。瑞银证券统计，仅房地产信托部分，其2011年四季度到期金额约170亿元，2012年一季度到期340亿元，到2012年第四季度有700亿至800亿元的信托到期。届时，房地产信托偿债高峰期到来，大量房地产企业会面临偿债压力、高库存消化压力并存的局面。

    “目前有些高负债的项目公司，年化收益率已经低至6%至8%。如果销售形势继续恶化，比如滞销两年，哪怕两年后不降价，原价销售，其利息方面的持有成本就增加20%，几乎抵消收益。因此可以说，2008年至2009年拿地的高地价项目，无论是降价还是不降价，都有亏损风险。”上海一位大型国企负责人告诉记者。这也是很多手中握有多块高价地的企业抛售项目套现的原因。

    同时，对于能不能活到明天，更重要的是如何化解，仍然握在手中的存量将随着房价的下调，估值日益缩水的现状。业内专家表示，假如存货价值下降20%至40%，基本上所有上市房企都面临着亏损和倒闭的局面。保持自己物业估值的基本稳定这才是2012房地产全行业最具备专业水准的营销策划。