房地产投资项目敏感性分析(二)

   下面以净现值和内部收益率指标为例，说明动态评价指标的敏感性分析：

例：某开发公司计划投资1亿元开发写字楼，建设期5年，项目寿命周期30年，项目投资收益率不低于10%，正常情况下该项目的投资及收入、支出情况:

表1             投资方案收入、支出正常情况             （单位：万元）

注：①表示每年的数值

    ②贴现系数=1/（1+10%）n

    ③4.5582的由来

    将递延年金视为第8年末的普通年金，求出递延年期末（第七年末）的现值，公式为P = A×[（1+i）n-1]/i（1+i）n

     P7 = 1395×[（1+10%）23-1]/10%（1+10%）23=1395×8.883

   再将此值调整到期初

           P0 = P7×1/（1+10%）n

              =1395×8.883×1/（1+10%）7=1395×4.5582

试对该项目的内部收益率、净现值进行敏感性分析？解：

1、计算正常情况下项目的净现值和内部收益率

根据表1计算可知：净现值（NPV）=1682.15万元

运用线性插值法确定内部收益率（IRR）

        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）

        当i=12%时：NPV=344.7万元

        当i=13%时：NPV=-152.76万元

所以：IRR = 12%+344.7/[344.7-（-152.76）]×（13%-12%）=12.69%

2、项目投资额增加的敏感性分析

    假设该项目投资额增加10%，即增加1000万元，由于该项目的建设期为五年，这1000万元增加到不同的年份对净现值和内部收益率将有不同的影响。假设第一年增加1000万元，计算过程：

表2：            增加投资敏感性分析                    （单位：万元）

根据表2，净现值（NPV）=773.05万元，

运用线性插值法计算内部收益率（IRR）

        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）

       当i=10%时：NPV=773.05万元

        当i=11%时：NPV=-548.54万元

所以：IRR = 10%+773.05/[773.05-（-548.54）]×（11%-10%）=10.58%