房地产投资项目敏感性分析(四)

5、价格下降造成营业收入减少5%的敏感性分析

营业收入减少5%，则变为37430万元，假设共计减少的1970万元分布为：第3年减少700万元、第四年减少800万元、第五年减少470万元，具体数据：

表5              营业收入减少5%敏感性分析             （单位：万元）

根据表5，净现值（NPV）=318.02万元，

运用线性插值法计算内部收益率（IRR）

        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）

       当i=10%时：NPV=318.02万元

       当i=11%时：NPV=-965.38万元

所以：IRR = 10%+318.02/[318.02-（-965.38）]×（11%-10%）=10.25%

    将以上敏感性分析的结果列表6，可看出各个因素的变动对项目收益的影响，即敏感程度是不同的。按照由低到高顺序排列为：营业成本增加10%、项目建设周期延长一年、投资额增加10%、营业收入减少5%。所以对敏感性因素在项目开发过程中应严格管理，加以控制，以保证投资项目取得预期经济效果。

表6                  敏感性分析结果                   （单位：万元）

    以上敏感性分析对于项目分析中不确定因素的处理是一种简便易行的具有实用价值的方法，但具有局限性，如对各种因素变动的可能性程度，主要依靠分析人员凭借主观经验来分析判断，难免存在片面性，而且在分析某一因素的变动时，是假定其它因素不变为前提的，这种假设条件在实际投资活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。