房地产投资项目敏感性分析(三)

3、项目建设周期延长一年的敏感性分析

项目建设周期延长一年，总投资的分布将发生变化，六年建设期的投资分布：

表3：        项目建设周期延长一年敏感性分析           （单位：万元）

根据表3，净现值（NPV）=1196.05万元，

运用线性插值法计算内部收益率（IRR）

        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）

       当i=10%时：NPV=1196.05万元

       当i=11%时：NPV=-167.79万元

所以：IRR = 10%+1196.05/[1196.05-（-167.79）]×（11%-10%）=10.88%

4、项目营业成本增加10%的敏感性分析

   正常情况下，项目营业成本为2850万元，增加10%后增加到3135万元，假设增加的285万元营业成本分布为：第三年增加200万元、第四年增加85万元，则营业成本变动后，该项目的投资收支情况：

表4              营业成本增加10%的敏感性分析          （单位：万元）

根据表4，净现值（NPV）=1473.83万元，

运用线性插值法计算内部收益率（IRR）

        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）

       当i=12%时：NPV=148.82万元

       当i=13%时：NPV=-343.51万元

所以：IRR = 12%+148.82/[148.82-（-343.51）]×（13%-12%）=12.3%